楼市预期看好 新盘定价压力加大

        今年5月以来，本该步入淡季的楼市像脱缰的野马一路高歌猛进。商品房成交量开始节节攀升，楼市回暖迹象也越加明显。6月全国房价次上涨，结束了自去年10月以来连续9个月的下跌，楼市反弹的信号不言而喻。而随后，央行在一个月内连续两次的降息更是大地冲击了房地产的调控政策。地方政府也因为财政的紧张与中央展开了博弈，屡屡触碰着中央的限购底线，至少有40个城市出台了微调政策。 督查组结束了近一个月以来对各个省市楼市调控政策落实情况的督促检查。此次督查的结果以及下一步调控政策何去何从都成了各方议论猜测的。  

　　面临着近几个月楼市的量价齐升，甚至是调控成果即将功亏一篑的风险，中央也在短短两个月内连续10次公开表达了坚决调控不动摇的决心。对于市场日益加大的不可控性，7月下旬国务院派出了8个督查组，对北京、天津、上海、浙江等16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。 

　　从初步的结论看，督查组对于当前楼市调控效果持肯定意见，认为总的来说比较乐观。国务院督查组有关人士日前表示，督查情况中显示，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。 

　　但督查组也在督查中发现了一些亟待解决的问题，中央对于房价上涨的势头依然不能放松警惕。近期一些城市房价环比上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。同时，个别地方依然存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。此外，部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。对于发现的问题督查组已向当地政府提出明确整改意见，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。 

　　根据以往经验，每次督查过后随即都会有针对性的新政跟进。对于此次中央的下一步动作，坊间也是众说纷纭。“毫无疑问，中央会继续保持从严的态势和基调，甚至会有后续的政策，这种概率高于放松的可能性。这也是安排督查组检查落实调控政策的初衷，传递和释放中央的政策意图。”中国房地产学会副会长陈国强表示，这次督查除了为稳定调控预期，同时也是对楼市运行状况摸底，为后续政策出台铺路。看来新的政策已经蓄势待发，至于这双“靴子”何时落地终还要看市场的表现。 

　　伴随楼市的，全国土地市场也在升温。中国指数研究院数据显示，7月全国300个城市住宅类用地推出量为1-7月当月高值。越来越多的房企一改上半年低迷的状态开始频频抄底土地。 

　　有统计数据显示，7月至今，万科、龙湖、中海以及保利这4大房企共拿地19次，总计拿地支出金额达200多亿元，占去年这四家房企总拿地金额463.3亿元的四成多。其中，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都、杭州、青岛以及上海等地拿下多宗地块，支付土地款高达66.3亿元，龙湖地产三次拿地支出总和接近85亿元。保利地产7月份也出手频频，分别在北京、广州、佛山、成都四城市各获取一块开发用地，斥资达43.74亿元。而中海更是一举拿下天津师范大学八里台校区地块，刷新了天津单价地的纪录。经过78轮竞价，中海地产以29.7亿元胜出，折合楼面价13026元/平方米，溢价率33%。而近来全国各地持续涌现的新地，也在不断刷新着单价成交纪录。许多热门地块还频繁出现了土地高溢价率成交的现象。 

　　专业人士对此分析，开发商拿地如此踊跃，肯定是看到了未来巨大的利润空间。地是市场房价预期走高的集中反映，地价又是房价上涨的一剂助推剂。而金融工作者余丰慧则认为：“要想让房价下来，必须先控制住地价，保持地价的稳定。” 

　    国家统计局8月18日发布今年7月70个大中城市住宅销售价格变动情况。统计数据显示，与6月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。上涨城市的比例超过七成，数量也较6月份翻了一倍。此外一线城市二手房价格上涨幅度明显超过新建住宅。 

　　从同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市仍然有58个。持平的城市有1个，上涨的城市有11个。可以看出的是，房价已经进入全面上涨的时代，而即将到来的金九银十将是对政府调控的又一次严峻考验。 

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，整个市场已经处于复苏状态，市场已经出现了周期性的逆转，下行周期已基本结束，上行周期则开始抬头。 

　　业内专家表示，虽然国务院督查组的调研报告倾向乐观，建议温和，但面对量价齐升、交投两旺的楼市，不排除有利于房地产健康发展的长期机制政策出台，而其中受各方推崇的是开征房产税。 

　　其实，房产税在1986年开始在我国实施了。房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。但是一直以来房产税的征收范围限于城镇的经营性房屋，比如商业住宅或出租房等等。近来对于开征房产税的呼声围绕的是是否要扩大房产税的范围和是否要对个人非经营性住宅开征等问题。“目前，房产税已成为了储备政策中的一个备选项。”在专业人士看来，房产税的推出是迟早的事。 

　　去年1月上海和重庆当其冲的成为了房产税的试点城市。但是否会大规模开征房产税呢？住建部政策研究主任秦虹对此表示：房产税在全国推广是大势所趋，是一定要出的，这个政策目前还在试点。秦虹还表示，虽然房产税的好处很多，但想要落实这个政策还面临很多难题。一是房产税缺少代征代缴机制，难以控制。二是房产税的开征也会在一定程度上降低居民的福利。