观点博鳌：杨现领谈房地产结构性变革三大趋势

　　8月8日，观点地产第十七届博鳌房地产论坛在海南举办。“楼市又一年”主题下，各界地产精英相聚博鳌电视论坛，在激烈的论道中探索楼市新象。链家研究院院长杨现领在观点交锋中提出过去一年房地产结构性变革三大趋势——二手房时代来临、租赁崛起以及房屋居住属性回归。

　　二手房发展是必然趋势

　　在目前房地产市场二手房、新房、租赁三足鼎立的市场格局中，二手房市场得到快速发展，逐步成为市场主角。杨现领提供一组数据：2016年，北京二手房成交量为27万套，新房10万套，上海2016年二手房交易量为37万套，新房10万套。数据显示：两大一线城市二手房交易远大于新房，并且全国有10个城市的二手房交易量均已超过新房。

　　杨现领分析，目前在一线城市，85%的需求是由二手房满足，二线和大部分的强三线城市也正在快速进入二手房时代。周期性调整将进一步加速二手房市场发展步伐，这也将成为必然的趋势。在阐明原因时，杨现领指出，一线城市的换房需求与改善性需求是刚需，二手房可选择的空间大，恰恰能满足这部分刚需。

　　发展租赁是长效机制的基础条件

　　在过去一年，中国房地产市场一个显著的结构性变化，就是租赁迅速崛起。过去的半个月，广州等城市相继推出“购租同权”政策，郑州、扬州等多城市明确提出“租房落户”，政策又一次加码释放红利。

　　在杨现领看来，租赁是中国房地产市场剩下最大的红利，也是长效机制重要的基础性条件。目前国内城市租金收入比远低于国际大都市：一线城市租金收入比不到30%，二线城市不足25%，三四线城市普遍在20%以下，伦敦、纽约和东京等国际大都市则为60%，这为长效机制建立提供了一个基础条件。

　　中国高房价使越来越多的人进入租房市场，目前有租赁需求的群体70%为年轻人，他们通过合租或整租的形式满足居住的需求，这在国际大都市情况也是一致的。一组客观数据显示，香港人均租房面积约10平米，东京人均租房面积20平米，北京、深圳、上海人均租房面积约17平方米。这些现实情况被当今的年轻人尤其是生活在一线城市的年轻人普遍接受。因为租赁市场能够为那些尚且不能进入交易市场的年轻人提供体面且有尊严的生活环境。

　　杨现领认为，租赁有前途，长效机制就有前途，在租金收入比还比较低的情况下，不需要期待长效机制的到来，因为它已经在路上。

　　围绕“住”的产业链将迅速崛起

　　今年房地产市场还有一个重大变化在于：市场出现去投机化表现，房屋回归居住属性。住有所居是第一步，而未来是让广大中国人民实现“住得好”，这意味着围绕“住”的产业链和服务链的崛起。

　　“与‘住得好’相关的一切的产业，都有很大的机会，比如城市更新，‘老破小’改造，让居住更体面的租赁以及核心城区、核心地段的高品质商品房，都有很大的价值。”杨现领谈到。

　　与此同时，杨现领认为如今租赁运营商的核心挑战在于房源不足，建立长效机制解决“住”的问题，还应充分发挥国有企业的引领和带头作用，让国有闲置资源进入市场，实现与市场机构在运营端的合作，盘活闲置，让更多的人“有所住”且“住得好”。

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