楼市限购令年底淡出 房产税或将重磅推广？

　　调控初期的热情逐渐消散，久患地产“依赖症”的地方政府，表现出似曾相识的无所适从感。

　　某机构提供数据显示，3月份，北京商品住宅成交均价为19429元/平方米，环比下降21.60%；进入4月份，均价变为20670元/平方米，环比增长6.39%。

　　从2个月的成交数据上看，楼市并无太多放松端倪，但调控开禁之声却不胫而走。

　　北京一地产国企人士近期对《财经国家周刊》记者透露，北京正在研究放松调控政策，“年底可能会放宽限购政策”。他同时表示，相关消息由政府层面得来，“权威”。

　　与北京停留在“流言”阶段相比，个别城市已做出实质动作。

　　5月31日，大连的“限购令”开始松动：自当日起，在大连市内四区及高新园区买房，不再以家庭为单位，改以个人为单位限制购房。这意味着一个三口之家，多可拥有6套房，而非原先的2套房。包括华远董事长任志强在内的多名房地产人士均提出疑问：限购令开始放松了？

　　知情人士透露，大连限购政策松动源于成交量的大幅萎缩。“比如供应量大的甘子井区，下降了60%。这一区域集中了不少品牌开发商，政府部门感受到了压力。”

　　“希望这种放松政策，也不要是一刀切。”高策地产董事长李国平对《财经国家周刊》记者说。在他看来，尽管限购饱受质疑，但其抑制房价的初衷已经见效。“即使政策有松动，也能是结构性放松，下一步政策将出现差别化。”李国平说。

　　灵敏的市场不会放过任何一个变化，以钓鱼台七号院为代表的“天价房”从入市到禁售不过两周，更凸显地方政府的矛盾心态。

　　　“限购令”年底到期?

　　某机构数据显示，近一个季度，一线城市成交量下滑明显，上海、北京一季度成交面积同比下滑超过两成；而三、四线城市成交量却保持增长。

　　华远地产董事长任志强将此种下滑归结为“地方政府在控制出货量”。以北京为例，2010年有16亿平方米的新开工面积，今年上半年的供应量应该很大，但调控政策下，不少开发商不愿去领预售证；另外政府不允许单价超过3.5万的房子入市。

　　供应量大减，使得地方政府相应税费减少。而更大的压力来自开工量的不足。据任志强统计，今年北京新开工面积有8亿平方米，比去年少一半，下降非常大。“这还没算上保障房，保障房有些是不卖的。”任志强说，“明年没有房子卖怎么办？”

　　住建部政策研究主任秦虹对《财经国家周刊》记者表示，目前35个城市的销售面积占全国总销售面积的51%，销售额占35.6%。“假定其他城市的投资型需求有20%，北京则达到40%。这意味着，北京成为受限购政策影响大的城市之一。”

　　据秦虹测算，在大量高端需求受到冲击之下，有4000亿元左右的购房资金要退出住宅市场。对北京在内的一线城市而言，大量资金正擦肩而过。

　　“有的官员在酒桌上骂娘了，又要盖保障房，又要GDP，地方政府都没钱怎么搞？所以政策迟早要放松的。”一位知情人士分析。

　　而任志强透露，不少地方限购的影响已经扩大至土地市场，“土地卖不出，钱回不来”。事实上，北京财政收入多的西城区，其财政收入也有230亿元，而其用于土地储备的贷款却达到了400亿。“土地如果放不出，或换不回钱，那今年融资平台会很有问题，甚至保障性住房也会出问题。”

　　“在这种状况下，放开限购令成为这些城市共同的呼声。”接近北京市政府的国企人士表示。按他的分析，北京限购政策将在年底开始松动，高端楼盘将全面放开。

　　“事实上，对高价项目预售证的发放已经开始，批了好几个6万~8万元的项目，比如红玺台。”而单价高达30万的钓鱼台七号院，更引发市场种种猜测。

　　分析人士认为，钓鱼台豪宅的入市，可以解读为企业对市场及政策的一种试探，但试探结果耐人寻味。

　　6月3日，北京市住建委以项目存在土地问题为由，紧急叫停钓鱼台七号院的销售。上述人士表示，停售的根本原因是，“地方政府与企业的联合试探，引发市场的强烈反弹，更与当前的调控基调不符”。

　　“问题是怎么放开，是否以价格为准？据我所知，目前政府内部在研究对策。年底放开的原因还有一个，是等保障房的建设量跟上来了，分母放大了，不怕商品房价格上涨。”上述国企人士对《财经国家周刊》记者表示。

　　“我们也听到了类似的消息，但已经做好了打持久战的准备，没有太当真。”龙湖北京公司总经理宋海林对《财经国家周刊》记者表示。万科北京总经理毛大庆也表示，“现在一大堆不确定的因素，到三季度，才可能会观察到一些端倪。”

　　在李国平看来，很多地方原本不应该去限价，比如北京郊区、天津和河北。一方面提高当地的GDP，另一方面可分流北京的负担。但李国平也对限购令的放松提出了质疑。“目前政策还是有效的，凭什么放松。尽管这个一刀切的政策是错误的，但目前态势下，不可能会放松。”

