楼市调控应解决结构性缺房

        据国土资源部汇总各地数据，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍，其中“三类住房”(包括保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房)用地计划占住房用地计划总量的79.4%。符合国五条及其细则关于今年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量的要求。

　　其中，保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，能够充分满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地应保尽保的要求；商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%。

　　此外，70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量(4.03万公顷)的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%。一线城市(北、上、广、深)计划同比增加2.8%。

　　业内人士分析，加大住房用地供应是为了保持合理、稳定的住房用地供应规模，稳定土地市场预期，改善市场供求关系。但住建部政策研究主任秦虹认为，中国住房发展的大问题并非是供需缺口，而是住房资源的不平衡。

　　国家统计局前日公布数据显示，截至3月末，商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。此外，住宅施工面积352992万平方米，同比增长14.7%；住宅新开工面积38873万平方米，同比下降2.7%。

　　以每套住房100平方米估算，4.24亿平方米全国商品房待售面积意味着有424万套左右的商品房待售，需要至少6个月才能完全消化；商品房待售面积加上35亿多平方米的住宅施工面积，按照人均30平方米计算，足以解决1.2亿人口的住房问题。

　　而在广东，根据省房协测算，2010年以来增加的新开工面积仍有超过三成未竣工，预计相当一部分将成为2013年的潜在供应。加上2011、2012年总计超过2.26亿平方米的新开工面积陆续达到预售条件，2013年将是商品房的供应高峰期，可预售的供应量预计超过1亿平方米。

　　根据以上住宅用地供应及商品房待售面积两组数据，所谓普遍意义上的土地及房屋供应短缺结论显然不能成立。秦虹指出，当前房地产的供应能力已经足够大，城镇人均住房面积亦处于不低的水平，存在结构性供应不足的问题，后续调控的关键是解决住房资源分配不均的问题。

　　秦虹指出，“一个是住房资源占有不平衡，部分家庭占有多套房产，而部分家庭买不起房；一个是速度不平衡，有的家庭换好几次房，有的次置业，有的甚至买不起。”

　　中原地产项目部总经理黄韬也表示，北京、上海、广州等一线城市需求强劲，价格上涨幅度大，超过一般居民支付能力，导致部分家庭占有多套房产，而部分家庭买不起房。“现在这种不平衡已经达到了一个临界点，不采取行政引导，将会导致更多的人买房不住，更多的人住不起房。”他呼吁楼市调控应该向注重持有环节的房产税方向发展。

　　实际上，受未来房产税试点扩围及不动产登记影响，对持有多套房产的家庭已经形成压力。广州一位二手房中介也向南方日报透露，近期别是“国五条”出台以来，部分手中握有大量房产的业主已经开始有计划地处理物业。“近我们碰到一个客户，一共有十多套房子，但存在房子偏旧，单套面积较小的问题。所以他打算将这些房子处理掉，换购成品质高、大面积、升值潜力大的少数几套。出售房产的部分资金也会转投其他领域”。

　　除了家庭占有住房资源不平衡，不同城市间的供应也存在明显不平衡的状况。

　　秦虹表示，大城市房价超过居民支付能力的问题始终存在，而三四线城市供应量巨大，大中小城市间的不平衡非常明显。黄韬也指出，三四线市场未来可能出现供大于求的情况，温州、鄂尔多斯等城市是反面教材。

　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，4.2亿平方米的商品房待售面积是宏观统计数据，虽然显示出我国楼市整体供给量大于同期销售，但由于一二线城市与三四线城市面临不同性质的供求矛盾，不能断言楼市出现供过于求的局面。

　　但值得注意的是，中央监管层在要求各地加大住房用地供应的时候，也应该差别化对待。业内人士表示，三四线的库存量已经很大，2013年以来的重点是消化库存，而非增加供地，否则将存在崩盘风险。而公共服务在大中小城市之间存在的巨大差异导致中小城市的房地产需求向城市移动，因此大城市在加大住宅供应的同时，应该注意引导合理健康的住房需求，增加多套房产持有成本，弱化房地产的投资属性。