展望2018：调控将与住房制度改革、长效机制建设伴行

　　2017年的楼市调控有效挤出了大多数城市的投资投机者，控制了房价的持续上涨态势，降低了房地产投资和销售增速，市场火爆景象趋于减少。

　　十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，“加快住房制度改革和长效机制建设”又已作为2018年着力抓好的重点工作之一，未来住房制度如何改革？长效机制如何建设？

　　2018年房价会跌吗？

　　目前，我国从投资到消费的结构转型已见成效，消费对经济增长的贡献率已经达到64.5%，固定资产投资增速也递减到11月的7.2%。十九大报告也不再强调GDP增速，这说明中央已有心理预期和承受姿态。

　　在此背景下，指望调控放松、楼市回升、房价暴涨是不现实的，后市不会存在再次冲高的可能。

　　既然调控放松无望，那么2018年的楼市会不会因此掉头向下，成为名副其实的“拐点”呢？

　　其实，调控就是调整和控制，试图在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡，上限就是泡沫不能继续膨胀到无法控制，下限就是控制泡沫不破。

　　泡沫任何时候都有，只是大小不同，调控就是寻求走钢丝般的微幅调整。只要泡沫不破，就能化解美国加息、缩表、减税带来的冲击，就不怕美国剪羊毛。

　　对于未来的房地产市场，大起不用想了，大落也不容易，也不必过于担心房价会出现大跌，因为政府既然可以限制房价上涨，当然也可以限制房价下跌，“双向限价”将是稳定楼市、防止大起大落、跌宕起伏的杀手锏。

　　调控不放松还意味着过去的楼市周期论不再成立，未来的长效机制更是呼之欲出。

　　调控有待完善，住房制度改革方向已定

　　调控有效挤出了大多数城市的投资投机者，控制了房价的持续上涨态势，降低了房地产投资和销售增速，市场火爆景象趋于减少。

　　调控虽然取得明显成效，但根本性问题依然没有解决，一二线城市普遍供应不足且去化周期过短，房价上涨预期没有完全消除、部分城市限价过猛导致投资性抢房，限价令也导致高价地难以入市，地市溢价率虽然下降但还未明显下行。

　　十九大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，体系完整、内涵丰富。

　　多主体供给意味着从土地到住房都有可能推行多主体的供给制度，换句话说，未来不仅国有土地可以由政府通过招拍挂和行政划拨方式供给，也可以由土地使用权人如企事业单位在有限土地使用期限内，调整土地用途、补缴土地出让金、带规划方案供给，还可以由农村集体组织提供农村集体建设用地供给用于租赁住房。

　　住房同样可以多主体供给，政府公管住房用于被保障人群，企事业单位自有土地建设住房用于员工宿舍和住房，城中村和城市周边农村住房用于租赁住房，过剩商业和厂房改造用于住房或租赁住房。

　　多渠道保障意味着政府和市场可以提供高端商品房、普通商品房、共有产权房、租赁住房，各类人群可以分类保障，比如高端人群住房可以市场化，中产阶层可以购买普通商品房(普通商品房可以用“限房价、竞地价”方式出让，未来销售价格按照土地出让合约执行)，收入不足者可以享受共有产权房政策，也可以租赁住房，贫困者可以享受政策廉租住房补贴政策。

　　租购并举意味着租赁住房享受与购置住房同样的城市公共服务政策，不过从目前来看，政策中最具吸引力和价值的仅仅是学区房政策。

　　长效机制并行推进，四梁八柱才是根基

　　长效机制的范畴更宽，我认为应积极搭建“四梁八柱”。

　　其中，四梁是：楼市行政调控、定向信贷政策、有效需求扶持、社会预期管理。

　　“四梁”都是需求侧管理。其实，楼市不仅是楼市与信贷调控，也需要扶持有效需求，特别是扶持当年马桶盖一样的典型需求，这也符合十九大报告提出的“优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡”。

　　房地产长效机制的核心是“八柱”，包括城镇化、增加大城市住房用地供应、不动产登记、提高房企注册资本金、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理，这才是供给侧改革的基础工程。

　　当时我们还认为城镇化的根本是推动非户籍人口在城市落户，现在看来，这不是全部，城镇化的路在农民脚下，中小城镇的城镇化已经不再是农民的选择，都市圈将成为城市化的新引擎。

　　但是，如果不能大幅增加大城市的住房用地供应，就无法实现十九大报告提出的“供需动态平衡”。然而一二线城市的土地资源有限，因此未来可行的办法是都市圈建设。

　　不动产登记是一项基础性工作，如果没有不动产登记，家底不清，所有政策很有可能都是纸上谈兵、隔靴搔痒。

　　房地产市场乱象之一是投资门槛过低，如果提高房地产行业的注册资本金，就迫使不具资金实力的中小房企避而远之，有助于规范市场，减少市场信息不对称和违规行为，降低监管成本。

　　如果农村集体建设用地可以入市，城市土地垄断格局才能被打破，土地市场的理性供给与合理定价才能实现，这是土地长效机制的核心，也符合十九大报告提出的“多主体供给”要求。

　　我们预判，长三角住宅市场高位周期不会超过10年，全国市场也在10年左右，房地产大规模开发很快就要结束，即便不改革土地出让金制度，土地出让金也会很快萎缩，取消或减少林林总总的涉房涉地税费，归并为房地产税将是势在必行。降低商铺税收，对于商业去库存、增加居民财产性收入显然也是有帮助的。

　　当然，长效机制还涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，立法的加快推进恰恰是房地产市场长治久安的根本之道。

　　只有这样，房地产市场才能走出“屡调屡涨”的怪圈，房地产长效机制才能真正建立。

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