资金链紧绷 房企加速海外融资逃离“被整合”

　　中原地产最新数据显示，7月单月，房企海外融资合计达32.8亿美元，年内累计海外美元融资额度达255.7亿美元，相比2016年同期的82.7亿美元上涨了209%。

　　对此，业内人士表示，房企正迎来新一轮规模较量，部分企业甚至不惜代价扩张规模，以避免在此轮房地产整合潮下“被整合”。与此同时，国内市场调控明显收紧，境内融资难度加大，让急于扩张的房企不得不转战海外市场高成本获得资金。

　　国内融资难房企纷纷转向海外融资

　　8月2日，融创中国发布公告称，该公司拟进行美元优先定息票据的国际发售，以附属公司担保人按优先偿还的基准为票据提供担保，并将附属公司担保人的股份作抵押。融创方面表示，拟发行海外债券，旨在优化融创中国债务结构，所得款项净额拟用于偿还、替换其现有的高成本负债。

　　而值得注意的是，就在7月初，融创100亿元公司债被上交所终止发行。究其原因，则是在新一轮房地产调控下，房企公司债发行和直接融资被全部锁死。

　　据兴业证券固定收益研究统计，从2016年11月至2017年5月，取消和推迟发行短期融资的占比达40%。

　　广发证券发展研究中心分析师乐加栋表示，2016年四季度以来，管理层逐步注重抑制资产价格泡沫，防范市场风险，对于房地产开发企业的各种资金来源的管控水平都有所提升，房企主要融资渠道全面收窄。

　　广发证券数据显示，1-4月份，样本房企总融资规模3109亿元，同比大幅下滑42%，但从融资结构来看，受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑，融资规模分别同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司债及再融资规模分别由去年同期的1859亿、334亿大幅下滑至20亿、37亿元。

　　正因为此，房企纷纷转向海外发债。中原地产数据显示，7月单月，房企海外融资合计达到了32.8亿美元，这意味着，房企年内累计海外美元融资额度已经达到了255.7亿美元，相比2016年同期的82.7亿上涨了209%。

　　其中，恒大自今年5月以来，共发行三期美元债，总规模达66亿美元，创近年来中国企业在债券市场融资新高。佳兆业境外发债融资35亿美元。此外，中国海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也都发行了一般规模的5亿至10亿美元之间的境外债。

　　有业内人士透露，由于国家发改委从第二季度开始收紧房地产企业海外债发放批文，但一年期内美元债不需要发改委审批，因此，第二季度起，房企发行的一年期内美元债出现放量。

　　不愿“被整合” 房企拼命扩规模

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至2017年前7个月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了12651亿元，与2016年同期的7457.78亿元相比，上涨幅度高达70%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企经历去年的“丰收”后，资金情况空前宽裕，大部分标杆房企都开始积极拿地。

　　在此背景下，地方卖地纪录频被刷新，今年1-7月全国50大城市卖地1.7万亿元，同比上涨44.5%，平均地价上涨了33%，22个城市翻倍。

　　其中，北京、南京、杭州、武汉、上海等12个城市超过了500亿元。同比涨幅最明显的城市以三四线城市为主。其中，菏泽卖地143.46亿元，同比上涨478.48%，漳州卖地178.43亿元，同比上涨432.68%，无锡卖地278.86亿元，同比上涨421.01%。

　　张大伟表示，虽然各地楼市调控频繁，但整体看，一二线城市土地市场成交活跃，企业仍处于补库存阶段。“房企对热点城市热门地块的拼抢依然积极，包括南京、苏州等2016年的二线城市‘四小龙’地价依然处于高位，即使在地方政府设置了多重调控约束政策后，部分住宅属性地块依然有多家企业以突破上限的价格拼抢。”

