楼市调控目标再启博弈 地方政府纠结难解

虽然多数中小城市“爽约”，但大城市们基本抢在后期限前“完成”了房价调控目标的发布任务。截至3月31日24时，据记者不完全统计，全国共有97个城市公布了房价控制目标。四大直辖市、五个计划单列市无一遗漏，省会城市及府城市中有西宁、呼和浩两市“爽约”(西藏不在此番调控之列，故将拉萨排除在外)。

　　除北京、长春两地外，几乎其他所有城市都将房价涨幅与当地GDP和人均可支配收入增幅挂钩，幅度大致在10%左右。北京市提出“新建普通住宅价格与2010年相比稳中有降”的目标，长春提出挂钩房价收入比。

　　业已公布的数据引发了巨大议，有观点直指“房价调控目标”已演变为“催涨目标”，大有架空“新国八条”调控之虞。

　　3月29日晚间，住房和城乡建设部发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要听取社会意见，取得社会认同。已经公布目标的城市，也要听取社会意见，酌情调整。

　　“本是明确房地产调控预期的一个手段，如今却成了显化中央与地方博弈的。”中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示，住建部的通知反映出中央管理层对各地目标并不满意。他预计，继续博弈下去，若社会压力过大，很可能激发中央继续出台新调控政策。

　　围绕着房价调控目标，其后时间节点，恰又称为新一轮博弈的起点。而博弈的结果，将在很大程度上影响后续政策的走向。

　　“牛、高、滑”，这是高策地产顾问机构董事长李国平(微博博客)在北京房价控制目标公布后的时间给出的评价。3月29日晚间，北京市公布房价调控目标：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。

　　“众城皆涨，北京独降，这是牛；稳中有降，有水平，这是高；新建普通住宅，暗藏玄机，这是滑。”李国平表示，细究起来，由于新建普通住房不包括140平方米以上大户型等住宅，而且能囊括保障性住房部分，这个目标其实比其他城市更容易做到。

　　万科集团执行副总裁、北京万科(微博)总经理毛大庆(微博博客)则认为，北京此次分类调控做法非常科学，通过对住房供应结构的调整，来实现价格调整。“普通商品房供地与去年持平，保障房用地大幅增加，商品房结构偏向中小户型，这些措施肯定能让新建普通住房均价稳中有降，实现目标。”毛大庆表示，未来北京市管理的侧重点将会是民生工程，即重点保障、满足老百姓的自住、次改善等住房需求。

　　北京市在3月30日发布了2011年度供地计划，住宅用地总量为2550公顷，比去年增加2%，其中保障性住房用地1330公顷，比去年增加6%。

　　毛大庆还透露，万科在北京的项目定价，将基本保持平稳，根据市场能够接受的范围合理定价。

　　“稳是重点，先是房地产市场的平稳，然后针对一些价格过高、上涨过快的区域，促使其回归合理区间。”陈国强告诉记者，这种“保障低端、满足中端、限制高端”的分类调控思路，有可能将成为其他城市学习的样本。

　　据了解，北京的房价调控目标，也是多方博弈、沟通的产物。“后公开的几句话非常简单，但是背后的工作量非常大，过程非常曲折。”陈国强透露，不同层面的领导对此都很关心。

　　3月29日早间，北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江在接受电台节目访谈时还谨慎地透露北京市房价控制目标将综合考虑北京市人均可支配收入、支付能力，突出房价上涨控制幅度。电台主持人据北京市人均收入增幅推算出为7%。据称，当时隋振江没有说话。随后，该数据通过网络被大肆传播。

　　当天下午，北京市建委临时召集部分代表召开北京市房价调控目标座谈会，副市长陈刚主持会议。据知情人士透露，有人大代表、开发企业、银行、普通购房者、保障房轮候家庭、中介公司等多方面的代表参加了座谈会。

　　令参会人员惊讶的是，会上座谈的内容，与人们对隋振江早间访谈内容的猜测大相径庭，北京市的文件完全没有提到要与经济增长和人均收入涨幅挂钩等字眼。随后在晚间22时左右，北京市通过媒体发布房价调控目标，关键词即为“稳中有降”。

