荆州市城市规划区村民建房管理暂行办法(征求意见稿）

荆州市城市规划区村民建房管理暂行办法
    (征求意见稿)

章 总 则
条  为了规范城市规划区村民建房管理，引导村民相对集中居住，保障城乡规划实施，依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《湖北省城乡规划条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
二条  在本市城市规划区内的村民使用集体土地进行住宅建设的，适用本办法。
本办法所称城市规划区，是指《荆州市城市总体规划（2011—2020）》确定的荆州市区的行政管辖范围，包括荆州区、沙市区和荆州开发区管辖的区域，面积1576平方公里。
本办法所称村民，是指城市规划区内农村集体经济组织成员，包括村改居后仍按村民政策管理的居民。
三条  村民住宅建设，坚持城乡统筹的原则，实行分级控制管理，划分为一级、二级和三级控制区。
一级控制区：一是城市总体规划确定的城区建设用地范围，即东至东方大道，西至九阳大道，北至北环路、荆州大道、沪蓉高速铁路和荆沙铁路，南至长江，面积为102.5平方公里的区域；二是市人民政府因城乡建设和发展需要实行规划控制的区域，包括大遗址保护区（海子湖生态文化旅游区），即沪蓉高速铁路线以北,沙市区关沮村以西,207国道以东,荆州区雨台大道以南，面积为20平方公里的区域，以及荆州开发区发展备用地范围，即北至宜黄高速公路、南至红卫渠、东至荆岳铁路、西至东方大道，面积101平方公里的区域。
二级控制区：城市总体规划确定的城区规划范围内，一级控制区以外的区域。城区规划范围：北至海子湖风景区，南至长江，东至南北渠，西至引江济汉渠，面积480平方公里。
三级控制区：城市总体规划确定的城市规划区内，一、二级控制区以外的其他区域。
控制区范围，根据本市城乡建设需要，以及经济社会发展的实际，每2年进行一次调整，由市城乡规划局提出意见，报市政府批准后发布。
四条  村民住宅建设，坚持先规划后建设的原则，严禁占用基本农田建设村民住宅，严格控制占用耕地建设村民住宅。
（一）镇（乡）人民政府、街道办事处应当组织编制村民住宅布点专项规划，经区人民政府（开发区管委会，以下称区人民政府）审查同意后，报市城乡规划部门按照法定程序审批。
村民住宅布点规划，应当从有利于村民生产生活的实际出发，坚持集中、集约发展，归并散户散村，将村庄人口集中至村和较大村庄，提高公共服务设施和基础设施，改善村民居住环境。
（二）村、居委会应当组织编制村民住宅修建性详细规划，报城乡规划部门按照法定程序审批。多层或高层村民公寓、低层或多层联排住宅，必须编制村民建房修建性详细规划。
村民建房修建性详细规划，应当体现农村色，确定用地范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产和生活服务设施、公共服务设施等各项建设的用地布局、建设要求以及具体安排。
五条  村民住宅严格执行“一户一宅”的政策，应按国家有关规定提供与个人建房相关的资料，依法依规进行建设。严禁利用集体土地进行商品房开发。
应当按照法律规定申请取得建设工程规划许可证，并按照建设工程规划许可证的规定进行建设。村民住宅竣工后，应当履行规划核实手续，未经核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，不得组织竣工验收，房产部门不得办理房屋产权证件。
应当按照法律规定申请取得集体土地使用证，并按照批准范围和用途使用土地。
应当按照国家有关规定依法申请取得施工许可证，并按照许可的范围从事建筑活动。
六条  符合下列情形之一的，村民可以申请住宅建设：
（一）因结婚等原因，确需分户建房的；
（二）因实施城乡规划或建设项目，原有宅基地被依法征用需要异地建设的；
（三）因发生或者预防自然灾害需要重建或异地建设的；
（四）现有住房属危房的；
（五）经区级以上人民政府批准回原籍落户且没有住房的；
（六）其他符合相关法律法规规定条件的。
七条  有下列情形之一的，不得批准村民住宅建设申请：
（一）不符合村民住房建设申请条件的；
（二）村庄规划、村民居住点布点专项规划、村民建房修建性详细规划尚未编制完成或未经批准的；
