海南全域限购 外地人补缴个税社保买房行不通

　　4月22日晚，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(简称《通知》)，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。消息一出，立刻引起了市场和媒体的广泛关注。

　　从3月底开始，海南对楼市调控的力度就明显增大。3月31日，海南省住建厅发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，规定非海南省户籍居民在海南规定限购的区域内，以家庭为单位只能购买1套住房，且需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。首付比例不得低于70%，房子自获得产权证之日起5年内禁止转让。

　　此次全域限购，则是在3月31日发布的文件基础上，对调控进一步深化。

　　目前海南全境已开始实施限购。按照调控措施的力度被分为三个层级。

　　其中以五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县的限购措施最为严厉，上述四地建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。第二层是海口、三亚、琼海这些已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　第三是对于此前没有实行限购的区域。非本省户籍居民家庭购买住房，需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　《通知》规定，非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。这意味着外地户籍的投机者进行突击购房的可操作性微乎其微。

　　另外，自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“这意味着外来资金在数年内几乎无法进入海南楼市，而前几年流入海南楼市的数千亿买房资金也将面临着被‘关’在岛内的局面。同雄安一样，海南也将成为一个不以房地产开发来拉动经济增长的‘特区’。”不过陈云峰也指出，尽管如此，对于租赁、旅游、商业运营来说，春天才刚到来。此外在《通知》中，还有有关另行制定人才引进政策等的相关表述。

　　分析

　　未来房产开发将受控制

　　实际上从去年开始，海南省就已经开始对过热的房地产市场进行调控。

　　从需求的角度来看，去年4月14日开始，推出了多个限购、限贷政策，限制了金融杠杆，遏制投机性需求。从供给的角度来看，在商品房市场上，海南省加强了对开发商预售楼盘的价格审批，去年9月29日还停止批建小户型商品住宅，销售各环节监管全面加码。土地市场上，去年8月17日开始，海南严控沿海地带开发，去年10月27日则暂停了二级市场的转让。这些措施使得海南楼市成交量大幅下跌。以省会海口为例，据克而瑞数据显示，2017年4月海口商品住宅成交9516套，5月成交量锐减至4964套，环比降低48%，此后海口成交量一直下跌至8月份的2952套。

　　不过，海南房价并未得到有效抑制，反而持续上涨。据克而瑞数据统计，2017年1-12月，三亚商品住宅成交均价从23566元/㎡上涨至31541元/㎡；1-11月，海口商品住宅成交均价从10444元/㎡上涨至16317元/㎡。

　　有鉴于此，不少业内人士认为，此次海南在全省范围内加大调控力度，实施限购，也是为了更加深化调控，管制购房投资投机行为，同时还承担着为海南建设自贸区提供更好的投资环境的需求。

　　“从购房需求看，随着4月13日海南自贸区的提出，各类炒作概念的现象增加，所以对于房地产市场来说，积极管控需求很有必要。而对于未来海南的自由港来说，通过此类政策，利好房地产市场的稳定，也可以为后续发展提供更好的土地等资源的支持。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，这一政策的出台对于海南楼市将起到较好的引导作用，挤出炒房带来的泡沫。未来，“有保有压的政策思路将进一步延续，对于自由港建设的各类地产业务支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会严厉。”

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