首创置业共发行40亿永续债 将面临很大风险

随着内地信贷日渐收紧，永续券成为在港上市房企融资的新兴渠道。

　　永续债券指没有到期日，投资人可按票面利息取得利息的债券。香港粤海证券投资银行董事黄立冲称，永续债大的优点是不计入债务，从而给财务报表“美容”；永续债的资金用途也比银行开发贷更为灵活，因此能在国内银根紧缩的大环境下受到房地产企业的追捧。

　　在这样的情况下，让在18个月时间净资本负债率提升了4倍的创置业也开始将目光投向了永续债。截止到2014年上半年，创置业共发行永续债40亿元。在永续债的包装下等因素影响下，创置业的净资本负债率由2012年6月30日的102%迅速下降到2014年6月30日的77%。

　　对 此，一位不愿具名的房地产人士告诉《中国经营报》记者，对于房地产企业来说，大量的发行永续债，房地产企业面临的风险很大。“假如项目结算不理想或其他融资渠道收紧，又或者出现楼盘滞销或者政策变化的消息，永续债的价值将会大幅度缩水，更为重要的是，发行方或将面临支付更高利息的风险。”

　　而颇为巧合的是，记者在翻查创置业的财报时发现，今年上半年，创置业销售增幅几近陷入停滞。公开资料显示，创置业今年前6个月累计签约面积约73.1万平方米，同比上升1.1%，签约金额约人民币67.7亿元，同比上升2.8%。也是说，创置业今年上半年所斩获的销售金额完成了全年目标的1/4，下半年将有3/4的销售任务需要集中完成。

　　对于创置业今年债务状况及永续债对其影响，记者致电创置业，对方未予正面回应。

　　40亿元永续债意在降低净负债率

　　与 土地市场渐趋理性相对应的是房企的融资环境在进一步恶化。国家统计局新数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长 3.6%，增速比1~4月份回落了0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金 18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。整体而言，房企的资金压力明显加大。

　　负债率居高不下，令处在融资困境中的房企绞尽脑汁寻找能“一箭双雕”之道，“永续债”被认为是很好的解决方法。

　　除 此以外，创置业加速转型，别是加快城市综合体项目的布局速度，这使得本来资金紧张的创置业负债率迅速上升，财务数据显示，创置业2009年负债 总额为157亿元，2010年猛增72亿元达到229亿元，2011年达到295亿元，2012年虽然债务总额下降到185亿元，但其净资本负债率在 2012年6月30日攀升至惊人的102%。

　　换句话说，创在2010年的净资本负债率还为26%，在“地产+产业”的转型过程中，用了18个月时间将其净资本负债率提升了4倍，“高负债”扩张之忧十分明显。

　　在这样的情况下，连续多年净资本负债率攀升的创置业也选择了发行永续债。

　　公开资料显示，2013年3月，创置业发行的永续证券为4亿美元，利息率为8.375%。值得注意的是，创置地在2011年发行了2014年到期的4.75%的11.5亿元人民币的有担保债券；于2012年发行2015年到期的7.60%的有担保债券。而2013年8.357%的利率比上一次要提高0.775个百分点，而比2011年初则要提高近4个百分点。截止到2014年上半年，创置业共发行永续债40亿元。

　　某大型股份制银行房地产金融部 相关负责人告诉记者，一般来说，都是数十亿资金借道基金子公司设立资管计划，再通过委托贷款发放给港股上市的房企。该笔贷款不设固定期限，根据境外会计准 则可计入“资本工具”，计入权益项；同时，资管计划通过“利率重置条款”，前两年发行人获得较低的融资利率，三年开始息率大幅攀升，便以高息促使其 在两年内还款。

　　业内专家表示，发行永续债会让公司的负债率有一定的下降，虽然不敢确定能下降多少幅度。数据显示，到2014年年中，创置业的债务总额进一步上升，到期净资本负债率却迅速下降至77%。

　　创置业2014年半年报显示，2014年6月30日，集团银行贷款及公司债券共计256.01亿元，其中长期贷款及债券为168.33亿元。该集团于2014年6月30日的净资本负债率约为77%。

　　销售业绩不佳，永续债或令创风险剧增

　　由于其销售业绩不佳，永续债在带给创置业较为好看的财务报表的同时，也在让其风险进一步加大。

　　“永续债有助于降低企业的净负债率，但并不一定意味着发行成本降低，有时甚至会带来收益的下滑。”一位业界专业人士告诉记者，“如果房地产企业出现楼盘滞销等不良现象，对于房地产企业来说，无疑是一大硬伤。”

　　与 此同时，花旗银行认为，在上半年业绩中看似不错的杠杆率背后，他们注意到有更多的开发商报告了永续债券的发行情况，这种工具对投资者带来不利影响，因为发行方可以通过会计手段掩盖真实的杠杆水平和盈利能力。如果把永续债重新划归为债务而不是权益，部分公司的真实净负债率超过甚至达到200%，杠杆率会急剧上升。

　　颇为巧合的是，本报记者在翻查创置业的财报时发现，今年上半年，创置业销售增幅几近陷入停滞。公开资料显示，创置业今 年前6个月累计签约面积约73.1万平方米，同比上升1.1%，签约金额约人民币67.7亿元，同比上升2.8%。也是说，创置业今年上半年所斩获的 销售金额完成了全年目标的1/4，下半年将有3/4的销售任务需要集中完成。但自7月份以来，虽然多地频现限购松绑，可楼市观望情绪依然不减，这为房企下半年销售冲量蒙上了一层阴影。

　　与此同时，据公开资料显示，近年来创集团在房地产板块的业绩乏善可陈。作为创集团地产板块的平台企业，创置业新公告显示，该公司2013年签约金额196亿元，基本完成200亿元的全年目标。

　　但事实上，2011年之后，创置业一直业绩不振。据记者了解，创置业2010年的销售额达到了125亿元，在2011年初，提出了150亿元的年度销 售目标，但当年的实际完成量有75%。到了2012年，鉴于限购政策的密集出台，创提出120亿元的年度销售目标，创置业一方面加快销售消化库存，另一方面在土地市场大幅收缩，才超额完成全年目标。

　　链家地产市场研究部分析师张旭此前曾表示，创置业下半年销售压力会比较大，房企大批量出货可能过于乐观，因为楼市趋于理性，未来一段时间还处在一个观察阶段。

　　“但由于今年房地产形势的下滑，创置业也面临销售上的压力，如果预期销售无法完成，或者出现滞销等情形，对于创置业来说，负债率将有可能加大。”一位地产界专业人士表示。

　　面对不断提高的融资杠杆率，部分房企的真实净负债率甚至接近200%的警戒线。“假如房地产市场的低迷期超出了预期，巨大的偿债压力有可能成为压垮企业的后一根稻草。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者。

　　除此以外，记者还注意到，在CRIC研究发布的今年上半年房企TOP50排名中，创置业已跌出了销售金额50强榜单，而在销售面积50强榜单中，创 置业排名为49位。与该机构发布的2012年、2013年同期业绩相比，当前创置业的相关指标排名已明显处于“掉队”状态。