炒房重灾区六年转手2000次 房住不炒时代来了

　　2017年的大幕即将落下，盘点这一年的楼市，“房住不炒”毫无疑问是最核心的关键词之一。

　　“房子用来住的，不是用来炒的。” 2016年年底，中央经济工作会议首次提出了“房住不炒”的概念。2017年10月18日，习近平同志在十九大报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

开始于2016年9月底的新一轮楼市调控，贯穿了整个2017年。而在“房住不炒”的发展理念下，今年楼市格局发生明显变化：房价涨幅明显缩小，去库存成效显著，投机炒房受到扼制，自住需求稳步释放。

　　可以预见，在未来几年，“房住不炒”将继续是楼市发展的主方向。其实，在杭州就有许多“房住不炒”的典范社区，它们或用美轮美奂的小区环境，或用亲如一家的邻里关系，或用丰富多彩的社群活动，或用日臻成熟的生活配套，留住了业主的心。

　　尽管房价日益攀升、物业不断增值，但是这些小区的业主，却依然对这里情有独钟，享受生活，安居乐业，不舍得卖掉自己的房子，在无形之中践行“房住不炒”。

　　“房住不炒”深入人心 炒房热度出现降温

　　今年以来，围绕去年中央经济工作会议提出的“房住不炒”的发展理念，出台了一系列楼市调控政策，逐渐扭转了房地产市场预期，遏制了“炒房”的势头。

　　2017年，楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年，且日趋精准化、精细化。据中原地产统计，截至目前，今年已经有50多个城市出台相关房地产调控政策措施超180次。热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显，有些城市转而开始控房价。

　　“在这一轮的调控作用下，投资客对于楼市预期明显发生改变，认为房价再次大涨的局面在短期内不会出现，这使得投资周期拉长，每年的回报率会大大降低。”浙江中原地产首席分析师荆海燕说道。她认为，“房住不炒”的政策能够降低投资房产的热情，未来住房属性将去投资化，更加注重居住属性。

　　抑制投资属性，另一方面需要从深化住房供给侧结构性改革入手，让一部分房子变得不可炒、无炒作价值，通过租购并举等手段，来改变楼市供求格局。

　　12月8日召开的中央政治局会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设。业内认为，随着金融、土地、财税、投资、立法等领域多项政策和制度推进，我国房地产市场将逐步形成“租购并举、多主体供给、多渠道保障”的新格局。

　　曾经的炒房“重灾区”

　　六年时间一小区二手房转手近2000次

　　一直以来，杭州都不乏炒房客的身影，尤其是去年，来杭置业的外地购房者数量显著增加。透明售房网的数据显示，去年外来购房者在杭州市区购买商品房68893套，占比为33.6%，达到了近年最高。

　　下沙沿江板块、滨江板块、申花板块等都曾经是炒房“重灾区”。在七八年前，下沙沿江板块是当时投资客最看好的板块，大量甬台温购房者争相涌入，推动板块房价从六七千元轻松破万，冲向两万元大关。有数据显示，最高峰的时候，下沙投资客在购房者中的比例高达80%。

　　近几年，不论楼市行情好坏，下沙沿江一直是杭州市区二手房成交量最高的板块之一。以世茂江滨花园为例，杭州我爱我家的数据显示，这个当初投资客占据了半壁江山的小区，从2012年到现在，总共成交了1903套二手房，整个小区房屋转手次数接近2000次。

　　另一个长期在杭州二手房成交榜上名列前茅的小区则是滨江区的某个地铁盘。早在2008年开盘之初，该项目就凭借地铁规划、学区配套等优势吸引了大量外地购房者“囤货”。从2012年开始，投资客开始大批量“出货”，2012年和2013年的二手房成交量都超过了200套，连续两年排在主城区榜首。截至目前，六年时间，这个盘总共成交了1236次二手房，换手率高达38%。

　　投资客集结的小区，最明显的特征就是入住率低，房屋空置率高，出租率高，换手率高，居住氛围不足。对于小区里的自住业主来说，流动的邻居、嘈杂的环境、没有人气的夜晚，这样的小区，显然并不是理想住区。

　　居住舒适性是“第一要义”

　　“房住不炒”更能带来价值提升

　　炒房客在选择投资目标时，往往只在意那些功能性特别突出的小区，比如“老破小”的学区优势，郊区房的低价优势，对于他们来说，房产只是投资品而已，并不考虑它的宜居性。但是，对于自住型的购房者来说，整个小区的均好性和居住舒适性，才是他们决定置业的最关键要素。

　　在杭州，就有不少楼盘天然带有“房住不炒”的属性。在开发之初，它们就用环境、地段、品质等亮点来吸引自住型购房者。而小区交付，并不意味着开发商对项目营造的结束，而是转入“软件”的打造。比如，有的小区形成了亲如一家的邻里关系，有的小区组织丰富多彩的社群活动，有的小区引入丰盛的生活配套，通过种种努力来留住业主的心。

　　比如，西湖群山脚下的大盘和家园，既舍得大手笔投入来打造社区配套，又注重社区文化的建设。

　　硬件方面，斥资800万元建造求是（和家园）小学，开辟200多方建造杭州最有腔调的图书馆求是书屋，引进杭州首家超市化菜市场东山农贸市场，修建直通灵隐的登山游步道。软文化方面，帮助业主搭建交流平台，成立环保松鼠会、足球俱乐部、跑山俱乐部等近14大活跃社团，每年都会举办跑山节、和家园超级足球联赛、春茗雅集、风情年货节等社区活动。业主们欢聚一堂，让爱好找到伙伴，让兴趣自由生长，共享生活的美好。

　　又比如，杭州经典项目良渚文化村，从最初制定《小镇公约》，到举办一年一度的“村民日”，再到如众筹圣诞夜、众筹万圣节、众筹市集、众筹年夜饭等几十个自发众筹活动，万科不仅倡导邻里之间的和谐友善的日常接触，更从最大程度上激发业主主动参与性。

　　“房住不炒”并不是说房子没有增值空间，相反，随着开发商和业主在社区营造上的共同努力，大大提高了物业本身的价值，在楼市的风云变化中，它们更有增值的底气和空间。例如，和家园的毛坯公寓二手房售价已经全面突破了4万元/平方米的大关，成为整个板块当之无愧的价值标杆。

　　在“房住不炒”的时代，什么样的房子更值得我们去购买？浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，从居住角度出发，除了地段和配套，那些一直以来以品质出名的开发商所打造的楼盘，更能为业主提供品质生活。

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