明年房价仍有上涨空间

       “2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米。”这是国家统计局的数据。空置面积的标准定义：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

       统计局的空置面积，完全不合国际惯例：按照国际通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。所以，经过媒体炒作、社会质疑后，2009年后官方不再用“空置面积”称谓，而是改成了“待售面积”，它说明尚未售出和租出的新建商品房的面积，表明短期内的市场供求情况，而与全社会的长期性的房屋空置无关。

       实际上，1995年以来，随着我国商品房成交量的不断增长，待售面积也随之增长，有2004年和2007年出现过小幅下滑。增长是正常的，因为伴随着市场交易规模的扩大，总有一些房源在推出后，需要一个去化周期，不可能一开盘立即卖光；另外，很多楼盘都会剩下一点尾盘，或者房子有缺陷，或者开发商不急于出售。

       因此，看待售面积增减，意义并不大。至2012年10月底，全国商品房待售面积为3.3亿平米，比2011年底增加了约0.5亿平米。而上市公司的存货概念很宽泛，不包括可售房，还有未售的土地和工程。

       为了更好地表现待售面积的合理与否，可以用“商品房待售面积除以年度商品房销售面积”，可以知道二者之间的关系。1996-1997年，这一比值高达78%，表明积压严重，反映出那时中国楼市非常低迷。其后，这一比值呈下降趋势，说明房改之后，房地产市场渐渐步入快车道，市场供不应求。2007年，达到17%的历史性低点，那年楼市疯狂。2008年楼市低迷，这一比值次反弹，2009-2010年重新回落（市场回暖），2011-2012年有所上升（市场降温）。2012年这一比值为30%，仍远优于2004年之前。哪来的高危库存？

       因此，国家统计局的待售指标，并不能反映实际供求。笔者一般用典型城市的商品住宅待售量，来分析短期市场存货压力。从2011年二季度开始，全国20个典型的住宅库存持续增加，2011年12月至今，总体高位盘整，明年应呈减少趋势。一二线城市，与三线城市的走势有差异。一二线城市的库存于2011年12月之后持续小幅下滑，三线城市直至11月才出现顶部迹象，但还有待进一步印证。

       虽然去年以来库存增长，当前仍处历史高位，但今年3月以来，成交量也在快速增长。其结果是，存货去化周期快速缩短。

       2012年8月以来，一线城市和部分二线城市的住宅存销比再度回落至8-9月的水平。今年下半年以来，一线城市房价止跌反弹现象显著。而三线城市，当前住宅存销比略超15个月，高于2010年一季度的12-13月，所以我们可以看到，很多中小城市的房价水平，仍低于去年。