楼市缺的一些「信心」，很难给吗？

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转眼2022年已经过去一半零19天。

假如上半年没有满意的成绩，千万不要气馁。

因为：七一建党，八一建军，十一建国，伟大的事业都是在下半年完成的。

说回正题，前几天荆州楼市上半年的成绩单也出来了，看完成绩多少有点五味杂陈。

这段时间，不少地产界的人才都在各显神通，给2022年接下来的半年下预判。

我也忍不住了。

下半年楼市怎么走？站在这个节点，不得不对2022年上半年进行复盘，直面市场，同样也是给楼市找回一点缺失的信心。

 

 

01

6月成交回升了

2022年上半年荆州楼市场成绩如何？先做个汇报。

根据上周统计发布的数据：2022年1-6月荆州商品房销售套数6066套，面积约66.56万㎡，总成交金额达45亿元。

去年上半年，荆州新房成交7392套，成交均价7351元/㎡。

实事求是地讲，今年上半年荆州新房成交量并不理想，同比下降33.8%，成交均价也有所下降。

荆州上半年的新建商品住宅新增1821套，面积15.98万㎡，同比下降70%，供需两端都呈低迷状态。

看到这些数据，可能就会有人说：这下楼市就凉了。

事实真的如此吗？很明显的感受，2022年上半年，很难。

楼市向来最在意的「6月年中冲刺」声音小了，朋友圈开发商刷年中大红海报成绩的也少了。

不仅仅是荆州，说这是全国楼市最困难的半年，也不为过。

虽然上半年楼市整体表现不理想，但如果把上半年的数据细拆分成每月数据来看，正处在明显的复苏过程中。

整体来看2022年每月销售套数，相对来说比较平稳，至少没有出现大幅度骤升骤降，除了4月成交稍弱，甚至6月成交还冲刺了一把，是上半年的峰值月。

当然，必然是离不开6月中旬荆州印发“房十条”，有数据显示，6月中下旬，荆州城区住宅销售备案806套，这些销售备案数据有滞后性，6月实际的成交数据可能还会变化。

再看具体区域。

上半年各区商品住宅成交情况对比，荆北和沙北依然是成交主力，1-6月商品住宅累计成交2323套，26.26万㎡，占整体销售的47.4%。

按照以往的销量，单这两个区的销量，就能在荆州楼市比例过半，今年上半年略有下降，主要还是因为两个区新盘不足。

城东片区1-6月商品住宅累计成交631套，6.55万㎡，排在第三，区域整体价格低于其他片区，性价比很高。

武德和中心城区销量相差不大，排第四和第五，这两个区都算是荆州老城区了，各个配套措施齐全，居住人口也多，但老旧小区多，新房很少。

纪南文旅区，荆州高新区，关沮新城区，城南片区依次靠后。

2022年上半年，和往年是没法比的，但不管是整体还是各区域看，2022年上半年成交是「曲折向上」的，这是个积极信号。

 

 

02

市场信心恢复还要多久？

如若要概括上半年的荆州楼市，四个字：提振信心。

看看我这半年来关于楼市政策的文章：

1月26日，《双降！2022开年楼市惊喜》

连续维持19个月LPR不变后，央行第二次LPR。1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。2022年刚开局，楼市就迎来了好兆头。

