2017房企并购规模空前 房地产新寡头新格局正形成

　　2017年中国房地产收并购预计超过6000亿元，创下历史新高。

　　据明源房地产研究院最新数据，2017年前三季度境内房地产并购总金额超过900亿美元（约合5902亿元人民币）。受并购及大宗交易统计相对滞后等因素影响，业界预计2017年全年的地产收并购规模，应该超过了6000亿元。

　　对于风起云涌的房地产收并购，安信证券首席地产行业分析师陈天诚指出，近两年中国龙头企业主要以扩大规模为重要准则。

　　陈天诚认为，仍处于野蛮生长期的房地产行业，在规模上仍有一定的容纳量。因此各家企业的并购中，仍以增加土储、可扩大企业规模的横向收并购为主导。业内认为，2017年千亿房企阵营可能将进一步扩容至16家，2020年千亿企业将达30家。随着并购越来越活跃，大型房企的规模也变得更加庞大，随着千亿房企数量不断扩容，房企的集中度也将进一步提高。

　　地产并购增长迅速

　　2017年中国房地产收并购规模，创下了近几年以来的历史最高值。

　　先看一下大宗物业的交易。

　　据戴德梁行的最新监测数据，2017年仅在上海一城房产大宗物业的交易数量就超过120宗，并购规模超过1200亿元。

　　“这是房地产大宗物业累积交易金额连续第二年突破千亿元。虽然2017年规模略低于2016年，但与2010—2015年年均400亿左右的规模，已经有了大幅度的上涨。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事卢强表示。

　　虽然仅上海一城大宗物业的交易规模已经相当可观，然而这只是房地产收并购的冰山一角。

　　有证券投资机构高层指出，大宗交易有不少是项目公司买卖，但这中间更多是通过项目公司或投资公司的收并购实现和完成的。与往年以收购相对成熟的商办物业为主角有所不同，2017年的收购中，有相当一部分标的物是以土地、公司股权、已建成物业为主。

有投行人士指出，与往年大宗交易相比，2017年的特点也相当明显：不仅交易规模大、标的物以资产打包形式出让，而且交易频繁、涉及领域广。

　　2017年房地产整体收并购的规模究竟有多大？其涉及到的金额，可能远远超过大部分人的想象：预计超过6000亿元。

　　据普华永道统计，2017年上半年，中国房地产相关的并购交易总金额达到445.6亿美元（约合2921亿元人民币），同比增加78.5%；交易数量207宗，同比增加24.7%。这其中由公司主导的并购交易金额约367亿美元（约合2406亿元人民由），同比增加68.7%。

　　那么全年地产收并购规模有多少？

　　据明源房地产研究院近日公布的一项数据，至2017年第三季度，房地产并购总金额超过900亿美元（约合5902亿元人民币），占全部并购交易20.2%的市场份额。仅这一数据，就创下房地产行业年度前三季度的历史新高。

　　研究人员告诉记者，大宗交易统计和信息公布，往往具有一定的滞后性。

　　“因并购交易较为复杂，交易可能正在进行或已经完成，但信息披露往往会推后。如涉及到海外交易架构，其披露时间也可能会有所延迟。”一家咨询机构高层表示，仅从前三季度已经创下新高的数据来看，第四季度应该还有不少交易是公众市场并未获悉的。因此可以判断的是，全年房地产交易金额比前三季度更高，因而全年并购交易规模超过6000亿元的概率是非常大的。

　　卢强指出，房地产投资市场还出现了一些新特征。并购交易中，除了以土地储备为目标，对于物业的直接投资中，不只是办公楼，处于风口的长租公寓、联合办公，尤其是物流地产也受到相当高的关注。

　　“从买家的身份来看，又出现不少新晋买家。不只是开发商，还有境内地产私募基金、开发商资管计划，还有万能险等新兴的资本，介入到地产交易中。”卢强说。

　　从规模扩张到移师境外

　　在2017年大宗交易和并购交易创下历史新高的背后，决不乏明星案例。

　　这其中最引人关注的，无疑是万宝之争落地和融创接手万达物业。

　　2017年6月，恒大将所持万科14.07%股权以292亿元的价格，转让给深铁集团。在恒大的“助攻”下，深铁对万科持股比例升至29.38%，超过宝能成为万科第一大股东。随着这笔规模庞大的股权转让，持续一年多的万宝之争，由此尘埃落定。

　　万宝之争刚落幕，融创、富力烽烟再起。7月份融创以438.44亿元价格收购万达13个文旅项目91%的股权。据明源地产研究院数据，凭借这一收购，融创一举新增了5897万平米土地储备，土储排名由2016年末的第六猛增至第三名。

　　而与融创同时出手的富力，也以189.55亿元收购万达73家酒店资产，成为2017年并购金额排名靠前的案例之一。

　　随着房企并购规模扩大，行业集中度也进一步提高。据机构监测，排名前100房企的集中度达到58.1%，占据了中国房地产市场近六成份额。而在销售面积上，前100和前200房企的集中度，分别达到33.2%和36.9%。

　　陈天诚指出，此前房企的并购有相当一部分是以土储为主要目标，以规模扩大为导向。但在2017年的并购潮中，也有不少并购并非以此为导向。

　　有分析人士指出，2017年的交易并购中，还有另一个新的特点。从地域来看，则不止国内的资产。国内企业对房地产收购并的触角，已经从国内延伸到了境外，向海外物业和资产发起了多轮收购。

　　“无论是出让方还是买家，不只是金额，收购的地域和所涉及的业务范围，都远远突破了此前传统房企的范畴。”一家证券机构人士指出，业务范畴的扩大，反映出开发商的并购不只是意在扩大规模，还希望在业务的纵深方向获得更多的机会。

　　2017年7月万科以34亿新加坡元（约合166亿元人民币）收购普洛斯约21.4%有限合伙权益。与普洛斯联手后，万科由此成为国内最大的物流服务供应商。

　　看中物流的，还有海航和中投。而这两家公司并购的触角，也伸向了境外。而中投集团在境外的一笔对物流地产的并购，更是刷新了历史纪录。

　　2017年4月，海航集团旗下海航实业以13.99亿新加坡元（约合68.4亿元人民币）收购新加坡上市物流公司CWT全部股份。

　　海航收购CWT后两个月，2017年6月中投集团以138亿美元（约合903亿元人民币）收购黑石旗下欧洲物流地产公司Logicor全部股份。中投这笔收购，成为欧洲有记录以来第二大规模的房地产交易。

　　在陈天诚看来，所谓以拿地为导向的收购，仍然属于项目层面，更多处于房企扩大规模的野蛮成长阶段。

　　“并购领域的拓展，反映了对整个行业的态度。行业纵深的并购不是单纯为了规模，更多的是在获取产品线条的同时获取相对的规模，也是获取整个资本市场的认可。”陈天诚认为，未来房地产行业的并购，也将向纵深方向发展。

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