“鄂五条”落地调控房价 荆州楼市有望缓慢降温

不少市民扶老携幼看房选房。新年,“新国八条”拉开了2011 年楼市调控的帷幕;本月,“鄂五条”接踵而至,密集调控再次触动市民敏感的置业神经;不少市民坚信房价不会大跌,照买不误;也有市民选择观望,放弃近期买房的打算……

    荆州楼市会发生怎样的变化?

“鄂五条”落地调控楼市

    “新国八条”在我省全面落地。

    昨悉,省政府办公厅近日印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,要求各地坚决落实新一轮房地产调控政策。通知内容共有5 条。包括完善住房供应体系、严格执行差别化信贷和税收政策、明确新建住房价格控制目标和限购措施、加强房地产市场监管和落实工作责任等。

    据了解,我省此次出台的《通知》在税收政策和二套房信贷政策上与“新国八条”规定相同。通知指出,各商业银行要坚决暂停发放居民家庭购买三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买二套住房的家庭,严格执行付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1 倍的规定。

    严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房,停止向购买三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。二套住房公积金个人住房贷款付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期套住房公积金个人住房贷款利率的1.1 倍。

    严格执行税收政策方面,《通知》要求,对个人将购买不足5 年的住房对外销售的,全额征收营业税,个人将购买超过5 年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    投资性购房比例10%左右

    一系列的房地产政策调控,引起荆州购房者的关注和热议。那购房者对“新国八条”

    有何看法?对自身置业购房将有何影响?

    家住沙市区的周女士告诉记者,她父母有房子,自己结婚时也要买房子。按照“新国八条”,二套房付款提高的同时贷款利率也上涨,无疑增添结婚购房的压力。

    网友诚一笑说,“新国八条”的几项规定,会进一步遏制投资投机性购房,对炒房者的门槛会有所提高。但是对那些资金尚不到位的“小型炒房者”起到遏制作用,对那些资金雄厚的“大型炒房者”影响不大。

    从事房产中介的刘先生说,荆州二手房市场存量有限,多数市民有改善性住房的需求,虽然“新国八条”对荆州房地产市场调控作用会有影响,但是荆州房价下降基本不可能。

    荆州市房协秘书长余光荣告诉记者,国家调控政策主要是限制投资需求、打击投机要求,针对性非常强。作为三线城市的荆州,调控政策的影响肯定不及北京、上海、深圳、广州等大城市,但对房价有平抑作用,上涨速度会有所趋缓。“我个人判断,荆州目前房地产市场投资行为,占整个购房比例的10%左右,刚性需求依旧是主导。”

    荆州某银行内部人士称,荆州房价在我省中等城市中仍偏低,尚未形成泡沫。对于依托银行资金进行炒房的投资者而言,投资成本增加无疑会减少他们的投资几率;而对于三套房可停贷的做法,则直接让投资性购房排除在银行资金以外。

    量价齐升是必然趋势

    一系列密集调控政策对荆州楼市影响如何?

    “调控的目的是为了平衡,平衡意味着楼市的稳定。”

    余光荣说,如同一杯水,如果很烫,那么你给它加点冰,从而降低它的热度。与之相反,如果水是冰的,那么加点开水,从而使之保持一个适宜的温度。

    来自市房管局商品房备案统计数据显示:2007 年,我市商品销售面积80.74 万平方米;2008 年,72.28 万平方米;2009 年,66.53 万平方米;2009 年,96 万平方米;2010年,104 万平方米,突破百万大关。

    目前,我市共有3900 多家单位、33 万职工建立了住房公积金制度。近6 年来,全市住房公积金归集额年均增长27% ,公积金个贷年均增长50% ,是有史以来发展快的时期。

    与此同时,2010 年荆州市新成立房地产开发企业52 家,其中荆州城区18 家,比2009 年增加12 家,即增加2 倍。从此角度来看,房地产开发投资在增长,而不是下降。

    余光荣说,荆州房地产市场近几年开始由“温水”变成“热水”,与全市经济继续保持良好的发展态势、城市化进展的步伐加快有着直接联系。

    “荆州房地产市场按照国家宏观调控的要求,始终保持了平稳健康发展的态势,为改变城市面貌、拉动经济发展、提升人居环境、改善居住条件做出了重要贡献。”

    “我的观点是,房价是城市品质的象征。”余光荣表示,伴随着《荆州市城市总体规划(2008—2020)》和荆州开发区综合服务、荆州火车站片区、沙北新区等片区规划的实施,荆州城区城市建设的规模和速度将达到空前的水平。届时,荆州房地产销量上升、价格上涨是必然趋势。

    今年建1904套廉租住房

    城市化进程发展迅猛,但城市住房供应渠道比较单一,改善供应结构,多元化供应是破解供需矛盾,引导市场理性回归的当务之急。

    余光荣说,“新国八条”的核心是加快保障性住房建设。为何把保障性住房的建设列为要?是因为政府致力于建设一套完善的政府责任体系,确保中低收入人群也能享受到基本的住房保障。保障性住房的增加,不有利于抑制房价过快上涨,也将缓解供需结构性矛盾。

    记者从市房管局获悉,2006 年以来,我市率先在城区启动廉租住房保障工作,通过5 年努力,逐步建立起面向低收入家庭实行实物配租,面向低收入家庭发放租赁补贴,面向中低收入家庭销售经济适用住房,面向大、中专毕业生、农民进城务工等“夹心层”群体配租公共租赁住房的住房保障体系。截至2010年底,全市分配廉租住房5951套,建设经济适用住房2363套、公共租赁住房217 套,发放住房租赁补贴36288 户,城市棚户区改造6948 户,实现了15 平方米以下低收入家庭的应保尽保。

    今年,省政府下达我市的住房保障工作目标任务是22744 套。其中新增廉租住房1904 套,新增租赁补贴1240户,建设经济适用住房2500套,建设公共租赁住房5500套,改造城市棚户区5500 户、林区棚户区330 户、垦区危房5770 户。

    在用地指标上,我市已将保障性住房用地纳入今年全市用地计划,并确保优先供给。在商品住房项目开发建设中,我市将严格以配建套数、配建标准作为土地划拨和出让的前置条件,监督开发商按一定比例配建保障性住房;同时鼓励企业用自有用地建设保障性住房,解决职工住房困难。