经济学家谈房产：降房价是误读稳房价才是真目标

　　经济学家贾生华认为，其实老百姓和媒体对于房地产调控有一个误解，调控的目标到底是什么，是让房价降下来吗？实际上不是这样。这10年来，所有的文件出台都是说抑制房价过快上涨，或者稳定房价。房价合理回归的提法并没有出现在文件里面。包括今年的国五条都是说要稳定房价的目标。有人因此称，这不是降房价的目标，这是涨房价的目标，这反映了一个理解上的偏差。实际上国家目标本来是要稳定房价，不要让它过快上涨。能做到这一块，已经很不错了。

　　房价难降是房地产的责任太多

　　为什么房价难降，专家们认为原因很多，很大程度上是因为房地产业对国民经济的影响很大，在抗击亚洲金融危机和世界金融海啸之时，房地产都起到了“救经济”的作用。陈东琪认为，客观地看，房地产至少有四大功能。一是从稳增长的角度来看，房地产的投资量非常大，对拉动宏观经济起到了很大的作用。二，房地产是一个劳动密集型产业，对业的贡献功不可没。三在经济快速发展过程中货币投放量是很大的，房地产分流了一些资金，使之不进入商品消费领域，对控通胀、稳定CPI还是起了一定的作用。四，房地产对财政的贡献很大。

　　儒家文化导致人们对房子有殊情结

　　房价为什么不理性，除了经济方面的原因，刘桓认为其中还有一个重要的因素是文化传统。“我们是儒文化，农耕文化，重视不动产，树高千丈，叶落归根，中国人对房地产有殊的情结，和欧美不一样。纽约人比北京人有钱得多，但纽约的住房自有率是41%，北京是86%。不中国，凡儒文化圈的国家和地区，房价都高。比如两岸四地，还有马来西亚、韩国、日本等等。日本房地产高的时候，有一种说法是把东京卖掉可以买整个美国，把日本卖掉可以买八个美国，美国像牛那么大，日本像蚕那么大，一条蚕可以买八头牛，没有泡沫才怪呢。”

　　经济增速放缓时，房价会跟着降

　　房价难降，但是不是真的不会降呢？专家们认为也未必。陈东琪认为房价下跌有三次：次是1989年、1990年，经济下去了；二次是2008年、2009年上半年，经济也下去了；下一次他估计是在2018年，经济增速会回落到6%以下，房价自然下跌。“不要想在经济上升的时候去降房价，CPI上涨，人民币币值上涨，土地价格涨，什么都在涨，你让房价下跌可能吗？”

　　3月底，有30多个城市公布了 “国五条”实施细则。然而，细心的人们发现，不少城市的落地政策都是微博体、“一句话调控”。除了北京等个别城市之外，“国五条”的20%个税、扩大限购等严厉措施在各大城市均未得到实质性实施，“国五条”会不会遭遇“软着陆”？

　　房地产的泡沫总有会破掉

　　刘志彪认为，从各地的国五条细则能看出一个现象，不少地方并不是真正想调控房地产，“地方政府对房地产的依赖，使得其既是调控主体，又是利益主体。包括这次实施细则都是温和的，还没有进入真正的调控。是把价格增长的势头缓一点，银行也好，地方也好，拥有房产的人，大家都高兴。但是这个游戏玩不长，总有房地产的泡沫要破掉。”

　　一把钥匙难开调控之门

　　裴长洪形象地说，目前政府希望调控是一把钥匙，来打开稳定楼市的大门。可这把锁有很多锁眼，有的是机械的，有的是密码锁。市场主体利益多元化，有房的人，没房的人，政府，开发商，导致了预期的多元化。影响市场的因素也多种多样，有文化因素，有社会因素，也有价格因素，非常复杂。从国五条出台的背景来看，应该是政府希望将房价压一压，但政策设计时有没有详细论证？会不会忽略掉别的因素？比如说假离婚的问题有没有考虑到？会不会因为仓促出台，而遇到一些抵触，导致执行不到位？

　　调控要管住土地和钞票

　　沈明高指出，调控要有效，需要解决三个问题。一是货币流动性和经济增长的关系，“过去十年房价涨幅这么高，跟大量资金的投放和货币流动性宽松是有关系的，因为钱会跑到楼市，从而推高房价。”其次是民间投资渠道要增加，“政府打击房地产的投资性和投机性需求，但百姓的钱放在什么地方，放银行吗？”此外，一个国家对于房地产的依赖程度跟创新能力成反比。“如果我们真正实现房地产调控，经济马上会放慢，再搞一个刺激计划吗？”提高了国家的创新能力，自然会减轻对房地产的依赖。

　　吴柏钧也建议“政府管两段”，除了把钱管好，还要把土地管好。

　　建议中央管考核，地方管调控

　　对于调控，专家们建议还是要多用市场的手段。洪卫指出，“真的要调控，我建议中央政府负责市场机制的建设，调控的落脚点要变成地方政府。中央政府给地方定考核目标，地方政府来具体实施调控。”他认为，全国各地的楼市发展水平差异很大，北京、上海的户均住房是0.8套，但全国平均户均已经超过了1套，三四线城市可能达到1.05套。城市的供需状况完全不一样。全国一刀切已经做不到了。让地方政府在中央考核前提下，分化调控的措施，是比较合理的。

　　20%的个税被称为是史上严厉调控措施，但是议也从未停止过，既有对政策合理性也有对其可行性的质疑，目前除北京真正严格执行外，大部分城市仍在观望。20%个税从技术层面上是否可行，全面推开，会产生什么样的影响，会不会导致二手房的崩盘？

