房企着手回归一二线城市

　　国家统计局公布的数据也证实，和上月相比，三、四线城市的房价确实有部分出现下行。而在土地储备上，由于房企连续几年在三、四线城市布局，目前不少三、四线城市的土地储备已经出现重度饱和。

　　专家认为，需求不足，供应量大导致的供需不平衡，是三、四线城市面临的普遍问题，目前三、四线城市泡沫隐现，很可能导致其在这轮楼市趋热的情况下无法“回暖”，甚至出现价格下行。受此影响，主要布局在三、四线城市的房企业绩明显受到拖累。

　　虽然对于三、四线城市的具体库存并未有官方的详细数据，但是许多城市“去库存”的压力从政府行为中可见一斑。海南楼市在库存压力下，价格战也愈演愈热，打折促销、以价换量的现象频有发生。

　　据悉，70个大中城市限购后，三、四线城市一度成为房企拿地扩张的热土。“这几年，陆续有大房企进驻赣州，拿地都很豪气，对我们本土地产企业的冲击很大。”周先生是赣州一家小房企的负责人，据他介绍，大房企在赣州城区拿地通常一拿是上千亩，其项目一旦推出市场，供应量都很大，直接大大挤压小房企的市场份额。

　　而广东惠州也已经逐渐被大型地产企业“占领”。短短几年，惠州房地产市场上已汇聚了万科、中信地产、富力地产、保利地产、佳兆业、雅居乐地产、五矿集团等全国一线开发商。有数据显示，该市2011年商品房成交量为广州的31%，土地成交量却相当于广州的94%。

　　业内人士分析称，土地储备情况的变化，反映出广、深两个城市受土地资源限制，其开发量将逐渐萎缩；珠三角其他城市群和粤北山区进一步提高所占份额。

　　而在全国范围内来看，某研究院数据显示，2009年以来，我国部分三、四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万—8000万平方米之间。从2011年到去年11月末，营口住宅用地成交面积接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。

　　出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一、二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。而将重心放在三、四线城市的开发商也感觉到了压力。

　　鄂尔多斯有史以来大的房地产项目——星河湾鄂尔多斯项目是在这个大背景下被推上风口浪尖的。公开资料显示，星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩，其中一期工程占地2500多亩，是真正的超级大盘。去年年中，鄂尔多斯项目被曝出房价屡次大幅下调，销售乏力，去库存压力仍然巨大。

　　而公开资料显示，在去年楼市逐步回暖之际，侧重一、二线城市的保利地产全年销售额大增近四成，中海地产销售额增长近三成，而侧重在三、四线城市圈地开发的恒大地产销售额增加14.8%，碧桂园销售额增长为10%。

　　保利地产董事长余英曾在其实名微博上表示：“一线城市是房企必之地，2012年销售业绩下降的房企都是被三、四线城市拖累的。”而恒大主席许家印此前坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

　　从北京中原日前公布的数据来看，由于三、四线城市未来存在一定的调整风险，房企确实已经开始“回归”一、二线城市。数据显示，2012年房企拿地数量中，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比高。

　　随着三、四线城市的供应量暴增，在2012年楼市逐渐“春暖花开”之时，三、四线城市的楼市却裹足不前，甚至出现库存严重积压。地产研究院副院长表示，2012年的房地产市场严重分化：一线城市已入春天或夏天；三、四线城市仍在冬季或初春。

　　有报告也显示，开发商在一些三、四线城市大规模圈地，造城运动如火如荼。在土地供应度膨胀的同时，这些城市陆续显示出泡沫征兆，个别城市甚至已出现崩盘现象。

　　报告预测称，未来一段时间内，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，而部分二、三线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。而广大的三、四线城市供应充足，但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

　　方圆地产席分析师邓浩志也对记者表明了类似看法：“三、四线城市的经济比较落后，居民收入不高，加上人口流出，所以刚需十分有限，而三、四线城市房价上涨多因为投资资金进入，现在政策严防投资资金进入住宅市场，这些城市失去了增长动力。”其表示，由于过度依赖土地财政，三、四线城市前几年疯狂卖地，以至于近供应量太大，需要较长时间消化，所以哪怕这轮出现房地产市场的热潮，三、四线城市也难以跟风上涨。

　　为何在房地产市场受到各种“打压”，地产公司仍能够苟活甚至坚挺？有专家分析，那是商业银行和中国房地产过热有着骨肉血亲的关系。商业银行通过将贷款转移至表外，进行表外资产扩张，规避了“土地贷款”的监管。

　　专家认为，中国商业银行保守的贷款标准已经让位于每年20%—30%的信贷增长。很多银行将贷款转移到表外，形成普遍的信贷增长和信贷风险。也是说，银行一直从事事实上的证券业务，将贷款重新包装成理财产品，然后再转售给客户公司从事土地投机。而这些交易通常入账被列作投资，而不是负债。

　　中国的影子银行和美国有着类似的版本，别是在雷曼倒闭前：信托贷款疯狂增长、财政囊中羞涩、财富管理产品和一些贷款捆绑在一起，为银行产生费用。

　　2012年，中国银行业总贷款的份额下降，从10年前的92%下降到52%。在2012年四季度，非银行贷款占新增信贷发行的60%。据估计，影子银行的资金至少有四分之三投入到了房地产市场或者相关行业。