上海回应土地无偿收回：针对公共利益需要土地

       1月14日，《财经日报》发表了《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》一文，在业内外引起广泛关注。

　　昨日，即该报道发表的二个工作日，上海市规划和国土资源管理局(下称“上海规土局”)在其官方网站上发布通知，对报道中颇具议的“土地期满出让人无偿收回”内容作出了正式回应。

　　上海规土局2010年2号预申请公告多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》(下称《预申请须知》)中，“土地期满后的处理方法”都是“出让人收回并补偿相应残余价值”或者“出让人无偿收回”。这些说辞因看似与《物权法》有关规定相矛盾而引起业内激烈讨论。

　　上海规土局在《通知》中解释，《国有建设用地使用权出让预申请须知》三条(二)款9项“土地期满后的处理方法”，是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中二十八条的内容出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

　　也是说，虽然《预申请须知》中有“出让人收回并补偿相应残余价值”或者“出让人无偿收回”这样的字眼，但其实，这些规定的实行，都是有前提条件的。

　　《上海市国有建设用地使用权出让合同》二十八条规定：“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按约定履行：(一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；(二)由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。”

　　如此来看，土地出让期限届满时，土地使用者若要续期，需提出申请，申请通过的，才能继续使用该地块。

　　但是，从《通知》列举的规定来看，有一类地块似乎是例外的。根据《通知》提及的二十七条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

　　此条规定，又引起业内一番讨论。

　　记者昨日查阅上海规土局2010年2号预申请公告中多个住宅地块的预申请须知，比如乐都路8号A地块，期满处理方法中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”的表述。

　　有人指出：“从规定内容来看，二十八条似乎是二十七条的补充，那么，二十七条规定住宅建设用地使用权期限届满，自动续期的话，住宅用地是不是不适用‘土地期满后的处理方法’？”

　　另有市场分析人士指出，在二十七条规定中，“除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准”和“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”两条属于并列关系，届时如果住宅建设用地出现“社会公共利益需要”时，究竟应该参照哪一条来执行，也没有被明确表述。“我认为应该是以‘社会公共利益需要’为先，这样一来，宅地也并不完全可以自动续期，《通知》的解释不矛盾了。”

　　对于住宅用地的续期，2007年颁布的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。

　　无论如何，目前市场公开所能获得的资料是《预申请须知》，并非出让方终与开发商签订的出让合同。从此次上海规土局用以澄清的《通知》来看，或许“土地期满后的处理方法”起到一个对外告知作用，土地出让合同中是否会做出“出让人收回并补偿相应残余价值”或者“出让人无偿收回”这样明细的处理办法，还有待解答。