楼市政策框架渐明 长效机制或加速推出

　　分析人士认为，对“房子是用来住的、不是用来炒的”强调，以及租购并举的提法，将决定未来数年的政策思路。具体而言，监管层抑制投机的目标恐不会在短期内改变；各部委已经推行和即将推行的动作，也将构成长效机制的主要框架。

　　官方近期对房地产市场的频繁表态，正勾勒出未来房地产调控思路的框架。

　　今年7月以来，监管层频繁对房地产市场进行表态，既涉及对市场的基本判断，又对调控效果做出评估，而且对未来的政策思路进行了阐述。十九大报告中更是提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

　　分析人士认为，对“房子是用来住的、不是用来炒的”强调，以及租购并举的提法，将决定未来数年的政策思路。

　　具体而言，监管层抑制投机的目标恐不会在短期内改变，这也意味着调控政策很难有实质性松动。各部委已经推行和即将推行的动作，也将构成长效机制的主要框架，且该机制将会加快出台。

　　楼市风险已“有效化解”

　　10月10日，国家统计局局长宁吉喆在党的十八大以来经济领域发展成就发布会上，曾对房地产市场做出较为详细的判断。

　　他表示，房地产市场这几年一个突出的特点，就是分化现象比较突出。一些一线城市和热点二线城市房价涨得很快。因为土地有限，人口又集聚，经济也集聚，当然还有一些非理性的因素，像投资投机的因素在里面起作用，所以大家看到了涨价现象。同时，在三四线城市，因为过去住宅建设得比较多，存在着较大库存。

　　所以，“针对分化的形势，对大城市特别是一线城市和热点二线城市，房价只要涨得过快的，政府就会因地制宜、因城施策，从需求和供给等方面采取措施，现在来看效果还是好的。像北京、上海提出共有产权住房，还有一些租售并举的政策，这些政策对需求方面和供给方面进行了合理调节。”

　　同时，“三四线城市房地产去库存也采取了一些重要政策，比如在棚户区改造中，增加货币化的购买，推出了针对中小户型、中低价位的商品房政策，针对三四线城市就很有效果。”

　　根据统计局的数据，今年8月，15个一线和二线热点城市新房价格环比均下降和持平，同比涨幅多月回落；京沪穗深四个一线城市的同比涨幅连续11个月回落；二线城市新房价格同比涨幅连续9个月回落。在去库存方面，到今年三季度末，全国商品房待售面积降至61140万平方米，与2014年末的水平大致相当。

　　其中，热点城市补充库存的相关政策，还拉动了房地产投资增速的提高。今年1-9月份，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。最近5个月以来，增幅首次扩大。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏就此总结称，“前三季度房地产投资增长是比较平稳的，对经济的发展依然起到了积极的作用，同时房地产的风险也得到了有效的化解。”

　　这是对当前中国房地产市场最权威的总结。在此基础上，一些民间机构也提出自己的看法。

　　业内认为，2017年房地产去库存的任务基本完成。从供给的角度看，下一阶段房地产市场的供求关系层面将有三方面调整：增量的住房供给要体现质量，尤其是总量已经实现平衡的非热点城市，应着重于提高品质，扩大住房的“有效供给”和“品质供给”；供给不仅仅是交易型住房的供给，也是指品质租赁住房的供给；存量住房的盘活和流通是扩大供应的有效手段。

　　中原地产指出，最近两年楼市调控的成功之处在于，在一二线持续调控出现部分城市降价的情况下，三四线依然支撑了整体市场冲高刷新历史纪录。“这种手术刀式的分类调控，的确是历史第一次实现了市场的精准调控，不一刀切。”这也为长效机制的建立争取了时间。

　　长效机制或加快出台

　　楼市调控长效机制很早就被提及，但近年来较为频繁。

　　2016年12月召开的中央经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　今年7月召开的中央政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。宁吉喆在10月的新闻发布会上也表示，“房地产调控政策会继续发挥效果，特别是将会逐步建立房地产调控的长效机制。”

　　10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的问题时表示，住建部以及有关部门按照党中央国务院的部署，正在抓紧落实这方面的工作。

　　他还进一步提出，坚持“房子是用来住的”定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

　　王蒙徽透露，近期住建部主要做了五方面的工作：一是加快培育住房租赁市场，在12个人口净流入的城市开展住房租赁的试点工作，同时研究制定住房租赁管理条例；第二，加快推进住房保障和供应体系建设，支持北京和上海开展共有产权的住房试点，多渠道、多方式为住房群体提供住房需要；第三，统筹规划大中小城市的空间布局和设施配套，把稳定房地产市场和推进新型城镇化能有机结合起来，加强基础设施的互联互通，同时提高公共服务的水平，引导住房需求合理分布；第四，大力整顿和规范房地产市场的秩序，始终保持高压严查的态势，加大对违法违规企业的查处曝光力度，进一步净化市场环境，切实维护群众的切身利益；第五，研究建立房地产的统计和市场监测预警的指标体系，加快建立市场的预警机制，加强监测分析，指导地方保持房地产市场的平稳。

　　这些内容被认为与长效机制较为接近，但多数分析人士还指出，长效机制涉及多部委的工作范畴，其内容会更加丰富。

　　在十九大报告发布之后，业内人士普遍认为，长效机制会加快推出。

　　业内人士向21世纪经济报道记者表示，长效机制必将加快推出。他认为，从租购并举到租购同权，租赁必然成为长效机制的重要组成部分。

　　业内人士甚至认为，长效机制文件有可能在今年的中央经济工作会议之前推出。业内指出，租购并举和住有所居的目标，都将会在长效机制中得到体现。

　　但就短期来看，大部分受访者认为，调控政策不会放松，甚至趋于强化，尤其对于新热点和次热点城市。对于抑制炒房的思路，则将至少延续五年。因此，即使明年地方调控政策有松动的可能，国家层面的大松绑也不会出现。

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