李宇嘉：新一轮楼市密集调控 将“短炒”挤出市场

　　9月22日晚至23日凌晨，楼市调控突然来袭，南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市密集发布限售、限购和限价等政策。事实上，这些城市在今年上半年已发布实施或重启限购、限售、限价等调控措施，有的甚至是今年以来数次调控。此次，这些城市再次启动调控，无疑是对此前调控“打补丁”、“补漏洞”。比如，南宁在今年5月份针对购房人第三套及以上住房限售，此次将限售范围扩大到第二套。

　　另外，此次调控也是贯彻国家对“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，发展租赁市场、满足“新市民”住房需求。比如，南昌推出的“三限房”(限房价、限对象、限转让)，优先满足无房户等。

　　除调控新政外，信贷政策也明显收紧。近期，北京、上海、深圳、南京等地银行陆续提高首套房贷利率水平。较基准利率上浮5%~10%，已成房贷一般规则，上浮10%~15%的银行也有很多；二套房贷普遍上浮10%~20%，甚至干脆停贷。问题是，国家统计局数据显示，楼市上游开发投资、新开工，下游销售量和价格明显回调，那么，近10个城市启动调控，房贷利率继续上浮，究竟出于何种目的？

　　这个时间节点，楼市调控和金融信贷双双“逆势紧缩”，笔者认为，首要原因是房价上涨压力仍较大。

　　国家统计局数据显示，8月15个热点城市新房价格环比“非停涨即下跌”，这是三年来的第一次。一线和二线城市新房价格同比涨幅分别连续11个月和9个月收窄，调控效果显著。但是，若看二手住房价格，就可以发现，15个热点城市中有6个热点城市的二手住房价格在上涨，70个大中城市中近60个城市二手房价格上涨。这意味着，新房价格调控的情况下，二手住房更能反映市场的真实情况。70个城市二手房交易占比接近50%，热点城市占比更是超过60%，二手住房价格普遍上涨，意味着房价上涨压力仍然存在。

　　近期，笔者发现，南京新房和二手住房存在价格“倒挂”的现象，即受调控的新房价格居然比周边交易成本更高的二手房价格还要低。于是，被低估的新房也受到热捧。此次发布调控政策的几个城市，8月份新房价格环比和同比平均分别上涨0.41%和11.68%，二手住房价格环比和同比平均分别上涨0.55%和10.02%。可见，二手房价格上涨的压力更大一些。前期出台十几次调控政策的北京，及前期上涨过快的深圳和上海，8月份新房价格和二手房价格都在下跌，意味着京沪深楼市真跌了。对其他城市来讲，整体还处在上涨过程中，政策需要跟进。

　　其次，新房供应下降，或加剧未来供求紧张趋势。

　　统计局数据显示，8月末商品房库存跌到近三年来新低，商品住房待售面积同比下降近30%。同时，今年以来，尽管热点城市商品房销售下滑40%~60%，但由于新房预售管制、限售和“招拍挂”门槛抬高(自持或配建保障房、租赁房“常态化”)，批准预售也在同步下滑，甚至下滑的更快。

　　目前，各大城市普遍进入“补库存”阶段。开发商前景预期不乐观，住宅新开工累计同比增速连续5个月下滑。另外，近期大城市存量盘活开启(棚改、旧改)，但存量供地周期长，中短期内楼市供求预期或趋于紧张。

　　再次，居民过度加杠杆的热度并未褪去。

　　今年1~8月，包括公积金在内的中长期贷款增加超过4万亿元，同比多增超过7000亿元。同时，由于额度控制、新房价格调控下“双合同”大行其道，居民绕道消费贷为买房加杠杆。

　　目前，尽管房贷利率上浮幅度已超过2013年下半年至2014年上半年，但由于基准利率降至历史最低，在房价上涨预期下，购房需求还很旺盛。住房能否回归居住这个属性，租赁能否培育起来，围绕租售并举的长效机制能否建立起来，关键看房价能否稳定住。

　　目前看，前期调控效果初显，但不稳定，库存降至历史低位，需求蠢蠢欲动，需要再接再厉，“打补丁”、“补漏洞”。调控可谓来的及时，政策重点是限售，其最大的好处是不直接影响商品房销售规模，但能将短期炒作的需求挤出市场。

　　将“短炒”需求抑制住了，就不会出现未来大规模“抛盘”的现象，楼市也就不会大起大落。同时，留在市场上的需求，除了合理的自住需求(首次购房需求、改善型需求)外，就是能增加租赁市场供应的长期投资需求，这些需求是稳定市场的主力。随着租赁开始崛起，新市民夯实有效需求，未来楼市也将逐渐趋于稳定。

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