楼市调控力度决定市场热度

　　3月底，北京根据国务院常务会议调控房地产市场的精神出台了一系列调控细则，内容包括单身人士禁买二套房、严格执行20%的所得税政策等等。随着北京地方细则的全面执行，北京房地产市场出现了180度的转折性变化。

　　截至27日，北京市新建商品住宅(包含保障房)成交量为7188套，环比3月全月下降62.9%，与去年同期基本持平。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为4412套，环比3月全月下降约58.9%，同比去年下降15.8%。

　　“在二手房市场，2012年一季度重启的北京二手房交易复苏嘎然而止，买卖双方重回深度观望。新增房客源双双出现环比大降，其中房源降幅更为明显。”链家地产市场研究部研究员张旭说。

　　在早出台地方调控细则的广东，楼市的变化同样比较明显。记者在实地走访时发现，广州的不少售楼处相比1季度冷清不少，虽然价格仍未有明显调整，但成交数量已经开始出现下滑。

　　据统计，4月前半月广州新建商品房网签不足3000套，环比上月7600套的总量下降超过20%。

　　随着“国五条”各项要求在全国范围内的推开，去年年中以来持续复苏的楼市出现了预期的转折性变化。不过，具体到各个城市，由于落实“国五条”的细则不一、力度不一，基本体现出了“调控力度决定市场热度”的典型变化。除严格制定并执行调控细则的少数一线城市外，全国其他各主要城市的房地产市场并未发生立竿见影的“大转折”。

　　按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。3月底全国20多个城市相继公布了自己的调控细则和房价调控目标，不过大多数城市用少数的篇幅简单概述了自身的调控目标，至于如何实现目标的调控方式则语焉不详，因而饱受“细则不细”的质疑。

　　尽管如此，4月份仍有一些政策变化引发了市场的强烈关注，其中大多数是已经出台调控细则城市的调控措施升级。

　　7日，中国人民银行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，规定北京各银行“对贷款购买二套住房的家庭，付款比例不得低于70%。”

　　10日北京市住建委主任杨斌表示：“新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，报价不能明显高于此前成交价格，也不能明显高于周边同类品质楼盘，住建部门会对报价进行引导和指导”。这一表态被视为北京楼市“限价令”的明确提出。

　　而从24日起，广州全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业销售住宅，必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。广州成为继北京之后，二个明确表示要对房价进行指导的城市。

　　在中原地产市场研究部总监张大伟看来，限房价、二手房交易税费上涨等政策的出现，都明显地体现了一种调控的新思路。

　　“一种重新分配房地产业利润率的调控长效机制正在形成。”张大伟认为，“限价政策，让自住购房者可以低价获得住房，而如果转让住房必须与政府分享溢价。这样做明显可以更好地保障低收入群体的居住需求。”

　　随着调控政策的逐渐落地，房地产市场资金面，尤其是个人住房信贷也开始出现新的变化。

　　4月底在武汉市调查发现，许多银行套房贷已经开始执行基准利率，而在此之前，不少银行还可申请到9折优惠。个别银行虽然没有明确停止优惠，但申请非常严格。而对二套房仍执行付六成、利率上浮10%的政策。

　　对于住房按揭贷款，深圳大部分银行采取的都是套房付三成，贷款七成，享受8.5折贷款利率优惠；二套房付六成，贷款四成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%；三套及三套以上，停止发放贷款。也有部分银行套房房贷利率低为9折。也有银行取消套房贷款利率优惠，执行基准利率，例如华夏银行。

　　业内分析人士称，房贷告别“折扣时代”已是大势所趋，对于想圆住房梦的刚需族来说，买房成本或许更高了。

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，调整房贷利率是银行从风险和收益平衡出发，采取的谨慎举措。“金融政策也是房地产调控政策的一个重要组成部分，对楼市有着显著的影响。”张东建议，在调控房地产市场时应注意考虑刚需的要求与承受力，不要好心办坏事，误伤了刚需。