　　“这个应该是北京市与相关部委沟通后的结果。”某参会人士对记者透露。

　　3月29日当晚23时许，住建部发出通知，要求各地以适当方式听取社会意见，对房价调控目标酌情调整。

　　事实上，在房地产调控过程中，北京已经越来越多地扮演“样本”的角色。在北京公布目标、住建部下发通知之后，已经有部分城市有所反馈。

　　3月31日发布目标的长春市明确，新建住房房价收入比(住房套型标准按60平方米计算)控制在5.8以内。这是迄今为止国内与房价收入比挂钩的房价调控目标。一般认为合理的房价收入比在4至6之间。

　　上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博博客)3月31日也透露，他已经接到上海有关部门的电话，邀请其参加研讨会，主题正是房价控制目标。

　　此前，上海公布的房价调控目标为：涨幅低于全市GDP和城乡居民人均可支配收入的增长水平，具体数字在8%左右。

　　但业界对地方政府重新根据民意调整目标的可能性并不乐观。“除非有很大的压力，否则很难调。一方面，地方政府不愿意；另一方面，已经出来了再调，会影响政府的公信力。”阳光100(微博)集团常务副总裁范小冲(微博博客)表示。

　　据媒体报道，广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长陈大旺已经表示，广州的调控目标已经充分考虑到社会的意见，以后将按照既定目标将房价控制在合理水平，年内将不会再次调整目标。

　　广州3月29日公布的房价控制目标是新建住房价格涨幅要低于全市GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅。具体数值预计在11%。

　　而据北京大学公共经济研究研究院房地产专家韩世同(微博博客)透露，他早在一个多月之前已经知晓包括广州在内的多个城市将参照GDP和人均收入两项指标来制定目标。

　　“住建部在新国八条出台后曾召集18个城市研究如何制定房价调控目标，后确定按不超过GDP和人均收入增长水平来制定。这是住建部窗口指导的结果。”韩世同在其博客中透露。

　　记者向其求证时，韩世同表示此事“靠谱，可以用人格来保证”，并透露“广州肯定在这18个城市中”。

　　“如果大家把涨幅都定得比较低，你定高了，那你肯定马上被问责；但现在大家都这么定，法不责众了。”韩世同表示，由于居民支付能力不好计算，且指向不一致，因而各地都心照不宣地采用了GDP和人均收入指标，指向一致，增幅在10%左右。

　　除了“法不责众”的跟风之外，地方政府对土地财政的依赖，同样也是房价目标终异化为“涨幅目标”的重要原因。从某种程度上讲，正是房价控制目标的制定，将中央政府的目标与地方政府利益诉求的不一致完全表现出来，也将地方与中央的博弈显性化。

　　“要土地财政不改变，地方政府一定是房地产泡沫大的受益者，此次房价控制目标的公布显示出残酷的事实，中央政府基本上在与所有的地方政府博弈，他们拿着行政之矛攻地方政府的厚盾，胜算不大。”财经评论人叶檀(博客)表示。

　　此外，货币超发、土地有效供给不足等问题，也是令地方政府“矛盾且无可奈何”的原因。“地方政府既不控制货币的供给，也不控制土地供应的指标，却让地方政府去控制房价，多少有些可笑。”某业内人士如是说。

　　“如何权衡，现在地方政府也很纠结。”陈国强告诉记者，多个城市“敷衍了事”地公布目标之后，现在中央又用一纸通知将难题交回地方政府。对地方政府而言，再调整目标的可能性不大，但是如果继续博弈下去，又担心会激发新一轮调控政策出台。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生建议，制定目标时应该将城市按照类别区分，在自住需求为主的城市，其调控目标除了与当地经济发展目标挂钩外，还应与房价收入比挂钩；在经济水平更高、投资需求比例更高的城市，要适当考虑CPI等其他经济指标，毕竟在通胀环境下，房产有保值功能。

　　聂梅生预计，今年上半年政府还将陆续出台调控政策。加息、提高准备金率等金融手段还会用。“新的加息并不一定冲着房价而来，但会影响到房价。”

　　这也印证了一位不愿具名的官员的观点。“目标其实是做给人看的，尤其现在中央政府对房地产严厉调控的基调不改。”该官员称，至少目前中国房价调控与管理通胀预期息息相关，但若经济陷入下行周期，政府又可能会去振兴某些行业，包括房地产。