调控尚留缺口 三四线城市房价借机补涨

    综合21世纪经济报道报道：一线城市遭遇的严厉限购，却成了三四线楼市疯狂生长的狂欢。

    北京科技大学教授赵晓与高和投资金融分析师李慧忠，针对2011年一季度房地产行业所作的分析报告发现，2011年一季度以北京为代表的一线城市房价上涨幅度达6.2%。但他们预计，二季度房价可能下降约6%，全年有望下降1%。

    但一线城市外的二三线远是另一番“天地”，一些非限购城市楼盘甚至纷纷打出“不限购”的广告语。调查显示，2011年一季度以长沙为代表的二线城市房价上涨9%，以岳阳为代表的三线城市上涨10.8%。赵晓预计，二季度或者全年，二三线城市可能呈现更大幅度的增长。

    这可能是全国布局的开发商不愿意降价的主要原因。近期奔走于鄂尔多斯、陕西等地的高和投资董事长苏鑫也有此感慨。他认为，下一轮调控，可能会增加限购城市。

非限购城市的“欢呼”

    某品牌开发商区域总经理去年9月份从北京调到了西安市。他表示，初遭限购的西安楼市被一片观望情绪笼罩，但西安周边非限购区域楼盘却是一片“欢呼”。

    今年2月25日，西安市颁布了限购政策，明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷付低60%。

    据上述总经理介绍，“西安已经连续两个月成交量下跌七成，观望情绪尤其浓厚。而我们自己的楼盘来访量下跌也有七成。以前楼盘均停满了车，现在冷清了很多。”受此影响，开发商将五一原计划以单价1万元/平方米左右开盘的项目，调整至8000元左右。

    “不过，这却让西安周边城市的房价趁机补涨。有点像河北的环都经济圈现象。”该人士称。

    “15到西安，不受"限"的好房子。”这是咸阳一个名为“怡水花园”项目近期打出的广告语。这些楼盘的推广策略是，“开发商攥紧刚需，重打"不限购"牌，强攻不限购区域。”在限购令让购房者摇摆不定时，西安周边不限购的楼盘成为限购令的受益者。

    不是西安周边城市。北京周边非限购城市更是一片狂欢。以没有限购的廊坊市为例，在去年4月份“国八条”出台时，该地区均价约为6000元/平方米，而如今该地区楼盘普遍均价为9000元/平方米。“不限购”是当地开发商拉拢外地购房者尤其是来自北京的购房者的主要卖点。

    根据中国指数研究院近日发布《中国房地产指数系统百城价格指数》报告，4月房价环比涨幅居前的都是二三线城市，比如，邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩、廊坊的涨幅皆在1%~2%之间。而北京、上海、深圳、广州等十大城市环比上涨为0.13%。

    除了非限购城市的借机补涨，一些地方开发商认为，在现有的40个限购城市中，地方政府对于调控的态度，也直接影响当地限购效果。

    “有的城市偏左，有的城市偏右。而西安属于偏左城市，相对其他地方更加保守执行调控命令。”上述品牌开发商称。在国务院督查组结束陕西考察的当天，一度被质疑调控目标偏高的西安正式宣布下调新建住房价格控制目标，从之前公布的15%调整为11.5%。

非限购的对冲调控

    “到目前为止，轮调控效果已经基本上被地方政府和开发商对冲完毕。”赵晓悲观地认为，一些地方即便是出现了房价下跌，也是结构性调整的结果。

   中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强呼应说，要别关注政策调控后市场出现的几组对冲关系：一是商品房投资增长趋缓被保障房投资加速所对冲；二是一线城市成交量下滑被二三线城市所对冲；三是限购城市需求萎缩被非限购城市所对冲；四是住宅市场投资的被限制为非住宅市场的投资所对冲。

    央行于4月28日公布的一季度中国内地贷款投向数据显示，一季度内地房地产贷款新增5095亿元，当季余额同比增21%，当季购房贷款新增3416亿元，余额同比增长23.2%。业内人士分析认为，这说明钱还是流向了地产，是没有流向一线城市而已。

    苏鑫也有如此感受。“由于城市化进程在调控背景下爆发，加上不限购的催动，甚至限购城市的购买力转移到非限购城市，这使得三线城市房价保持着快速上涨。”他以自己新近调研的陕西神木为例，3年前，这个小县城的楼盘完全没有投资属性，但现在该县城的房价已涨至1.2万元/平方米。

    苏鑫称，如果还有下一轮调控，有可能增加限购城市。

    不过，这在赵晓看来，从现有限购城市执行效果来看，即便增加限购城市，可能作用也不大。他认为，地方政府是调控大的阻力。“天津是一个明显的例子。例如天津的限购令在各种压力下不得不把郊县纳入限购范围后，政策解读时将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明即可。而且，天津是一边推行限购，一边保留蓝印户口政策。”

    赵晓认为，如果目前一系列调控政策不折不扣地贯彻下去，2011年6-8月份可能是压倒楼市后一根稻草的落地之时。“但"不折不扣"四个字谈何容易？”