二手房交易繁荣，户口迁移纠纷上升

    随着二手房交易的繁荣，因户口迁移问题引发的纠纷增多，常常是出卖人未将户口迁出，使买受人的户口无法迁入。这不导致产权登记与户籍管理不一致，更使买受人无法充分享有该房屋所属权益，诸如小孩无法地入学、户口难进城等后果。

　　36岁的林小霖户籍所在地为福建福州市闽侯县祥谦镇枕峰村，林小霖近年在福州城里打工挣了点钱，但因自己在城里始终还是个“外地人”，8岁的孩子能在专门接纳农民工子女的学校读。为了能让孩子上城里的好学校，去年2月，他通过中介看中了一套房屋，他对这套房屋所在街道的划片小学比较满意，于是很快与房屋卖方签订买卖合同，并约定卖方按时将户口迁出。后，卖方虽按时将户口迁出，但该房屋此前已被他人挂靠户口而不能及时迁出，林小霖无法将孩子的户口迁入，一怒之下将卖方与中介告上法庭。

　　目前，部分二手房交易实质上已经不是房屋产权买卖，而是房屋所在的户口及其背后所属权益的买卖。“过去，福州各级法院受理此类纠纷一个月几件，近两年来，却成为二手房交易引发纠纷案件的主要类型之一，一个月可达几十件。从审案发现，户口纠纷往往牵涉到购房者户口进城、解决孩子入学等民生问题。”福州市中院民一庭庭长陈锐说。

　　与此同时，多数房产中介公司服务水平不高，有的房产中介为谋取利益，急于促成买卖双方的交易，没有尽到审慎审查的义务，甚至帮助卖方隐瞒房屋户口的真实登记情况，也导致该类纠纷不断发生。“审案中发现，导致林小霖在二手房交易中遇到的户口迁移纠纷是出于上述原因。”陈锐说。

　　林小霖告诉半月谈记者，房产中介明明知道他买这套房子为了得到房子所在地的户口，如果不能为孩子及时办理户口，孩子的身份仍然是外来工子女，不能像城里的孩子享受同等优质的教育，今后也不能像城里人一样享有医疗卫生、业等各方面的权益。

　　经办这宗二手房交易的中介机构福州双安房产代理有限公司也有“苦衷”。该公司总经理郑爱新说，作为经办的房产中介机构有责任认真审查卖方房屋真实的户口状况，但实际上却困难重重，公安机关根本不接受中介机构对房屋户籍状况等信息查询，如果卖方不把房屋的户籍情况向中介如实说明，中介很难彻底弄清房屋的户籍状况。在这种情况下，一些中介经纪人为了急于达成交易，可能会有意忽略对购房者必要的提示。

　　此外，由于目前户籍管理工作由公安部门主管，不属法院的受案范围，许多法院不受理二手房交易中以户口迁移为诉讼标的的案件。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。“在审案中还遇到过这样的情形，如该房屋是出卖人的房屋，没有其他的房屋可供迁入户口，则公安机关都无法将出卖人户口强行迁出。”陈锐说。

　　针对二手房交易过程中日渐增多的户口迁移问题，有关专家建议房产中介机构应提高服务水平。房产中介机构在居间服务过程中应该房屋的产权及户籍登记情况尽到审慎审查的义务，并在促成双方交易时对买受人进行明确、必要的提示。

　　同时，房屋产权登记管理部门也应加强与公安部门的沟通协调，实现网络信息共享，方便买受人查询所购房屋的户籍情况，从机制上防止此类纠纷的发生。朝阳房产代理有限公司副总经理魏祺认为：“如果房管部门与公安部门实现网络信息共享，中介机构可以按程序查询到正在交易中的房屋户籍等情况，从根源上会减少此类纠纷的产生。”

　　陈锐认为：“公安部门可以尝试在人才市场设立集中户口，对于依照法院判决，需要限期迁移的户口，在买受人申请强制执行的时候，可以将出卖人的户口强行由法院与公安配合迁入该集中户口中，使得买受人的户口可以及时迁入，便于户籍管理与当事人双方安居。”