　　“但这也意味着，房地产企业的风险越来越大，预计在严格的调控下，地价很可能在2017年下半年出现平稳甚至下行的表现。”张大伟说。

　　而造成土地市场火热的原因，自然与楼市依然是吸金大户有关。数据显示，虽然经历着楼市的密集调控，但房地产行业依然收获了历史上最丰收的前7个月。截至目前，近半房企发布半年业绩预报，7成房企利润喜人。其中，万科1至7月份累计实现销售金额3127.4亿元，这已逼近2016年全年3647亿元销售金额。而从利润来看，荣安地产上半年净利润同比去年上升超过2300%，丰华股份预计上半年归属于上市公司股东的净利润同比去年上涨超1158.81%，粤泰股份预计上半年净利润同比去年上涨超过1111.55%，新黄浦预计上半年净利润较上年同期增加650%左右；中洲控股预计上半年盈利比去年同期至少上升430%。

　　但值得注意的是，此次，“购地标杆企业量级大多属于中型。”张大伟说，特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为过去7个月抢地的主流企业。

　　数据显示，截至7月底，拿地超过100亿元的企业多达39家，其中拿地金额超过200亿元的也达到17家。除碧桂园、万科、恒大外，保利前7月拿地总额955.61亿元，龙湖拿地金额多达764.49亿元，中海拿地金额也高达615亿元。此外，中国金茂、首开股份、华润置地、世贸房地产、新城控股拿地金额也分别高达615.32亿元、524.04亿元、500.13亿元、456.18亿元、341.94亿元、332.67亿元。

　　张大伟认为，房企拼规模趋势加剧，上半年历史上首次有超过7家企业销售额超过千亿。“最近2年的楼市高峰期下，房企销售额爆发，补库存趋势持续，资金虽然有所收紧，但销售回款等依然可支持标杆房企拿地，所以不论是一二线城市还是三四线城市，土地市场依然处于相对高温。”

　　一位地产企业负责人表示，拿地暗藏的另外一个原因是，在调控下，通过完全招拍挂购地成本较高，新一轮房企整合开启，规模较大的二线房企不愿“坐等被整合”，便不顾成本，快速拿地，扩张资产规模，以阻止一线房企的收购。

　　Wind资讯统计数据显示，2014年7月至今的三年时间内，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达11679.95亿元，接近1.2万亿元。其中，2015年，房地产企业并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；2017年至今，房地产行业并购案宗数为154宗，涉资2177亿元。其中，今年7月份的前25天里，并购案就达到27宗，涉资约908亿元。

　　负债高企 房企风险不断增加

　　CRIC研究中心数据显示，从总有息负债增速来看，大部分房企都有不同程度的增长，仅16家房企有所下降。具体来看，2016年55家房企总有息负债（不含永续债）为31037.27亿元，同比增长28%，净增加约6786亿元。

　　其中，2016年有息负债超过千亿的企业多达7家，数据显示，截至2016年底，恒大有息负债5350.7亿元，同比上涨80.22%，中海有息负债1547亿元，碧桂园有息负债1361.97亿元，万科、富力、融创、保利则分别拥有有息负债1288.64亿元、1208.52亿元、1128.44亿元、1122.25亿元，值得一提的是，并购王融创有息负债同比上涨高达169.97%。但目前，恒大已提前赎回全部永续债部分。

　　乐加栋表示，2017年第一季度房企净负债率由2016年的96%上升至106%。东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，目前来看企业杠杆率在2016年相对有所回落的背景下，2017年再度慢慢抬头。

　　CRIC研究中心研究员房玲表示，快速发展中的房企，为了进一步推动销售增长，投资开发力度加大，需要更多的资金供给，往往融资力度比较大，总有息负债增长也比较显著。

　　但需要注意的是，随着房地产调控的深入，先是证监会提升公司债门槛，又要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，收紧楼市融资渠道，强调防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，加强房地产押品管理。同时，高企的债务压力以及调控导致销售迟滞的风险，都给这些激进扩张的企业蒙上了一层阴影。

　　张大伟认为，预计房企的资金还会受到持续的压力。尤其是发债等渠道还可能继续收紧，未来6-9个月房企很可能会面临越来越大的资金问题。

　　国泰君安分析师覃汉也表示，在融资渠道全面紧缩趋势下，前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业，将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。

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