楼市忐忑解读新国五条

　　新一轮调控政策的出台，使得房地产再次成为大家关心的话题。关于“新国五条”的落地、关于房价的表态、关于房地产行业的看法，都是媒体相报道的对象。先是深圳被媒体爆出针对具体区域和楼盘出台“限涨令”，后被深圳方面否认；接着是对住建部部长姜伟新关于“会往下走”的表态，是解读为房价往下走还是政策向各地方往下落实；而关于地方版细则何时推出也有多种说法，业内多数人士预计“两会”结束后和3月底前将成为地方落地政策的密集出台期，甚至上周五网络上有当天北京将出台地方版细则的传言。这一个个罗生门，无疑是当下房地产市场在政策影响下的真实写照。

　　3月12日，微博上开始流传深圳出台严“限涨令”的传言。称多家开发商在参加当地国土部门的会议时，被口头通知今后所有新盘“不得涨价”，且不会像以往其他城市出台的“限价令”针对全市设置一个不得超过的“均价”，而是具体到各个区域和楼盘自身的价格，以今年2月份的成交均价为基准。随后有网络媒体跟进报道，上述消息已得到10多家深圳当地开发商证实，且每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。报道称深圳国土部门已经开始严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。顶着出台“新国五条”地方细则的帽子，深圳一下子吸引了全国的目光。当记者向参加“两会”的深圳市市长许勤求证“深圳是否已出台限涨令”时，他表示完全不知情，并带着疑惑反问谁出的“限涨令”。随后传闻中出台“限涨令”的深圳市规划国土委回应称，为避免全市房价过快上涨，深圳市将严格落实“国五条”细则的有关规定，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定，将于近期公布深圳年度新建商品住房价格控制目标，并未专门出台新的“限涨令”。

　　虽然深圳方面否认出台“限涨令”，但是据了解，早在2011年7月，当时深圳市场一度实行过类似的限涨令，当时深圳国土局曾经分区域分项目分面积段进行限价，即对全市每个区域制定均价红线，对每一个项目制定月度均价红线，对90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上三种面积户型分别制定均价红线，其对于企业定价的限制异常细化。“客观上讲，从房价回调的角度出发政策效果是比较明显的，尤其在关外地区市场，部分限价楼盘如中海康城国际社区、莱蒙水榭春天在当年都曾因低价而创出惊人的销售纪录，站在这样的层面出发，对于接下去深圳市场的走势，我们更偏向于价跌量稳的观点。”CRIC评论员杨晨青表示。

　　各方对深圳“限涨令”表态不一之时，住建部部长姜伟新在“两会”期间的一个表态又引发关注。当被记者问及房产交易环节按20%差额收税的问题时，姜伟新说：“这个文件一定要坚决执行，执行过程当中效果会逐步地显现出来，一定会往下走的。”随后立即有媒体撰文表示，住建部部长表示今年房价一定会往下走。不过央视主持人白岩松很快给出了另一个说法，他认为姜部长原话指的是新政策会向下走，并不是房价向下走。“很多记者跟很多百姓太期待房价尽快向下走，所以把这句话解读成了大标题。”白岩松表示。

　　而对于地方政府出台“新国五条”落地政策的时间，目前各方也是猜测不一。上周五网上曾有传言北京将在当天出台落地政策，其中“二套房贷付7成、利率为基准利率的1.3倍”将成真的说法颇吸引眼球，终该说法被证实是传言。而3月底前则被大多数业内人士预计为各地方政府细则集中落地的时间。

　　上述罗生门事件中，参与各方的种种说法和表态，以及近期二手房市场“集中过户高峰”等现象，均显示了当下房地产市场在调控政策出台期的忐忑心态。“哪些地方政府会被定义为房价上涨过快城市？二套房差额所得税各地细则如何解读，会影响哪些买家和卖家？一手房市场会受到多大冲击和影响？这些问题都需要得到解答，而市场参与各方都涉及其中，大家都很忐忑。”一位房地产业内人士对新金融记者表示。

　　而当下的房地产市场也正处于一个相当复杂的时期。成交量方面，中原地产研究统计数据显示，3月截至13日全国主要的54个城市，新建住宅签约套数合计为12.21万套，1月同期成交量为10.58万套，去年12月同期为12.5万套。“从目前市场情况来看，新政的威慑作用已经逐渐出现，不过在新建住宅市场尚未出现全国普遍的二手房需求转移到新建住宅市场的现象。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

　　不过也有深圳那样房价上涨较快的城市，其被传出台“限涨令”也算事出有因。早在2012年初，深圳的一批新开盘项目已经率先开始涨价，从幅度上看，2012年整年深圳新房售价普遍上涨10%左右，尤其关外地区部分楼盘涨幅更高。2013年2月，深圳市商品住宅成交均价为20627元/平方米，环比1月份上涨4.72%，同比2012年2月份则上涨22.58%。而被作为风向标的北京楼市，近日也连续传出楼盘涨价1.5万元、买房人排号、不少楼盘酝酿涨价的新闻，房价上涨压力尽显。库存方面，上海易居房地产研究院近日发布《2月份新建商品住宅库存报告》显示，2月20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米，同比减少5.3%，环比减少3.4%。近3个月主要城市库存出现连续下滑的趋势。
        广东金源律师事务所律师金焰曾在美国、加拿大读书做投资。他评价称，这个报告对房地产投资前景过于乐观。未来几年自己决不会再买房子。原因在于：1.决不可把房产当作的投资工具，这种行为会伤害刚性需求者，而炒房本身也违反国家调控政策的目标。2.“新国五条”出来后，房产买卖交易成本大大提高。而房地产企业面临调控也减少了房地产投资，现在很多上市公司都退出房地产行业，说明以后房子供应量将减少，这对刚性需求者形成两头挤压。3.现在按揭利率很高，年息达到7%以上，而买房产出租的年回报率有3%，如果房价一年不涨，持有房产一年会损失相当于房价的4%。未来5到10年，中国房价一年涨7%的可能性很低。4.中国楼市可能面临更严厉的调控措施。

　　金焰说，现在很多人对房地产投资的风险估计不足。但到美国投资房地产是可取的，因为那里是产权，没有额外印花税，而且可以为小孩留学提供帮助。因华人炒作，加拿大房价已经过高，很多加拿大人都到美国买房产去了。我国香港楼市目前投资价值也不高。但金焰说，也不打算卖掉自家手里的任何房产。