购租并举的住房制度如何满足市场需求

　　2015年底，住建部曾召开会议提出，拟建立购租并举的住房制度，除直接的去库存外，根本上是为了推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革。
 

　　记者了解到，2014年以来，包括四川优客逸家、魔方公寓、YOU+公寓等结合了“互联网+”技术手段的诸多新型租赁型公寓企业相继诞生。当前，不少房企为了去库存而纷纷联合途家等，试图推出类似优客逸家等新商业租赁服务模式。
 

　　随之而来的是，多家公寓管理企业多轮融资背后已隐现资本身影，与此前相比，资本涌动似乎更为凶猛。
 

　　政策催化
 

　　2015年初，住建部对外发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，该文件要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积推进房地产投资信托基金（REITs）试点，通过从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。
 

　　值得注意的是，REITs试点也被住建部重点提及。住建部方面认为，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展、增加企业的融资渠道、增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，多渠道增加住房租赁房源供应。
 

　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，这是房地产市场未来发展的一个风向标，将改变房地产市场售不租，多售少租的局面，将部分房源转化为租赁房将带动房地产市场向租售并驱方向发展。
 

　　2015年底，住建部强调，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为重点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。
 

　　如果说上述关于政府鼓励培育及发展租赁住房市场的表述仍相对模糊，那么2015年11月份国务院发布的一个重要文件似乎更有针对性。
 

　　该文件全称为《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，宗旨是基于居民消费升级需求，推动生活消费方式向发展型、现代型、服务型转变，重点是“积发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，次把公寓定性为生活性服务业。
 

　　记者了解到，国务院上述文件似乎直接抓到了企业“痛点”，要求加快完善体制机制，注重加强政策引导扶持，在政策扶持上加大财税、金融、价格、土地政策引导支持。
 

　　具体来看，国务院强调，针对创新财税政策，应适时推进“营改增”改革，研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围；拓宽融资渠道，支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券等。
 

　　资本布局
 

　　2014年以来，以提供“长租公寓”为长的四川本土房产服务商“优客逸家”资管平台异军突起，在2015年实现了爆发式增长。
 

　　优客逸家的商业模式是，通过整合一个城市闲置的公寓或公寓型住宅，借助O2O模式以打造“美好生活服务商”，其本身对接的是每年毕业的大批大中专毕业生等青年群体，而这直接拉动了成都投资型公寓的市场销售。
 

　　2013年9月，优客逸家获得了联想控股旗下君联资本400万美元A轮投资，到2014年9月再次获得经纬中国、海纳亚洲、君联资本等联合注资（B轮）2200万美元。
 

　　在成都市场，除优客逸家之外，包括链家旗下自如网、小猪短租等对成都市场也虎视眈眈。放眼全国市场，类似优客逸家的YOU+青年公寓、蘑菇公寓、魔方公寓、逗号公寓等均在跑马圈地。
 

　　记者了解到，上线于2012年的小猪短租，轮获得了晨兴创投千万美元的A轮融资。2011年，YOU+创始人刘洋、刘昕兄弟签下了原高露洁牙膏厂厂房，开始了长达8个月的公寓改造，几经摸索后在2014年开始被市场发现，当年8月雷军旗下的顺为资本领投YOU+的A轮融资，冯波的策源创投跟投。
 

　　按照YOU+的战略，其定位于“青年生活和青年创业”两大主题，将以北京、上海、广州、深圳为主要城市，快速进行连锁扩张。
 

　　蘑菇公寓联合创始人龙东平曾对媒体表示，长租公寓的盈利模式在于房租差价和管理费，重要的在于成本管控，例如收房成本、装修成本和管理成本。
 

　　不同于散售型的投资型公寓，优客逸家的长租公寓模式别之处在于将零散的业主空置房资源集中起来，通过集中性优化管理服务，来提升租客人气，这些房源差不多位于成都市主城区，而非一些新建的远郊性投资公寓。
 

　　记者还了解到，不同于优客逸家式的长租公寓，成都不少房企联合国内短租巨头途家网推出了酒店式短租公寓，不过站在房企的角度，这仍更像是一个营销噱头，意在加速去库存，让公寓投资人买单。
 

　　2015年8月，号称全球大的灵活办公空间提供商雷格斯集团，在成都和重庆开设了新的服务式办公，意在加速西南办公短租市场的进一步扩张。
 

　　按照雷格斯的公开说法，上述布局是为了满足西南市场不断增长的灵活办公空间需求。