　　（三）不符合村庄规划、村民居住点布点专项规划、村民建房修建性详细规划的；
（四）已列入“绿线、蓝线、紫线、黄线”规划管制用地范围的；
（五）因“城中村”改造、市人民政府征用征收等原因，已列入规划控制用地范围的；
（六）未办理用地手续，取得土地使用证的；
（七）拆旧建新房而未交出原有宅基地的；
（八）有非法转让、出租、赠与宅基地或者房屋行为的；
（九）一户多宅或有其他闲置住宅的；
（十）违法建设未按规定处理或未处理完毕的；
（十一）法律法规规章及政策规定不得批准的其他情形。
八条  市城乡规划部门负责组织村民住房建设的规划管理工作；市国土资源局负责组织村民住房建设的用地管理工作；市住房和城乡建设委员会负责组织村民住房建设的建设管理工作；市房产管理局负责组织村民住房建设的产权管理工作；其他有关行政主管部门依照有关法律法规，在各自职责范围内做好村民住房建设的相关工作。
区人民政府组织镇（乡）人民政府、街道办事处负责村民住房建设的相关管理工作。

二章  一级控制区建房管理
九条  一级控制区内，严禁按“一户一基”审批村民住宅；严禁建设单户独院以及低层联排的村民住宅；应按照城市社区标准规划建设多层或高层村民公寓。
十条  符合条件的村民申请新建住宅的，由村（居）委会安排入住村民公寓。
申请使用原有宅基地新建、或使用原有住宅改、扩建村民住宅的，不得批准，由村（居）委会安排入住村民公寓。村民入住村民公寓的，应当拆除原有住宅；原有宅基地，由村（居）委会依法收回。
原有住宅经有资质的机构依法鉴定为“C级”、“D级”(不适宜居住的房屋)危房，确需拆除后重建，且当年又未纳入村民公寓建设计划的，原则上由市土地储备统一收购，并依法依规支付过渡安置补偿费，直至入住村民公寓；不愿意被收购的，C级危房产权所有人可进行加固性修缮，D级危房产权所有人经批准，可以在土地使用证规定的用地范围内，原址、原面积、原高度进行翻修改建，但不得影响相邻人的合法权益。属于本办法七条规定情形之一的危房，不得批准翻修改建。
十一条  村民公寓，由所在区人民政府组织实施，实行政府主导，统一规划、统一建设、统一配套、统一管理。
镇、乡人民政府或街道办事处，应当结合城乡建设和经济社会发展的实际，以及村民住宅建设需求，制定村民公寓建设计划并组织实施。
“城中村”、“园中村”等村民住宅区的改造，应与村民公寓建设结合推进。
十二条  村民公寓建设，原则上由镇（乡）人民政府、街道办事处，或其指定的村（居）委会作为项目建设单位，可利用社会资本进行市场化运作，严禁以村民公寓名义取得划拨集体土地后，改变土地用途，变相开发商品房。
十三条  项目建设单位应当持经批准的村民公寓建设方案，向所在地城乡规划分局依法申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
村民公寓建设方案，由镇（乡）人民政府、街道办事处，依据布点规划和建设计划组织编制，报区人民政府批准。方案报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。经批准的建设方案，不得擅自变更；确需变更的，须按原程序报批。方案内容应当包括：基本情况、拆迁安置方案、用地规划、入住村民户数及名单、策划方案、效益分析及环保评估等。
村民公寓必须编制修建性详细规划。修建性详细规划，由项目建设单位依据城乡规划分局核发的选址意见书附具的规划条件组织编制，报城乡规划分局审定。方案报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。经依法审定的修建性详细规划，不得擅自变更；确需变更的，须按原程序报批。
十四条  村民公寓应当符合城市居住区规划设计规范、住宅设计规范、城镇环境卫生设施设置标准和本市城市规划管理技术规定，并应当遵守下列规定：
(一) 公寓户型面积高不得超过140平方米。
(二) 公寓的配套基础设施、公共设施、生产设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
十五条  建设村民公寓，在计划、土地、建设、规划、税费等方面给予政策扶持：
（一）优先审批、划拨集体土地，除按照规定必须上缴国家和省的规费外，其他规费全免。
（二）规划建设过程中涉及到的行政事业性收费全免，服务性收费减半收取。?
