中央控地产风险落关键一子 发力共有产权房

　　刚刚结束的经济工作会议已对2018年经济工作进行定调，其中提出要“打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治”的三大“攻坚战”，而防范风险又为“三大战役”之首。

　　会议明确防范风险不仅是2018年也是2019-2020年的重要任务，其中重点是防控金融风险，而当前金融风险之一正是来自房地产领域。12月21日，银监会主席郭树清在银监会党委扩大会议上，则更为明确地提出要有效防控房地产领域风险。

　　在中国社科院金融所银行研究室主任曾刚看来，防范房地产中蕴含的金融风险，促进金融与房地产的良性循环，意味着房地产金融调控政策的着力点将更多地向房地产改革的方向发力，比如住房租赁市场、廉租房保障房建设等，而这也或将是新一年的政策重点。

　　事实上，改革已现端倪。北京市住房和城乡建设委员会官方微博称，截至12月15日北京全市共有产权住房项目共42个，提供房源约4.4万套。

　　在采访中，多位专家向《华夏时报》记者表示，2018年将会迎来一个共有产权住房入市的高峰年，对于满足“夹心层”住房需求，稳定房价、防范风险有非常重要的作用。

　　4万多套房源供应

　　80天，4.4万套。

　　据北京市规划和国土资源管理委员会官网消息，截至12月8日，北京已供应共有产权住房用地165公顷，完成率82%。加上12月15日入市的两宗土地，《北京市共有产权住房管理暂行办法》实施的两个多月时间里，北京共有产权住房土地供应总量约为178.5公顷。

　　可以预见的是，近期将有4万多套共有产权房陆续开工、入市和申购。

　　9月30日，北京共有产权房政策正式实施。方案同时明确，今后5年将完成25万套共有产权住房供地。中原地产首席分析师分析认为，5年25万套的供应量远远超过了过去几年的自住房供应量，对于市场来说，加大供应的作用也更加明显，能够明显降低市场对房价上涨的预期。

　　除连续供地外，在9月30日之后，之前的自住型商品房也转化为共有产权住房。如首批摇号的首开保利锦都家园项目，2017年6月开始作为自住房项目申购，规划建设房源427套，销售均价约为22000元/平方米。9月30日《办法》开始实施后，该项目转为共有产权住房项目，房源中的30%共计128套房源专门向“新北京人”配售。而第二个申购的项目金隅大成·金成雅苑二期，也是从限价房转化而来。

　　专家指出，若叠加2016年出让的土地，接下来北京共有产权住房将进入密集供应期，预计未来一年内，超过4万套共有产权房将入市。

　　业内也认为，明年共有产权房的供应肯定会形成比较大的份额，有助于降低房价、防范风险，让更多购房者享受制度改革的红利，尽早解决居住问题。

　　据市场统计，目前供应的地块大多位于朝阳、顺义、大兴、丰台、平谷、延庆等地区，均价基本都在两三万元左右。价格较高的如最近成交的朝阳区豆各庄乡马家湾村地块，售价为36000元/平方米，建筑面积约7.5万平方米，提供房源约850套；而价格较低者如延庆03街区地块，售价是马家湾村地块的一半，同时供应量大出许多，总建筑面积约21.9万平方米，提供房源约2500套。

　　在住房建设方面，北京市住建委表示会率先实施《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》，从土地入市到竣工入住全过程产业链监管。依照该导则，位于朝阳、海淀、丰台等城六区的共有产权住房项目容积率不高于2.8，总建筑面积不大于90平方米；城六区以外项目容积率原则上不高于2.5，总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。

　　回归住有所居

　　事实上，共有产权住房并不是一个新鲜事物，其早期在江苏淮安、上海、湖北黄石等地都有过自发探索和实践。中国社会科学院城市与竞争力中心副研究员邹琳华认为，但此次在北京的推行与之前实践最大的不同在于，它将最大限度地扩大覆盖人群，并在新增住房供应中占有相当大的比例，这将对住房市场结构产生深远的影响，普通商品房主导的新增住房供给格局或将逐渐改变。

　　在北上广深等大城市，“夹心层”的住房需求经常被忽略：作为中等或者中等偏低收入的群体，一方面买不起动辄三五百万的商品房，另一方面又不符合保障房的基本准入要求。此前，政府也出台了经济适用房、限价商品房等措施，冀望解决这一群体的住房困境。然而在现实中，由于制度不够完善，资源错配和市场扭曲的现象时常发生。

　　因此，共有产权住房只允许在符合申购资格的人群中转让的设计，将房源控制在封闭的体系当中，有效阻止套利，既防止了此前发生的政策红利无法落实的问题，又尽可能满足各类各层次需求主体的要求，让他们住有所居。

　　“共有产权住房主要面向‘夹心层’的住房困难群体，作为中端支持的重要方式，让住房制度更加公平合理，加快构建购租并举的住房制度。”北京市住建委指出，发展共有产权住房有利于从根本上消除保障房与商品房之间的二元分立，实现住房制度设计对全体居民的全覆盖，加快建立符合首都特色的住房基础性制度和长效机制。

　　从长远来看，作为长效机制的一部分，共有产权政策也有望保持其连续性，切实改变北京等大城市“夹心层”人群的住房现状，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”。

　　调控新方向

　　房地产业作为防范化解重大风险攻坚战的重点之一，在明年将变得更加重要。

　　那么如何防控房地产业中的金融风险呢？经济会议中提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　去年底召开的经济工作会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。对比今年会议不难发现，明年将是住房制度改革和长效机制建设力争取得实效的一年，房地产长效机制将逐步进入实施阶段。

　　事实上，近期，住房领域实施了不少新制度。部分一二线城市陆续开展了租售同权的试点，共有产权房的试点也陆续铺开。7月4日，上海首次推出只能持有租赁的住房用地；7月17日，广州出台发展住房租赁市场的通知，明确提出“租购同权”；7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，

加快发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　明年，楼市调控持续深化，租购并举、共有产权等房地产长效机制已经开始落地，而更清晰的长效机制也在加快制定布局。

　　专家认为，住房制度改革不是对某一领域政策和制度的细枝末节进行修补，而是从多个角度协同发力，发挥综合性作用，可能包含土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度以及交易监管等一系列制度的构建。住房制度的改革和长效机制建设并非短期能够实现的，是一个逐步完善的过程。

　　在此过程中，行政调控等短期调控措施仍然将发挥作用。2018年，将继续保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。一旦房价在一些城市过快上涨，肩负房地产市场调控主体责任的地方政府就应“该出手时就出手”。

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