　　“如果说政策上有所调整，那也应该是结构性的放松。比如钓鱼台7号院，卖100万也没问题，和老百姓没有太多关系，不给他贷款可以了。”李国平说。

　　房产税悬疑

　　与“限购令”退出传闻一起扩散的，是房产税要在北京推广的消息。

　　知情人士透露，北京市内部，已经为房产税在北京开始试点展开领导干部层面的吹风会，并要求领导干部带头支持这项政策。“这恐怕也是房产税即将在北京等地全面推行的一个信号，房产税的推行同时也是限购退出的一个重要条件。”

　　尽管目前调控政策的指向都是针对房价，但具体分析中央目前推行的调控政策组合拳，不难发现保障房与房产税是两项必须长期持续执行的政策，而且很可能作为换届之后的下一届政府，对房地产长期调控的政策。

　　如今，保障房政策已在地方政府的支持下不断推进，接下来的问题是，房产税是否将在今年从试点转向全面推开。

　　接近北京市政府的人士对《财经国家周刊》记者透露，在上海和重庆的试点还没有见效前，北京不可能开征房产税。“郭金龙市长说2011年不会推行试点工作。”

　　当前业内的一个共识是，房产税的全面推开，需要两个条件。一是来自地方政府的响应，二是试点城市的成效。目前看，要房产税不涉及敏感的财产公开问题，地方政府是有动力推行这一政策的，因为这可以为调控下土地财政的不稳定，寻找新的收入来源。

　　但另一方面，沪、渝两地试点目前尚未有太大成效，反而被指税收太少，无法替代土地财政。近期重庆市市长黄奇帆也公开表态，重庆将对征税模式进行微调。

　　决策层的相关调研工作一直在进行。住建部政策研究副主任秦虹告诉《财经国家周刊》记者，她近期赴新加坡调研，重点了解了当地房屋的征税方式。

　　秦虹介绍，从今年5月1号开始，新加坡的二手房交易前五年的征税标准分别为16%、14%、 13%、12%和11%，六年开始免征。她认为此种差别征税比较符合行业规律。

　　针对税收过少的质疑，秦虹认为，假定重庆今年房产税一点税都没有收到，那说明重庆的房产税是成功的。“现在上海和重庆实行了差别化的税率，是根据买房的价格的高低来设定差别化税率。如果没收到房产税，意味着没有人买高价房，如果高价房得到控制的话，实际上便宜的房子好卖了，这是设计思路。”秦虹说。

　　但秦虹同时表示，不能寄希望于用房产税来抑制投机。“现在采取的方式是限贷和限购，目的挤出住房的投资性需求。这样一个目标，我觉得在今年、在明年是不会改变的。”

　　　“窗口期”之后

　　在5月份一次小型聚会上。北京万科总经理毛大庆感慨，现在市场博弈进入了静默期。“可能要到7、8月份楼市走向才变得清晰。”

　　毛大庆的说法是基于北京万科的推盘计划。

　　从7月份开始，北京不少开发企业将出现一波推盘高峰。如万科、远洋，分别为去年和前年的北京市场占有率，这两家在7月份将狭路相逢。“同时推盘，而且产品类似，都是中小户型。”万科北京营销总监肖劲对《财经国家周刊》记者表示，“盘子这么大，你占得多了，别人占得少了。”按照市场惯例，每年的5、6月份为销售旺季。即使调控政策犹在，各地也出现了一段销售“窗口期”。

　　某机构的一份市场报告预测，尽管2011年整个上半年重点城市成交量一直处于相对低位，但随着买方市场对政策的逐渐消化，类似去年那样在政策“空档期”，需求出现反弹从而推动成交量回暖的现象依然会再次出现。

　　公开数据显示，重庆、西安、南京、苏州等城市的确出现一波高峰，而华南开发商碧桂园则在几个四线城市收获颇丰。

　　“市场回升是由供求双方共同促成的，但这样的回暖其实并不具备持续性。”某机构分析师杨晨青表示，在限购政策不松动的前提下，刚需人群很快将在这一轮市场回暖中消耗完毕，市场会再次陷入“要么买不起，要么不能买”的尴尬境地。

　　分析人士认为，这一“窗口期”过后，博弈双方将从买房人与开发商，重新转移到开发商与地方政府、地方政府与中央政府之间。

　　“接下来不好过的不是开发商也不是银行，而是地方政府。如果没有保障性住房，地方政府可能觉得日子还过得下去，但现在不行，7、8月份还没建的话要‘杀头’撤职。”任志强分析。

　　对北京而言，保障房发展的大制约在于土地。2010年国土资源部公开的供应数字为18万公顷，开发企业共获得4万公顷。任志强推算，今年数字不会多于3万公顷。“这意味着明年不会有太多的房子，从供需关系上看，我估计明年政策走不动了。”

　　知情人士透露，北京目前关心的问题是调控手段接力的问题：假如限购政策退出，保障房能否跟进？

　　土地问题的解决已经是重中之重，一个比较明显的动作是，曾任北京土地整理储备主任的叶向忠，近期被调到北京市建委做住房保障办副主任。一位国企高层分析，从土地口调到建委口，原因在于叶对北京的土地资源熟悉。“找到土地，先解决好保障房，之前的行政政策才能退出。”该知情人士说。