　　现在开征还不是时候

　　对于20%个税，与会专家们多不看好，认为这一征税方式虽不是新事物，2006年已经提出，但一直搁置。现在重新执行，一方面是有没有必要，另外，能不能起到调控的作用也不一定，有可能因增加成本转而推高房价。

　　吴柏钧以烤鸭做比喻，他认为20%个税不是不能征，但是“太早了”。“中国老百姓私人财富的比例还是太小，像一不太肥的鸭子，烤一次还可以，不会焦，但是三次不行了。个人所得税到底是什么目的，政府其实还是没太想明白。”

　　买卖环节征税容易被转稼

　　刘桓认为，所得征税20%，其实严格说起来不可怕。“因为所得税是在买卖环节当中实现，所以这个税是可以转嫁的，是你付还是我付。看到媒体上说，北京次实行史上严格的政策以后，有人交税了，交税结果是经过双方协商，是由买方承担，因此这个税收毫无疑问变成了房价上涨的一个因素。所以这也可以解释了，很多经济学家说十年九调，房价越调越高，所有加在交易环节的税收终都会变成房价上涨，这是我们几十年来，搞中国房地产调控一个基本的教训。”

　　3月以来，二手房交易爆棚引发各地离婚率急剧上升。有人认为，20%个税今后若严格开征，简单的规避方式是假离婚，以达到满五年住房免征税的目的。而北京的单身禁购二套房，则有可能推高结婚率。甚至有人认为，在房地产市场调控的冲击下，婚姻的神圣感已经大大降低。为何结婚离婚变成了化解经济问题的简单方式？是政策本身有瑕疵，还是执行的环节有漏洞？调控为何总跟婚姻“过不去”？

　　婚姻和财产制度自古分不开

　　刘志彪表示，宏观调控采取微观措施，必然会对社会产生作用。老百姓是很精明的，他总能找到规避的办法。“如果你要是以家庭为单位来做经济调控，一定会诱导家庭发生变化。比如有的国家按照家庭收税，结果出现大量不结婚同居的现象。再比如，前苏联曾经考核锅炉的生产。早是用吨来考核，结果生产出来的锅炉很重。后来改按个，结果造出来的很小，又不行。改成按照体积来考核，结果生产得很大。”

　　史晋川曾在十多年前写过一篇文章，题为《财产制度与婚姻制度》。他谈到，解放前有些少数民族地区，有一妻多夫的制度，即兄弟共妻，其中重要的原因是为了避税，“部落的头人向下面征税，是按照户征的，所以有一些家庭为了避税两三个兄弟娶一个妻子，要交一个税可以了。从古今中外来看，婚姻制度和财产制度的关系都是很密切的，调控导致离婚潮，可能是政策设计者对这一点没有很好地洞察。”

　　建议政策模糊一点给民众选择空间

　　要如何解决经济问题对社会的影响，刘志彪表示，的办法是模糊一点，才可以给民众、给家庭自主选择，才不会出现反效果。“是所谓要行大道，政府要做大事情，小事情不要去干预。”

　　沈明高指出，税收政策应该是一个很严肃的政策，是比较稳定的长期政策，确实会影响到人的行为。中国调控楼市，导致离婚潮，法国向富人加税，导致移民潮。“有影响很正常，关键是减少影响。如果让人大立法机关来决定这个政策，相对来讲会比较长期一点，所以我认为，税收政策对于微观活动的干预一定要小心谨慎，并不是说不能征税，但是出台税收政策的时候要通盘考虑。”

　　除了限购、个税、房贷等调控手段外，目前呼声较高的调控新政还有房产税和不动产登记制度。房产税能否成为稳定房价的“杀手锏”？而不动产登记制度又对调控房地产市场有何作用？

　　房产税可解决“土地财政”

　　虽然老百姓不愿意加税，但房产税势在必行。刘桓认为，国外房产税征收一大目的是解决地方的财政收入。房产税属于财产税，财产税的核心是要为地方政府解决收入问题。“我们现在地方收入主要是靠土地财政，但这不能持久，地总会有卖光的。所以要在不动产上下工夫，要有房有税，有收入。”

　　十年前刘桓在北京市地税局挂职时，曾经担任过四个月的物业税试点小组组长。在昨天的论坛上，他以当时的亲历介绍了试点过程中所遇到的若干难题。

　　“一是产权归属，北京很多央产，房子卖给了个人，但在北京市没有登记，房子是谁的查不到。这种房子在当时有55%。二是异地置业。三是评估，谁去评估，大家是不是服你，这是大问题。四，人员不够，香港估价师大概有几千人，中国有多少搞不清楚。五，能不能全国联网。六，房价涨，其实是地价在涨。但地不是我的，凭什么让我交钱？地价怎么剥离？我们10年前碰到的这些问题，现在我看一个都没跑掉。”

　　不动产登记是为房产税做准备

　　刘桓认为，目前国家提出的不动产登记制度，也正是为征收房产税做准备，可以解决房主是谁、异地置业的问题。“如果登记制度不完善的话，是执行不了的。所以国家规定在明年的6月30号以前，要完成全国40个城市不动产信息的联网互通，除了反腐的作用，查‘房叔’‘房婶’外，也是为房产税打基础。”

　　增税的同时要减税

　　高波指出，开征房产税的同时，要考虑清税、减税。“如果说要考虑开征房产税的话，应该把个人所得税的起征点，从现在的月收入3500元，提高到8500元。哪一个城市开征房产税了，把起征点调一调。”

　　同时，减税也包括在交易环节减少。“我们在买房的时候，包括开发商在建房时，已经对政府作出了巨大的贡献，在流转环节里面交了很多的税。所谓减税，意味着要减少税种，减低税率。”高波认为，普遍开征房产税，可能尚需时日。