（三）可参照有关规定，在用地范围内相对集中配套建设一定规模的服务性用房，用于发展集体经济。服务性用房的用地和建筑规模，由城乡规划部门在选址意见书中确定。
（四）可参照有关规定，在用地范围内相对集中配套建设一定规模的生产性用房，便于村民组织生产活动。生产性用房的用地和建筑规模，由镇（乡）人民政府、街道办事处在村民公寓建设方案中确定。
十六条  建设村民公寓需要征收村民原有宅基地和房屋的，应当依法予以补偿。违法建筑依法不予补偿。
十七条  参加村民公寓建设的村民，应当在入住村民公寓后一个月内，自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村、民委员会依法收回，并交由镇（乡）人民政府、街道办事处或者国土管理部门及时组织整理或者复垦。腾出的土地，由市土地储备统一收储，市国土部门统一出让；土地收益按市政府的有关规定分配使用。
十八条  村民公寓由村（居）委会统一分配。
村民公寓由村（居）委会严格按照经批准的分配方案，统一分配；严禁向本村(居)民委员会以外的其他人出售。
分配方案，由镇（乡）人民政府、街道办事处在村民公寓建设方案中确定；并将分配结果报国土资源和房产管理部门备案。
村（居）民委员会应当向村民公布村民公寓建设的成本构成和分配情况，接受村（居）民监督。
镇（乡）人民政府、街道办事处应当加强对村民公寓建设以及分配的监督检查。
十九条  村民公寓由村（居）委会统一管理。
村民公寓，由村（居）委会组织物业管理。村民公寓分配后，村（居）委会应当统一为入住的村民申请办理集体土地使用证和房屋传权证。
配套的服务性用房不得参与分配，不得出售，其土地使用权和房屋产权，归村（居）委会所有。经营产生的收入，用于发展集体组织经济。
配套的生产性用房，不得出售和出租，不得办理土地和产权登记，由村（居）委会统一分配使用。

三章 二级控制区建房管理
二十条  二级控制区内，原则上不得批建单家独院住宅，应按照城市社区标准集中规划建设村民居住区，住宅形式以低层或多层联排住宅为主，提倡和鼓励建设多层或高层村民公寓。
二十一条  村民居住区由所在村委会组织实施，实行统一规划、统一配套。
村委会应当结合村庄建设发展的实际，以及村民住宅建设需求，制定村民居住区建设计划并组织实施。
原有居民点以及村民住宅的改造，应与村民居住区规划建设结合推进。
二十二条  村民居住区的选址，由村委会持镇（乡）人民政府批准的建设计划等材料，向所在地城乡规划分局提出申请。对符合布点规划的，应当核发选址意见书，并依据相关规划提出用地范围、用地面积、宅基地面积、建筑层数、建筑高度、建筑风格、基础设施和配套设施等规划设计要求。
二十三条  村民居住区应当符合城市居住区规划设计规范、住宅设计规范、城镇环境卫生设施设置标准和本市城市规划管理技术规定，并应当遵守下列规定：
（一）每户建筑占地面积不得超过100平方米；
（二）建筑层数一般控制在3层，不得超过4层；
（三）屋面梯间的高度不得超过2.2米，建筑面积不得超过4平方米；
（四）女儿墙的高度不得超过1.2米。屋顶采用坡屋面形式的，屋脊顶至檐口顶的高度不得超过2.1米；
（五）临城市规划道路布置的，临路一侧不得新建外挑阳台；其它情形新建外挑阳台的，其外边线的垂直投影线不得超出土地使用权边界。
二十四条  符合条件的村民申请新建住宅的，由村委会统一安排进入村民居住区，按照规划要求建设。在规划的村民居住区之外，不得批准新建村民住宅。
村民原有住宅需要改、扩建的，原则上应当迁移到规划的新村民居住区内进行建设；迁移到新村民居住区内建设的，必须退还原有宅基地。位于原有居住区，且符合布点规划的，可以在土地使用证规定的用地范围内，原址进行改、扩建，不得影响相邻人的合法权益，并应符合本办法二十三条的规定。
二十五条  在村民居住区内新建住宅的，村民应当依法依规申请办理建设用地规划许可证、集体土地使用证、建设工程规划许可证。
使用原有宅基地或改、扩建原有住宅的，应当依法依规申请办理建设工程规划许可证。
二十六条  有下列情形之一的，二级控制区村民住宅建设应按照村民公寓进行建设：
(一)村(居)民委员会无法安排新增建设用地的；
(二)因调整产业结构、引进重大项目、城市基础设施及公共设施建设需要，土地被征用后，人均耕地不足0.3亩的；
（三）因实施城乡规划需要，依法重点控制的区域。

四章  三级控制区建房管理
二十七条  三级控制区村庄建设，三级控制区内，村民住宅应当严格按照村庄建设规划进行建设，提倡和鼓励农村村民联合、成片、配套建设住宅。
二十八条  镇（乡）人民政府应当组织编制村庄规划，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报区人民政府按照法定程序审批。
村庄规划未依法制定前，村民建房能在传统宅基地上建设。村庄规划批准后，必须按规划建设。
二十九条  符合条件的村民按照村庄规划申请新建住宅的，应当依法依规申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、集体土地使用证、建设工程规划许可证。

五章  审批和监督检查
三十条  村民个人申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证时，应当提交以下材料：
　　（一）个人建房申请；
　　（二）户籍证明和身份证复印件；
　　（三）集体土地使用证明文件；