3月4日，《调公积金、降首付，多城楼市进入鼓励交易阶段》

多城跟进降首付，提高公积金购房贷款额度后，公积金新政杀到湖北宜昌，于是，就有很多人开始关心荆州是否会跟进。

4月25日，《“三确保政策”带来行业历史性发展大跨越》

楚天都市·御湖一品湖北省首创“三确保政策”签约，即“一保质，二保期，三保价”，本土房企中大豪盛出了这么特别的一招，让不少人对荆州楼市增添了信心。

5月29日，《荆北首个交房即办证项目，引领人居新高度》

全国上下一条心，最大程度保交付。荆州开始响应，信园成为荆北首个交房即办证楼盘。

6月14日，《利好消息，荆州出台“10条”新政，事关荆州住房》

荆州放出了大招，一口气10条政策，其中5条与购房者息息相关，购房契税补贴70%，首套房首付比例降至20%，房贷利率下调，公积金可贷可取。

另5条是针对开发商也给予了支持。

在楼市，「信心比黄金更重要」这句话，几乎每年都在说，但今年，尤其是刚过去的这半年，从高层到地方，所有政策、表态，都是在提振市场信心。

上半年成交量的曲折回升，是积极信号，但市场各方距离信心真正恢复，还需要时间，这将会是一场持久战。

“房十条”，其实就是荆州打响了下半年楼市利好第一枪，这一次政策截止12月31日，补贴范围和力度都很大。

只要信心一天没有恢复，救市的手就很难停下来。

03

今年值得关注的几个现象

2022年下半年的荆州楼市会怎么样，谁也说不清，但从上半年的一些特别现象，趋势，或许能得到一些启示。

上半年政策「卷」，楼市销售也「卷」各种利好推动着大家买房，但也要注意楼市套路。

打折、特价、补贴、低首付、0首付、送车位、送物业......这些都是楼市中常常出现的。如果是没有隐形套路，实打实的优惠给你，对购房者来说自然是极好的。

但也不是没有「套路」暴雷，比如曾经许诺的补贴首付，首付分期免息等等，到最后补贴不了，首付分期也要购房者自己支付利息.....这些出现在其他城市比比皆是，购房者未雨绸缪也没有坏处。

前文也说了，只要信心一天没有恢复，政策利好就不会见底。下半年政策还会逐渐发力，楼盘销售也会越来越卖力，各位买房者们要注意，安全才是最重要。

作为楼市的晴雨表，土拍自然不能忽视。

先看全国情况，有数据显示今年上半年，TOP100企业拿地规模同比下降60%，6月，50家代表房企拿地总额同比下降63.6%。

这是什么概念？拿地金额和拿地规模的下降，说明在拿地方面房企整体偏向谨慎。

在看看荆州的具体情况。

上半年荆州土地市场仅挂牌2宗用地，1宗成功出让，且还是商业用地，和去年同期相比，减少了8宗，而住宅用地今年还是零成交。

去年的土地数据，2021年上半年，荆州土地市场共成交434.95亩，其中住宅用地有3宗，合计367.58亩，与2020年上半年相比也下降67.74%。

尽管这半年来荆州土地供应减少，但土拍规则不断优化，政策利好也出来了，从出让的地块的质量来看也是明显提升。

如今年唯一宗成功出让的商业地块，地块位置看位于西干渠南侧，园林路东面，出让的方式也是通过网上挂牌方式；另一宗挂牌的住宅用地位于沙北片区，吾悦广场正北方。但最终却是雷声大，雨点小。

差不多近两年的时间里，拿地房企从「胆大心细」快周转模式，一下就变成了「谨慎」的模样。

原因无非资金，要知道只有大额现金流，才无法压垮房企。

基于土地市场，「城市更新」也是上半年甚至近两年的大趋势。有数据显示最大规模棚改落户沙北片区，63万㎡4690户，荆州开发区2022全年棚改征迁3514户，这些还不是所有，城南片区等各区实际上都有。

所以，这些也就意味着未来荆州楼市的一大趋势：土地供应，新地块和棚改「双线」发力，地段论的产品只会越来越「卷」。

还有一点，城市更新意味着会涉及到拆迁安置，按照惯例，拆迁补偿，分为货币化补偿和产权调换。

也就是拆迁户拿钱，或者拿房。两者都是可能会促进新房、二手房市场的去库存的。

从成交，政策，土地，房企，到最后的客群，对接下来的市场进行了浅析。其实每个维度还可以继续研究，但有些事情关键还得看市场怎么发展，在不同的时间节点采取不同的对应策略。

作为购房者而言，还是那句话，按需选房，根据自己的经济情况来买房。

 

 

End

文字编辑 | 荆州房姐 

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