一线城市房价显松动 地方政府心理矛盾

    随着一季度的结束，《瞭望》新闻周刊记者采访观察到：近两个月来，“多管齐下”叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交，业内普遍认为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时，一些地方开始担忧税收和土地收益减少，在出台“限购令”、“控房价目标”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。

　　百姓反映目标过于“宽松”

　　年初出台的“国八条”要求各城市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。按照这个要求，要求公布房价控制目标的城市应该是全国600多个城市。截至3月30日，有57个城市公布，公布的比例不足一成。

　　从已公布城市的房价控制目标来看，绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标，有的城市要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；有的将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表示房价要稳中有降，上海涨幅要控制在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目标定在10%以内外，其他的城市几乎都在10%～15%之间。

　　经济学家马光远向本刊记者表示，这些城市出台的目标旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。出台的控制目标也很模糊，不没有表现出地方政府控制房价的决心，反而给人一种房价今年还要上涨的预期。

　　呼和浩市民刘长静对本刊记者说，政府控制房价上涨的速度是个好事情，但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说，房价还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活没有保障了，“作为普通的工薪阶层，我还是感觉地方的控制目标太宽松了，希望房价不要再涨了，要是能降一点更好了。”

　　三大因素“卸力”高房价

　　受访的业内人士认为，各地不论是否出台“房价控制目标”，对房价的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月，“限购”、“限贷”、“防地”、“保障房放量”等政策层层加码，瞄准楼市症结实施打击，楼市风向已经转变。

　　据中国指数研究院统计，2月份，北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市住宅成交量同比减少均在5成以上，高降幅达7成。3月中上旬，北京房地产成交量同比降4成，上海同比减少约5成。国家统计局公布，1～2月全国商品房销售面积增幅同比下降达24.4个百分点。

　　土地交易方面，2月份，全国120个城市土地市场出现量价齐跌，几乎所有二线城市地块均以底价成交。全国土地市场成交量下跌超过50%。120个城市住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。

　　成交低迷催生“打折风”。在北京，远洋地产“远洋一方(楼盘详情户型图楼盘图论坛)”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月出现直降5000元的楼盘。在南京，宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动，优惠后每套可便宜10多万元。

　　住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海二手房成交占全部成交量的3%，其他城市二手房市场成交亦呈现类似点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，别墅、豪宅的投资者几乎为零。

　　“房价松动很可能从房和热点片区开始，因为现在既没人愿意买，而且也买不起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算，新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米，一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是“二套”房，付六成要100多万元现金。与此同时，贷款利息不取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。

　　南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说，调控政策从三个方面“卸”去了高房价的支撑力量：

　　购买力方面，“限购令”让投机炒作资本大量转向债券和基金市场，现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了，而刚性需求能买得起面积小的房子。“购买力缩水达5成以上，比业内预计还要大。”

　　开发商方面，大型开发商经营性现金流紧张。年报显示，我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时，这些开发商去年负债合计超过6000亿元，同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元，同比下降了306%。“现在开发商是有出钱，没有进钱，谁还敢涨价？”

　　土地价格方面，“防地”成为一根红线，地方靠抬地价拉房价已不可能。

　　调控博弈还在持续

　　365地产研究机构总经理胡光辉向本刊记者表示，严厉的调控充分暴露出房地产行业的弊端，银行的资金一旦“退潮”，楼市中的泡沫立刻显现。在他看来，这也给大家一个冷静反思的机会，一线城市房价整体达到现在的高位，是一种群体不理智行为造成的，不有地方政府和开发商对地价的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推动，“现在连一些开发商都开始赞同调控，因为疯狂的涨价让大家都感到心慌，觉得难以长久。”

　　“对房地产调控的艰巨性不可低估。楼市近日再次传出降价信号，但是并没有出现市场大量供应的现象，这说明开发商或捂盘，或观望，或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开始。”中国不动产研究的尹晓波说。同时，地方融资平台前几年大量借贷之后，对于土地出让收益的依赖性增强。这轮调控不调的是楼市，更是对地方转变发展方式能力的调控，预计调控持续下去遭遇的阻力也会更大。

　　多位受访业内人士表示，目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策有延续下去，才能彻底打消投机者的“念头”，否则必然反弹；二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”，可能会想各种办法“抬市”；三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市、热点城市，但是在部分二、三线城市，仍存在房价上涨的冲动，要防止“按下葫芦起来瓢”。

　　南京市民沈先生向本刊记者建议，国家的调控包括大量公租房的建设，建议各地尽早公布公租房的申请条件，尽快细化保障范围，让满足条件的人现在开始排队摇号，这样能稳定预期。即便“中不了签”，也能尽早作选择。

　　胡光辉也建议，由银监会、国税局督察地方相关部门的落实情况，如果金融、税收两个政策能得到持续严格的落实，预计今年四季度房价下降2～3成的可能性很大。