房企先知先觉的全员营销

       在某华南大型房企从事财务工作的小刘对她的朋友说“买房吗？如果不想买，愿意帮我卖房吗？”。小刘所在的这家大型开发商已经启动了“全员营销”战略，每位员工都是售楼员，他们可以卖该公司在全国开发的任何一套房子(甚至还包括海外项目)，卖出房子都可以拿到可观提成。

       小刘职的这家房企目前在全国开发有数十个项目，多分布在二三线城市。“全员营销”战略启动之后，像她这样的非专职营销人员要能够将购房者带至售楼并由专职售楼员完成营销，可以获得总房款千分之三的提成；如果是由自己独自完成交易，这一比例还将提升至千分之四。除此之外，员工本人或亲友购房，还将在购房款中直减1万元抵充物业费；员工既本人购房又介绍来亲友购房，还将在购房款中累计抵扣一定金额的物业费。

　　不是小刘这样的员工，员工的朋友、业主的朋友，都可以成为开发商的售楼员，要能够促成交易，都可以获得佣金。小刘表示，他们的老板可能出于这样的考虑：目前公司在全国拥有近20万业主、5万员工，如果每位业主和员工都能挖掘各自的资源，可以加快公司库存的去化速度。而前述的提成比例还有进一步的操作空间。小刘介绍说，即使是近期畅销的房源，也可以帮忙申请到百分之一的折扣，将这一折扣操作成佣金难度也不大。而那些并不畅销的大户型，能够申请到的折扣可能更高。

　　“如果可以卖出去几套房子，得到的佣金还是蛮可观的，”本身也是“房奴”的小刘有些动心。不过，小刘对于这份兼职售楼员的工作并不太积。“如果是自己的亲朋好友，我情愿申请到的折扣能够变成他们实实在在的优惠，这年头谁买套房子也不容易，如果是我个人获得了这笔佣金，我会觉得不好意思。并且，销售也不是我擅长的工作呀。”但小刘还是通过她的微博、微信、短信、电邮等方式发布了卖房的信息，因为她所在的部门从上到下每个人都在发布售楼信息，她担心消应对会引发领导的不满。

　　一位房地产营销人士表示，目前房地产行业每售出一套房产的营销费用为总房价的3%以上，如果采取上述营销方式，很显然会推高整体的营销费用水平。不过，与几个百分点的营销费用相比，库存的房源占用的资金成本更为可观，在销售不畅的情况下，发动全体员工进行销售在房地产行业的历史上也曾经出现。

　　然而，在号称楼市成交回暖的当下出现“全员卖楼”的现象似乎有些出乎意料。“这能说明现在的房子并不像开发商对外宣传的那么好卖，别是在二三线城市。

　　房地产销售本来有专门部门和专业的代理公司进行，具备一定的专业性。而利用人情关系来推动销售终归不是常规的销售方式，并且这一模式实际效果也有待观察。”

　　除了产品销售放缓，对于未来的担忧也可能是开发商销售加码的另一原因。近期房产税试点扩大一直都是房地产圈中热议的话题，如果针对存量房的房产税开征，市场上的二手房源可能出现大幅增长，二者必将对新房的销售造成一定的影响。

　　而这家房企的“抢跑”行为并非个案，在今年新房销售状况良好的深圳，一个原本每年推出一期的畅销楼盘宣布将明年的房源提前到今年下半年推出，这个已经销售了六期的项目此前从未有过这样的先例。这一事件被一些深圳地产人士解读为出于对未来市场的担忧。有业内人士对中国证券报记者表示，“在如今销售尚可的时候‘全员抢跑’，表明这些强调快速开发、快速周转的开发商们负债率较高，这种先知先觉的抢跑能说明他们可能感觉到了什么风声。”