政府大力发展租赁房 各路资本加快布局长租公寓市场

　　未来国家将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在新的住房政策指导下,除了各地政府将加大租赁住房的供应外,发展商也早已纷纷嗅到了住宅开发以外,租赁市场的新商机,各路资本纷纷加快布局长租公寓市场。

　　1 国内首支租赁住房REITs上市

　　10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称“保利租赁住房REITs”)获得上海证券交易所审议通过。令业界惊喜的是,国内酒店、写字楼、商场等商业项目真正意义上的REITs喊了多年,一直没有出现,而租赁住房证券化则首先破冰,意义重大。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制。本单产品的成功落地,验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。

　　业内人士指出,此举也基本上已经指明了目前开发商自持比例高的土地项目入市流转的方向,发展商更会放开手脚拿地、上马项目。近期,住建部积极推动住房租赁市场的发展,在12个大中城市开展住房租赁试点,积极培育机构化、规模化的住房租赁企业,鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时,支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给。下一步还将积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道,支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务,推进住房租赁市场发展。

　　在房地产行业的“存量时代”,房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。

　　2 租赁市场存在高开发成本与较低租金收益矛盾

　　第一太平戴维斯的报告指出,目前长租公寓市场优、劣势并存。优势是大量租赁需求支撑,中央及本地政府的大力支持。地产行业的发展新趋势。劣势则是租赁市场欠缺规划管理,发展商的高发展成本与较低的租金收益矛盾。整体地产市场往更健康的方向发展。房地产开发商及服务类企业将得到新的利润增长点。市场竞争愈发激烈,准入门槛和优胜劣汰将带给市场残刻的商业战争。

　　据悉,长租公寓市场目前在我国刚起步,是一片广阔的蓝海。分散式长租公寓的主要品牌有自如友家、蛋壳、青客、优客逸家、包租婆、寓见等。集中式长租公寓主要品牌有优+、魔方、冠寓、泊寓等。优质品牌的建立有效提升长租公寓的服务质量,有利于整体市场的长远发展。

　　开发商方面以不仅是国内领头的千亿房企,还是中小型的开发商,纷纷抢滩住宅的租赁市场。如碧桂园集团对外表示已开始探索购租并举的实现路径,在一线城市及周边布局长租项目,目前已在上海、广州、深圳、厦门等城市布局15个长租项目,还有一批项目即将落地。万科表示今年将把长租公寓作为重要发力点,目前其长租公寓品牌泊寓已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐等城市上线。保利集团在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓和熹会四大品牌,项目布局十余城市,分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。除此之外,以往只专注高端服务式公寓的品牌“雅诗阁”也宣布推出面向“千禧一代”的长租公寓品牌——“Lyf”。

　　3 未来市场份额将不断加大

　　目前,房地产市场已开始由增量市场向存量市场过渡,布局存量市场无疑是未来的主要趋势。数据显示,现阶段,我国长租公寓行业的集中度不到5%,行业刚刚进入起步期,商业模式正处于以租赁和物业服务为主的初级阶段。有专家预测,预计公寓市场在2015年-2025年期间,复合增长率高达15.8%,到2025年长租公寓整体市场规模可达6371亿元,并占整体租赁市场规模的25%份额,市场潜力巨大。

　　近期,高力国际发布季度报告显示,第三季度我国房地产市场大宗交易持续活跃,北京、上海、广州、深圳四地均录得多宗整售交易,仅上海、北京两地的交易金额就达140亿元。而随着政府加大对住宅市场的调控力度以及对租赁市场的扶持力度,投资者和开发商将投资目标转向二手住宅开发项目和自用房产建设,服务式公寓市场的发展前景也极为乐观,有望成为下一个投资热点。

　　高力国际研究发现,政府调控政策继续对珠江三角洲(珠三角)地区的房地产市场发挥重大影响。严格的限制政策促使投资者和发展商转向自用房产建设。例如,微众银行收购前海一处商业地块,该地块的出让条件之一是30年内不得转让给第三方。CNC风险投资基金收购了一处商业地块,需要自用10年。高力国际华南区资本市场及投资服务董事总经理林国东认为,大湾区大型基建项目建设,即港珠澳大桥、广深港高速铁路和深中通道,将大大改善珠三角城市的交通状况,为投资市场带来积极的发展前景。由于工业企业逐步迁出市中心,腾出的土地改为商业用地,市区重建将继续成为深圳和广州中心区的主要任务。预计将引起投资者对住宅和服务式公寓领域的关注。

　　业内人士还指出,广州作为国内首批发展租赁住房的试点城市,租赁住房供应将快速增加政府将通过增加自持租赁住房面积和鼓励“商改住”等方式来满足新增住房需求。现代租赁产业将迎来快速发展房地产企业将陆续进入租赁服务行业,有效推动住宅租赁产业的发展,但市场竞争也会随之愈发激烈,未来几年内可能会进行一场残酷的淘汰洗牌。

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