小区物业管理您不知道的事

        新房验收预交物业费没有依据:在调查中发现，买了新房的业主们往往都会碰到这样的情况：新房验收的同时，物业公司要求业主预交一段时间的物业费(一般是3个月，有的楼盘甚至要求交半年或一年)。实际上，物业公司预收物业费的做法没有依据。

　　按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。遇到物业公司借此拒交业主钥匙的情况，业主完全可以向物业管理部门和物价部门投诉。

　    业主的个人信息很值钱:在我市，很多小区的开发商都有自己配套的物业公司，当楼盘交付业主使用的同时，物业公司从自己所在的开发商公司接过业主名录，里面往往有业主的联系方式、身份证号码、家庭住址等详细信息。手中掌握了业主信息的物业人员，有时会偷偷把名录复印出来向有需求的公司兜售，以此获取私利。

　    业主能享用的“免费保修期”很短暂:业主家中的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。但是起始日期却是从工程竣工验收合格之日开始计算的。部分所谓的免费维修，甚至在业主还没买到房子的时候它已经过期了。有供热、防水、各类管道等设施的保修期相对长一些，在2至5年左右。

　　而事实上，甚至连单元楼下的安全电子门、单元内的电梯坏了，业主也可能需要付钱。虽然物业公司通常会说，维修和购置新设施的费用可以启用公用设置基金，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。且不说会不会得到业主的同意，是这笔公共设置基金到底有多少，有哪个业主是清楚的？够不够用业主根本不知道，要不要业主添钱完全由物业公司说了算。

　　设施维护费装进“腰包”:对于一个新建小区而言，设备都是新的，头一年维护责任都归设备厂商，其后至少三到五年内也不容易出大的故障，因此这期间的物业费多一半都被物业赚走了。比如小区绿化费，在业主入住时物业公司开始收取，但如果新小区的绿地在入住时尚未建成，那么这笔费用流入了物业公司的腰包。等次年绿地建成了，绿化费照收不误。绿化费这一项上，物业公司能白赚一年的钱。

　　由此可见，房地产商为何愿意给楼盘配上自己的物业公司不难理解了。对于一个新小区而言，物业公司是相当赚钱的。随着小区的年限变长，日积月累的问题日益暴露时，一个老小区想找到愿意接手的物业公司是很难的。

　　业主不知公共设施的收益哪去了:新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，先要经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。

　　按照《物权法》，电梯间、大堂入口往往都有时时更换的广告，这部分广告收入，属于利用公共空间经营所得，理应归全体业主所有。然而，即使业主在账目上能够看到这笔收入，它却不会被发到业主手中。因为按规定，这些钱应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或规划房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。但问题在于，房屋维修基金和公用设施基金被物业公司花在了哪里？花了多少？业主往往既不知道自己赚了多少钱，也不知道钱是被如何花掉的，钱都在物业手中，业主没有知情权和支配权，业主和物业公司之间普遍存在着“信息不对称”的问题。

　　催缴物业费无权停电停水:如果水电是被供电局和自来水公司停掉的，作为自来水公司和供电局的“传声筒”，物业公司定期会收到欠水电费的业主名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。但对于抄表到户的楼盘，停水停电都是由自来水公司和供电局派人。

　　在调查中发现，有不少业主都遇到过因为物业费没有及时缴纳，被物业公司擅自停水停电。但实际上，物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付物业费，却没有权利采取“停水停电”的手段，这是违反法律规定的，业主有权起诉物业公司。

        物业能收“违约金”:在法律层面上“滞纳金”针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费，延迟交付费用需要支付滞纳金。而物业公司和业主之间是平等的民事主体，两者之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定履行各自的权利与义务。可见，如果业主没能按时交付物业费，物业公司也能按照《物业服务合同》规定收取违约金，而非滞纳金。

　　
        遇上被盗窃可以追究物业:在很多小区，物业都向业主承诺，小区实行封闭管理，为业主提供24小时在岗值班、巡逻保卫服务，做好小区内的安全防范工作。事实上，尽管有值岗人员，有巡逻人员，甚至还增加了技术防范设置，但盗窃事件却仍然无法杜绝。

　　《物业管理条例》三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，业主家中被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。当业主家中财产失窃，物业公司又拒绝承担赔偿责任时，如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如可让物业公司举证：保安人员未脱岗，监控系统全面良好运作，可疑人员被盘查询问等，如果不能证明，则物业公司要承担一定的赔偿责任。

　    物业管理费可以协商:通常情况下，物业公司收取多少物业费由物业公司单方面定价，规定多少，业主需要缴纳多少。但事实上，物业费并不应该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主可以与物业公司商议定价。一位业内人士建议说，如果物业公司以物价上浮或者人力成本增加为由要上涨物业费时，可以通过物业费收支分析来确定物业公司的要求是否合理，上涨多少，可以由双方协商决定。