廉价”二手房“水很深” 当心上当受骗埋下巨大隐患

    “100万在卢湾安家”，“徐家汇黄金地段150万买两房”……在不久前举行的13届上海一二手房交易展示会上，十几家沪上中介携近万套二手房源参展，其中不乏诱人的价格。不过老法师提醒，这些市的廉价二手房、包括一些所谓的“使用权”房，虽然价格看上去“很美”，但因为这些物业都有了一把“年纪”，买家在交易过程中要有随时增加“隐性费用”的心理准备。尤其是一些价格低得不合理的老房子，其中通常会隐含一些“历史遗留问题”，贸然下手，说不定会“吃套”。因此，在面对这些低价房源时，还需要多一个心眼。

    “老师傅，我这里有一套凉城地区的小高层商品房，一梯两户的，68平方总价155万，不知侬有兴趣哇”，正在为孩子在虹口置办婚房的先生，听到业务员介绍的这套房子，马上动了心，二天便到现场去看了房子也感到十分满意。但正准备付钱的时候才发现，原先自己还需要不小的支付额外费用。

    原来这套二手房的房产证是2009年办理的，根据“新国八条”的相关规定，如果房产证未满五年的二手房，营业税需要征收全额的5.5%，加上还需缴纳契税等，以及中介机构的费用，相关费用支付要达到总房价的10%。由于155万是卖家希望净拿到手的，因此实际上先生实际支付的总价基本上要超过170万了，这样算下来的单价并不便宜。

    除了中介费用之外，一些看上去价格诱人的二手房，还有可能存在着这样或者那样的“硬伤”和“隐伤”。李女士为了自己孩子能上一个好初中，今年3月在原来的南市地区买了一套房龄超过20年的“房”。买房之初她还以为捡到了便宜，不总价不贵，而且附带的装修看上去还可以用一段时间。没想到入住不久，厨房下水道开始堵塞，墙壁漏水严重。李女士请来熟人，原打算修修补补“小弄弄”。但装修的老师傅一进场，发现的问题一大堆。到后来，李女士能硬着头皮彻底“推倒重来”，两个月的装修施工，再怎么精打细算也花了15万……李女士的遭遇提醒大家：买二手房时，验房一定要仔细仔细再仔细。看房时，买方不要仔细、严格地履行验房程序，而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上，不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。

    其实，买二手房遭遇“隐性费用”还是小事，如果你花钱买了一套二手房，结果户口中还有原来的卖家，这才是郁闷的事情。专家提醒，在购房使用权房的时候，一定要小心这样的“地雷”。在上海的房产市场，使用权房是一种殊的物业类型，不同于产权商品房，业主拥有的不是产权，而是使用权。虽然使用权房存在着不少缺陷，如面积较小，建成时间太长，厨卫公用等。但这种物业一般位于市区域，如在上海主要分布在徐汇、卢湾、静安、黄浦等区域，周边成熟的生活配套设施，尤其是价格不高，使得这种物业成为二手房市场上的“香饽饽”。这类房产的转让流程是：签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金监管，获转让通知书、物业进户等。虽然步骤十分明显，但是每一个步骤都要留心，因为一不留神，说不定会为日后留下无尽麻烦的“伏笔”。

    比如，使用权房对买方的资格有明确限定，能是拥有当地户籍的居民；使用权房屋转让过程中，签订的不是平时我们见到的房地产买卖合同，而是使用权转让合同，如在上海，签订的是《上海市公有住房转让合同》，简称“白皮合同”；使用权房无法办理抵押手续，因此不能办理住房按揭或者住房公积金贷款。也正是如此，买家必须注意资金安全问题，在付款之前，需了解清楚所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让，或者存在违章搭建等情形，以免让自己陷入被动。使用权房屋转让前，原“业主”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时，在物业公司处确认落户的人数和具体姓名。需要别注意的是，使用权房落户因为有一次机会，等转让手续完成后，再提出诸如增加落户人口的申请，办理难度很大。整个办理流程，当中任何一个步骤出现问题，都有可能为将来埋下巨大的隐患。所以，购房者面对诱人的“低价”，一定要保持冷静。