　　（四）拟建新房位置图；
　　（五）村民委员会意见；
（六）属于危房的，应当提供有资质的危房鉴定单位出具的危房鉴定书以及房屋权属证明；
（七）按照法律规定需要提交的相关部门的审批材料
三十一条  村民个人申请住宅建设，应当按照下列程序申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证：
（一）由村（居）民提出申请，经村（居）委会公示后（公示期为5个工作日，下同），报镇（乡）人民政府或街道办事处。公示内容包括村民住宅的拟建新房位置、面积、层数，以及村民家庭成员、从业情况、原宅基地情况等内容。
（二）镇（乡）人民政府或街道办事处在接到申请后研究提出初审意见；
（三）城乡规划分局受理申请，根据《城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》的相关规定进行审查，并公示，需要履行听证程序的，应当依法组织听证。必要时，可会同国土、住建等部门进行联合审查。
（四）城乡规划分局核发许可证件。对符合相关城乡规划和有关规定的，且公示期满无异议的，分别核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证：
　　公示有异议但符合规划和有关规定的，可由镇（乡）人民政府或街道办事处、村（居）委会负责先行协调，再作出行政许可决定。
村民住房建设确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，再按上述审批程序申请办理建设工程规划许可证。
三十二条  村民住宅建设应当严格按照市城乡规划部门核发的建设工程规划许可证进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当经发证机关同意，并按原审批程序办理变更手续。
三十三条   建设工程规划许可证有效期二年。需要申请延期的，应在许可证期满前30日内，向原审批部门申请办理延期手续。
三十四条  村民住宅开工之前，应当在建设施工场地醒目位置公示建设工程规划许可内容及附图，并由城乡规划分局组织定位、放线；未经放线，不得开工。其基础工程完成后，由城乡规划分局组织验线，合格后方可继续施工。
城乡规划部门可委托镇（乡）人民政府或街道办事处实施放线、验线。
三十五条  区人民政府以及镇（乡）人民政府或街道办事处、村（居）委会要加强对村民个人建房的巡查、监管，对未依法取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，应及时采取措施予以制止。
三十六条 市城乡规划、国土、住建等部门应当依法对村民住宅建设是否符合城乡规划、土地和建设要求实施管理，被检查者应自觉接受监督和检查。
六章  法律责任
三十七条  未经批准或者采取欺骗的手段骗取批准，非法占用土地进行建设的，由市国土部门依法查处。
严禁买卖、转让宅基地使用权。对非法买卖、转让宅基地使用权的，按非法买卖转让土地处理。
三十八条  未取得建设工程规划许可证进行建设的，由市城管部门部门依法查处。
采取欺骗手段骗取建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由市城乡规划部门依法查处。
严禁买卖选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。对非法买卖的，由市城乡规划部门依法查处。
三十九条  未取得施工许可证进行建设的，由市住建部门依法查处。
四十条  有关职能部门对村民个人违法建设行为作出责令停止违法建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由区人民政府组织相关单位和部门依法采取查封施工现场、强制拆除等措施，强制拆除所需费用由当事人承担。
一、二级控制区内涉及非法占地的，以国土资源部门为执法主体，涉及未取得建设工程规划许可证进行建设的，以城管部门作为执法主体，涉及违反建设工程规划许可证进行建设的，以城乡规划部门作为执法主体；在三级控制区内，以镇（乡）人民政府作为执法主体。
四十一条  违反本办法规定，非法批准村民住宅用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民建设用地直接负责的主管人员和其他责任人员，依法追究责任，并依法收回非法批准使用的土地。非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
四十二条  农村村民申请建房，有关部门不得收取法律法规规定之外的其它费用；依法应当收取的费用，必须严格按照省、市物价部门核准的收费项目和标准收取；违规收取费用的，按有关规定进行处理。
四十三条  市规划、住建、国土、房管、城管等部门及镇（乡）人民政府或街道办事处应当加强队伍建设和管理，依法行政，严格履行职责。工作人员在村民建房申请、审查、审核、批准以及监管过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。
七章 附 则
四十四条  本办法实施中的有关问题，由市城乡规划主管部门会同市国土资源主管部门、建设主管部门进行解释。
各区人民政府（管委会）可依据本办法制订本区村民个人住宅规划管理的具体办法。
四十五条  本办法自发布之日起施行。