明年房地产调控将更重视完善供给

　　明年房地产政策将如何发力？近日，住房和城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开的部分省市房地产工作座谈会引发业界关注。

　　会议提出，“坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何‘喘口气、歇歇脚’的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。”这表明，会议的主题同十九大报告重申的“房子是用来住的，不是用来炒的”一脉相承，为明年的调控政策定了调。会议选择在武汉召开，则意味着在东部的一二线城市逐渐降温之后，中西部地区的三四线城市将成为未来关注的重点。

　　明年之所以延续“调控目标不动摇、力度不放松”，可能主要基于三个方面的考虑。

　　一是当前房地产市场的风险已经转移。在推动供给侧结构性改革之前，房子主要集中在开发商手中，不少城市面临库存过高的问题，开发商和地方政府的日子都不好过，甚至有可能触发系统性风险。但在经历了一轮去库存和转杠杆之后，房子已经由开发商转移到居民户手中，企业经营状况好转，高库存局面缓解，但居民部门的杠杆率则大幅攀升。目前居民部门的负债收入比已经超过1倍，达到一个比较危险的水平。不过，由于库存大幅减少，而居民部门的资产负债表仍相对稳健，房地产调控所面临的掣肘要相对小很多。

　　二是中央对经济放缓的容忍度提高。十九大报告中没有再提GDP翻番目标，而是强调“必须坚持质量第一、效益优先，以供给侧结构性改革为主线，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革”。这预示着中央已经放宽了对经济放缓的容忍度，转而追求经济高质量发展。在这种情况下，房地产作为增长抓手的角色就有所削弱，从而也没必要对调控政策进行调整。而且，习近平总书记不止一次强调，“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”，高房价显然是与这一目标背道而驰。

　　三是为长效机制的出台创造环境。归根结底，房地产调控都属于相机抉择的短期政策，即通过行政手段强行压制市场需求，一旦经济下行压力显现，调控方向很快就会逆转，随后市场会出现报复性反弹。这种情形在过去几轮调控中已经不止一次出现，也在相当程度上透支了政府的公信力。中央已经意识到这个问题，目前正在加紧推出房地产市场长效机制，希望结束这种调控时松时紧、房价大起大落的局面。但在这种机制最终出台之前，还需要延续目前的调控政策，为长效机制的推出创造环境、赢得时间。

　　除了调控基调不放松之外，我们还可以看到，本次会议强调要完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构，包括大力发展住房租赁市场，加大对新市民的公租房保障力度，因地制宜发展共有产权住房，继续推进城镇棚户区改造，加强城乡统筹和区域协调等，这些都意味着房地产调控在保持定力的同时，主导思想将逐渐由“去库存”向完善供给过渡。

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