任重而道远 再严肃谈下取消公摊及其影响

　　其实这并不是新闻了，在2月18日住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中，关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的规定引发了市场的热议。

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　　正是“套内面积”的说法，引发了取消公摊的讨论。什么是套内面积呢？一般认为，套内面积是“建筑面积”减去“公摊面积”。那为什么仅仅是一个征求意见稿，就会引发巨大关注呢？答案有点儿残酷，大部分人根本不懂房地产市场，包括已经买了房赚了钱的。

　　首先我们来简单回顾一下“公摊”的历史！公摊从何而来，香港是鼻祖，发明者就是大名鼎鼎的楼市大亨霍英东。香港寸土寸金，如何让老百姓能买上房？这让当年的香港房地产商动足了脑筋。继1952年，国际鸿星投资集团的吴多泰率先发明把整栋楼拆开一层一层卖之后，1953年霍英东正式首创“卖楼花”（房屋预售制度）以及“公摊面积”。

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　　当时霍英东在油麻地四方街卖楼花尝到甜头之后，马上就开始兴建当时全九龙最高的香槟大厦。而这一次他更是突破性的想到可以把每一层楼继续拆分成数个公寓，单独出售。如此一来，每层楼每户的面积都不同，之前每层均分的方式行不通了。于是霍英东和英国律师一合计，就创造了按“公共契约”的形式，让大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。

　　自此，“公摊面积”的形式就奠定了基础，房屋买卖按建筑面积计算，就成为了香港楼市的传统。这个发明流入了台湾，也在1994年我们开始全面推行商品房引入房屋预售制度之后，一起流入了国内。

　　可是慢慢的香港自己发现了“公摊面积”带来的问题。一些发展商为求增大销售面积、获得更大的销售利益，将物业的总面积越加越大，最后出现了越来越多的“发水楼” （发水原来的意思是买两斤鱿鱼，一斤都是水，好形象）。最后，发明出“公摊面积”的香港在2013年4月29日也正式进入以实用面积计价的年代。如今，就只剩内地和台湾还在用“公摊面积”的概念。

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　　随着房地产行业的发展，由公摊面积导致的相关收费争议和房产交易纠纷层出不穷，对于现在的国内来讲，无论是建立健全房地产产业，还是从保护消费者利益的角度上讲，取消公摊面积势在必行。

　　但是这条路并不好走，面临着诸多阻力。首先部分买了房的群众认为自己多掏了公摊面积的费用而不允许取消公摊；而即将购房的害怕取消公摊降低了住房的品质；开发商呢则害怕政策的执行会损害自己的利益;更重要的是政策的出台必定会影响现行的诸多法律法规。

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　　那为什么会有那么多人觉得自己多出了公摊的费用呢，主要还是对政策不够了解。取消公摊并不是说公摊就不存在了，而是对计算方式做了规定罢了。

　　在我国现行的《商品房销售管理办法》中第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。然而当前房地产市场销售面积中模煳了“公摊”和“套内面积”，实际上对于购房人而言，这套房子的总价是不变的。同一套房子，同样的土地同样的建筑成本同样的利润，只是计价方式变了，怎么可能改变总价呢？

　　那么对总价格没有影响的情况下，为什么要规定以套内面积计价交易呢？有什么意义吗？

　　一是规范了房地产交易，使得交易更加透明，实现“所见即所得”。当然有人会调侃这不过是“带皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤”，然而房地产的猫腻比核桃复杂的多。国家没有出台明确的法律规定公摊面积的上限，造成了不同的开发商都有不同的衡量标准，也就出现了一些开发商唯利是图，不断增大公摊面积，最后出现了各种“奇景”。

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　　比如2018年，哈尔滨的回迁户于先生发现自己协议回迁建筑面积80平米的房子，回迁后建筑面积变成了108平米，但是使用面试只有54平米，公摊系数高达50%。而有的开发商竟然还按照公摊面积计算精装费用，凭空增加购房者负担。不知道开发商是打算精装变电室呢还是垃圾道呢？

　　再就是或为房地产计税标准奠定基础。此前，房产税征收是否应该包含公摊面积的问题，也引发了市场不小的讨论。一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，一刀切地以建筑面积为单位收取房产税有失公平。另一方面，如果只对套内使用面积征收房地产税，则有可能产生税基漏洞，开发商可能会选择性地把大量的面积计入公摊面积而“合理”逃税。

　　同时该文件如果真的要落地，还需要配套修改诸多法律法规。比如《商品房销售管理办法》，比如限制的不动产登记证面积一栏也仅仅有宗地面积和建筑面积，这些都要做出改变。可以说是牵一发而动全身，其意义更任重而道远，香港这个公摊的发源地，从呼吁取消公摊到真正落实，用了5年时间。我们还需走多久？拭目以待吧。

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