房价不涨就降 房地产行业现楼市拐点或将面临大调整

    中国体改研究会副会长石小敏7日表示，未来楼市面临大的调整，将降低投资对经济增长的贡献。

    石小敏是在“中国改革发展论坛暨《中国改革报告2011》式”上做的这一表态。据他介绍，近两三年，中国的楼市加上城镇化基础设施建设的投资大概占到社会总投资的一半以上，拉动当年GDP四成以上的增长。如果楼市投资增长率大幅下滑，甚至零增长，那么经济增长可能由两位数往下掉三成到四成，掉到8%以下完全有可能。

    他分析，2009至2010年中国商品房的需求结构是：20%的经济适用房；20%是拆迁房；30%属于投资加投机；剩下30%是所谓的刚性需求。随着楼市调控力度加大，投资、投机需求基本消失。另外，由于房价过高，刚性需求中的一部分转而考虑租房。由于多方面需求都在下降，所以现在有些楼盘的销售量甚至下降了50%以上。“虽然房价没有明显下降，但是当前中国其它商品普遍涨价，房价不涨已经是在下降了。”

    在会后接受《经济参考报》记者专访时，石小敏进一步阐明了做出房地产市场拐点将到来的原因。他对记者说，比如提高利率收紧信贷，比如保障房大规模入市，比如房产税实验，比如申报资产，这些措施正在逐渐的从舆论变成政策，从政策变成小规模实施。尽管房地产带动的产业很多，又牵扯到财政和银行，对宏观经济影响非常大，但是中央现在已经下决心要调整楼市了。为什么？很大一块的考虑不是经济，而是社会。社会结构和经济结构是互为因果的，过度扭曲的经济结构会大伤害到社会结构，使社会结构承载经济结构运转的能力下降。中央的决策已经由简单的发展经济，转向了更加关注社会的协调，认为经济发展不能以过大伤害社会的和谐为代价。

    至于保障房投资能否弥补商品房投资的下降，石小敏表示怀疑。他对《经济参考报》记者说，由于利益原因，地方政府对保障房建设并不积。

    石小敏同时表示，由于房地产行业可能出现拐点，中国有可能在未来三到五年步入中度滞胀的发展期，中国经济面临重大挑战。他说，在中国当前这个殊的转型期里，有人把8%以下的经济增长加上5%以上的通货膨胀概括为中度滞胀。“这个概念准确不准确还可以讨论，但是从我个人的观察来看，我认为未来若干时间，比如三到五年，我们步入到这样一个区间里的可能性是很大的。”

    关于物价可能未来涨幅超过5%这一判断，石小敏谈了三点分析。先是近年来中国廉价劳动力时代正在终结，刘易斯拐点出现，环境成本、土地成本，尤其是劳动力成本都在明显上升。其次是近年来中国货币发行过多。“人民币的M2相当于中国G D P的比例已经180%以上了。我们经常批评美国乱发美元，美国M 2现在相当于美国GDP的90%左右。”他说。石小敏还别谈到了由于近年改革推进停滞，国进民退现象抬头，制度性成本大幅度上升导致价格上涨。

    石小敏表示，一旦中国步入中度滞胀的发展期，被经济快速增长所掩盖的矛盾有可能出现，已经出现的矛盾可能放大，解决的根本方法在于改革。

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    近来北京和上海两地均有楼盘以打折促销等形式变相降价，即将开幕的五一房展会的参展开发商数量比3月“上海之春”翻倍增加，预示着新盘投放量将有一个高峰出现。于是，有人预测，上海楼市的拐点马上要出现。

    乍看下来，促成这种拐点早日出现的力量确实不少。例如，上海市有关部门不久前公开宣布，本市的“限购”政策将是长期行为，这几乎等于告诉那些待价而沽的开发商：等不到放开投资客购买的那了；而国务院检查组近日督察了各地的楼市情况后，公开告诫地方政府，不要对中央调控楼市的决心心存侥幸；近日，国家发改委还打算对商品房实施反暴利规定……

    所有这一切迹象，似乎都表明，开发商如果不顺应政策和民意，未来是没有什么出路的。因此，反正迟早都要降价，与其死守到后，不如早日脱手。

    然而，政策万事俱备不错，却仍欠一点市场的东风。

    除了有识之士指出的土地财政等结构性的根源，本轮房地产价格急速上涨的主要推动力，是货币的超发引起的流动性泛滥，这是国家为应对金融危机而推出的一揽子财政货币刺激政策的后遗症。近期来势汹涌的通货膨胀，说到底也是它造成的，楼市不过是走在前面了一步而已。

    解铃还须系铃人。真正的拐点来临，一定是与货币政策的紧缩力度有直接的关系，国家针对楼市的直接调控政策，能起到辅助和催化作用。这是市场规律。

    自去年以来，央行已多次上调商业银行准备金率，并加过三次息。但目前看来，市场上的钱还是太多。眼下大多数分析机构预计，央行还将继续收紧货币政策，今年内加息两次，其中上半年内会有一次，不出意外的话，不是在5月是在7月。

    其实，哪流动性开始真正变得紧了，那么楼市的拐点也真的要来了。至于会是什么时候，我自己认为要在今年年底到明年春。当然，这还需要其他政策的辅助。假如到时候楼市本身的政策在其他因素干扰下放松了，那么一切仍然难说。