国内房屋租赁市场托管探索

        2008年，陈先生在三亚买了一套房，当时想的很好，每逢节假日可以过去度假。但等买了之后他才发现，自己一年能过去度假的次数不会超过两次，每次多也不会超过一周。房子绝大多数时间那么空置着。

　　“原想是否该把房子卖了，但后来遇上房地产政策调控，三亚限购，又觉得把房子卖了不值得。”陈先生说，如果把房子租出去，自己人在北京，不可能为了租房子动辄赶到三亚去。为此，陈先生一筹莫展。

　　让陈先生卸下包袱的是小区物业。可能是看陈先生这套房子长期空置，物业公司致电陈先生，说陈先生可以委托物业公司将房子出租，日常房子的打理由物业公司来做。

        我国目前的房屋托管来说，基本的操作模式是，房地产中介公司与业主签订委托代理合同，一年设置一到两个月的空置期，空置期不支付房租。其余时间由房地产中介公司寻找租户，并负责收取租金、维护房屋，以及按照租户的需求对房屋内的家具家电进行添置。

　　这其中，业主虽然不用与租户见面拿到了租金，但可能并不知道自己的房子终是以什么样的价格租出去的。

　　在北京中原地产市场总监张大伟看来，目前我国房屋租赁市场上的房屋托管业务根本不能称之为托管业务，实际上是变相的双边代理，中介公司已经不是提供居间服务，而是两边赚钱。

　　“在国外，房屋托管赚的是托管费，是业主将房屋委托给一家机构来打理，需要支付一定的费用，但房屋出租的租金则全部交给业主，双方是透明的。而且这家托管房屋的机构在将房屋出租时是不收取中介费的。”张大伟说，但我国现在的房屋托管则是为了赚差价，业主并不知道委托出去的房屋实际租金是多少，租户还需要向中介支付一笔中介费。

　　对中介公司来说，租金大化是其关心的问题，而业主对出租房屋不考虑租金，还要考虑房屋本身的维护、对邻居是否有影响等等因素。

　　租金大化的理念导致很多中介公司都有将房屋用于群租的动力，将一套月租金3000元的房屋打出多个隔断用于群租，每月能多得到一两千元的租金，这多出的租金落入中介的口袋。

　　“如果不让群租，中介没有动力去做房屋托管了，因为赚钱太少。”张大伟说，这其实正是我国房地产租赁市场发展过程中的一个阶段。一些中介公司在这其中扮演了不光彩的角色，对租金上涨起到了推波助澜的作用。

　　据了解，房屋托管业务早在上世纪30年代在美国出现，如今已经发展成为一个非常成熟的市场。在美国，由于房屋托管业务的发展，租赁市场得到了细分，比如出现学生公寓、老年公寓等等，对市场需求的满足更加有针对性。

　　在我国，这还是一个正在兴起的市场，但已经出现不少隐患。

　　“让人反感的是把代理的房屋用于群租。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜介绍，有多余房屋的人会有需求，希望有一个机构能帮助打理房屋，这种托管需求是正常的。但经营这种托管业务的机构靠什么赚钱？是靠托管费还是靠吃差价？有的中介吃差价吃的很多，干脆是蒙业主，这在国外都是难以想象的。

　　在汪利娜看来，我国还处在房地产建设高速发展的阶段，有很多不规范的行为充斥在这个市场上。房屋托管在国外已经是成熟的地产业务，对房地产市场的做大起到了非常关键的作用，但在我国的兴起过程中却有些偏向，对业主造成了很多风险。

　　张大伟说，目前我国的房屋托管业务看起来正是风生水起的阶段，但却如劣币驱逐良币，正规的做法被挤出了市场。目前有一些有口碑的物业公司比较规范地经营着房屋托管业务，但量很小，是面对小区内业主的一项增值服务。

　　禁止还是完善,这是一个矛盾的现状。

　　一方面，市场上对房屋托管业务有着自发的需求，而另一方面，不规范的操作大行其道，让很多业主利益受损，也让监管者头疼。

　　面对这种局面，该如何做出选择？

　　“在我看来，目前我国市场上欠缺的恰恰是房屋托管业务，还缺少以机构方式提供的房源。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强说，以机构的方式提供房源能节约社会成本，是市场成熟的表现。美国的存量房市场是托管机构逐渐做大的，已经成为房地产金融的载体。

　　在陈国强看来，以机构的方式将房源组织起来统一打理，能够把存量房市场盘活做大，还能够细化市场。美国的市场化运作是好的范例。但是，房屋托管业务如果得不到有效的监管，很容易出现问题，比如群租、损坏房屋等等。

　　“但市场上的混乱并不是房屋托管业务本身造成的，而是监管不到位造成的。”陈国强说，北京市也许是为了避免房屋托管业务市场上的混乱，干脆做出了禁止的规定。这样做的思路是有欠缺的，政府部门更应该思考的是如何在规范化管理上做文章，而不是遏制需求。

　　其实，在北京，并非所有的房屋托管业务都不规范。此次出台的《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)中禁止中介从事这项业务，但对于什么样的机构可以从事这项业务却没有明示。

　　去年5月31日，北京市曾出台《关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》，其中曾提到官办中介的想法。其文件是这样表述的：鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。

　　这是说，在一年前，北京市还试图成立国有的房屋租赁经营机构，开展房屋托管业务。一年之后，国有的房屋租赁经营机构还没有出现，北京市出台文件禁止房地产中介机构从事房屋托管业务。

　　“不论是国有的机构来做还是市场化的机构来做，房屋托管业务本身并没有错，该动脑筋的是如何监管这个市场，而不是一刀切地禁止。”汪利娜说，政府部门总是想当然地认为自己制定的政策是合理的，但放到市场上往往发现行不通，或者被市场的力量化解。如果政府什么都能做，还要市场干什么？也许，对这些问题的回答要比“禁止”两个字更有利于租赁市场的发展。