楼市调控生态:买卖双方价格博弈 胶着状态还将持续

　　“通常双方谈价时，业主都会愿意让一些价，但是如果总价仅仅降个5万、10万，现在是达不到客户心理价位的，这种情况就很难成交”，麦田房产丽都区一业务经理表示，所以现在看房的人不少，但真正能签约的比较少。

　　“双十一”这一天，张勇（化名）在北京市昌平区回龙观区域“抢”了一套房。“户型是市场上抢手的南北通透户型，还是业主**过的婚房。相比今年最高点，总价便宜了约70万。”张勇表示。

　　“3·17”新政以来，北京调控已近8月，楼市调整态势愈发明显。作为北京楼市交易的主要力量，二手房最能反映楼市的真实状态。近段时间，北京二手住宅市场仍呈现低温特征，10月网签量仅为6371套，再次创下今年新低，成交价格也连续6个月小幅下滑。不少市场人士反映，低温市场中也有一些新迹象，比如新增挂牌房源量出现了较大幅度的增长，10月环比上涨了30%，这在一定程度上反映了市场供需矛盾在持续缓解。而在整体成交低迷的背景下，一些有着刚性改善需求的换房业主，开始成为近期成交的主力。

　　调控并未有任何放松态势，行业信心也在逐渐走低。“金九银十”已经结束，与往年的传统旺季不同，今年市场并无太大起色。根据业内发布的《2017年10月国民安居指数》，10月一线城市成交惨淡，经纪人信心指数也结束连续三个月上扬，出现下滑态势。

　　房源上升，价格下调

　　楼市是买家与卖家博弈场。

　　自“3·17”调控以来，北京楼市仅用一个季度就从高峰跌落谷底。受调控影响，大量的购房者失去购房资格，或因购房成本增加而暂时放弃购房，或对市场走向预判不明选择暂时观望，市场也因此从过热恢复到了冷静。在这一过程中，一方面是投机炒房被彻底遏制，另一方面也有不少首次置业、换房等需求也暂时陷入观望，两相叠加导致市场陷入谷底。

　　“我要买的房子已经定下来了，是同小区的一套三居室，这两天就想赶紧把原来的房子卖了，腾出购房指标”，业主王女士说。王女士这套房产位于北京市朝阳区呼家楼，是一套面积为106平方米的两居室。该小区近期一套同户型房产成交价为975万，王女士报价980万，相比今年3月份价格高点时约计跌幅20%。不过，由于王女士希望尽快卖掉，她心中的底价还有谈判空间。“950万也可以卖。”

　　业主刘先生最近也挂出了自己位于酒仙桥的一套三居室，报价870万，比市场价低出了差不多100万元，之所以低价挂出，是因为他看好了望京的一套房子，想要尽快完成置换。

　　麦田房产调研发现，与王女士、刘先生一样心态的业主在北京不在少数，他们多是比较刚性的换房需求。即看好了要买的房子，就想尽快把旧的房子卖掉。这种做法一方面是为了腾出购房名额，另一方面也为了筹措换房的资金。同时，由于这些业主对后市预期悲观，出售心态也从观望转为积极。据麦田房产统计，10月份成交均价环比上月下降1.5%，这是自5月份价格出现下滑以来连续6个月呈现下降走势。在这样的背景下，业主方的价格预期逐渐扭转，担心价格继续走低，从而催生越来越多的业主将房源挂牌。麦田房产统计显示，10月份的新增房源挂牌量，环比9月份增长了30%，创下了今年3月份以来的新高。而在业主调价房源中，降价房源比例达到92%，和上月相比小幅微降，但仍处于近几个月来的较高水平。

　　业内统计数据也显示，从今年5月到10月，北京二手住宅成交均价始终在小幅回落，目前的二手房价与3·17新政前相比已经下跌了10%左右。随着价格的持续下跌，有意入市的购房者也将继续增加，未来北京二手房市场交易量有望继续小幅回升。

　　购房信心指数持续下跌

　　博弈的另一面是，房源量增加并不意味着入市的购房者增多。

　　尽管房源放量明显增多，但新增需求仍表现低迷，二手房市场的整体表现仍然乏力。麦田房产数据统计显示，10月份，北京二手房住宅网签6371套，环比下降31%，同比降幅达到73%，再创今年以来的新低。再往前看，第三季度（7-9月），北京二手房住宅成交量同比降幅也达到70%，从6月起网签套数基本都只在7000-9300套区间低位徘徊。

　　从今年各月上旬的网签数据来看，3月过后，各月上旬网签量持续下滑，7月则降至谷底，7、8、9月的上旬网签量维持在2000余套，10月上旬则因国庆长假而几乎没有网签。因此，11月上旬的网签数据是今年下半年以来的最高值。据数据统计，2017年11月上旬（1日-10日），北京全市二手住宅共网签2764套，较9月上旬增长37%，但同比去年11月上旬下降59.6%。

　　尽管网签与实际成交相比有一定的滞后，但从一线经纪人反馈的情况看，目前市场仍处在胶着状态。除了一些急售房、优质房相对比较易于成交外，多数客户仍在观望，真实愿意出手的客户并不多。造成这种现象的原因，有持续限购、信贷门槛提高等政策因素，也有业主价格降不到客户预期等现实因素。

　　“通常双方谈价时，业主都会愿意让一些价，但是如果总价仅仅降个5万、10万，现在是达不到客户心理价位的，这种情况就很难成交”，麦田房产丽都区一业务经理表示，所以现在看房的人不少，但真正能签约的比较少。

　　不仅是二手房，新房市场也表现惨淡。根据业内发布的10月国民安居指数显示，继“金九”失约后，今年“银十”也成色不足，北京、上海新房成交量继续下滑。其中，上海10月成交面积为33.4万平方米，成交套数2596套，环比下滑达四成以上；北京10月成交面积为20.3万平方米，成交套数跌破1500套，环比下滑29.1%；深圳、广州市场成交较9月略有起色，成交套数环比分别上涨6.9%和10.3%。

　　受政策收紧和成交暗淡的影响，研究指数显示，10月经纪人信心指数为112.3，环比9月下降了0.4%。结束了经纪人信心指数连续3个月上扬的势头。根据安居客对经纪人的调研显示，10月有60.3%的经纪人认为房产调控政策仍将继续出台，占比较9月有微弱提高。购房者信心指数则在10月略有回升。10月份用户信心指数为102.1，环比9月上涨了1.8%，59.2%的意向购房者认为调控政策仍将出台，比9月低出近10个百分点。

　　业内分析认为，至少到明年年中，房地产政策出现大面积松动的可能性几乎为零。金九银十遇冷也预示着整个市场正在悄然变化，一线城市量价齐跌已无回暖机会，二线热点城市房价涨幅回落趋势明显。在政策从紧的大背景下，市场很可能维持下行态势，楼市降温加速。

　　一位房地产行业知名大佬近期在接受21世纪经济报道采访时表示，楼市调整还远未结束，春节后将进入深度博弈期。

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