未来三年中小房企将被淘汰30%

  中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3 .5万家。综合广东中小房企信息发现，土地市场遇挤压、资金链不稳固成致命要害。而合作开发、以二手市场买地或收购股权等方式曲线拿地，成为房企维稳发展的“救命稻草”。
        中小房企“退房”事件正在愈演愈烈。调控“寒冬期”，广东顺德、湛江等地房企的破产申请被公之于众。去年以来，中恒集团转让广西房地产股权，浙江刚泰控股宣布资产重组转攻矿业。CRIC (中国房产信息集团)研究分析指出，房地产TOP10企业及TOP20企业的市场份额占比再度提升，行业集中度持续提高。

  普遍性盈利模式难以为继：目前中国房地产市场聚集着超过5万的房地产开发企业。除了成规模定期披露发展情况的上市公司，还有大量默默无闻的开发商，根据自身拿地开发状况或闷声发达或黯然退场。

  调控进入“寒冬”前，不少小房企进进出出，各种注册注销并未引起关注。直到2012年4月9日，开发规模过亿的杭州金星房产被爆向法院申请破产，一声惊雷震倒多米诺骨牌。

  这股寒风很快也吹到广东。广东顺德的小型房企广德业房地产有限公司于去年4月以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请，意图盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证。

  紧接着，广东湛江嘉粤集团去年底向广东省政府申请破产保护，并自曝总欠债大约为60亿元。

  建设银行在2012年向全国38家分行下发的2012年房地产行业信贷调整文件中，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度”。这令中小房企处境雪上加霜。

  “从金融支持领域，中小房企根本是金融系统在明哲保身或上级压力下的弃子。”正略钧策管理咨询公司合伙人、房地产研究者薛炯文说。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向南都表示，现在一些企业的危机之果两三年前已种下。

  在2009年左右房地产市场之时，大量企业向房地产市场集聚，创造了房地产市场的“畸态繁荣”。无论主营业务是何种行业，要成立个房地产公司，买块地、盖上房不愁卖，能赚钱。例如申请破产的杭州金星房地产，之前是从事香精行业，到2008年才涉足房地产。

  世联地产席技术官黎振伟向南都记者表示，调控不放松的情况下，房地产企业应该控制规模，转型发展，“开发商过去那种以廉价和过度充裕的贷款支持发展，享受资源增值的普遍性盈利模式，已经难以为继。”

  有业内人士也表示，几个房企的破产并不影响房地产的整体发展。“全国3万多家房企，市场泡沫又很严重，调控持续了这么长时间，才倒了一两家企业，其实很正常。”赵卓文认为，适度的破产并购有助于房地产市场健康发展，因为房地产不能成为一个能赚钱不能破产的行业。

  深圳市房地产研究主任锋则认为，房地产资金链的情况也应引起地方政府的注意，如果过多企业资金链断裂，也可能带来卷款逃跑、烂尾楼等社会问题，需要政府对类似企业及早关注，提前预警。

  中小房企土地市场遇挤压：在房地产市场，土地是发展根基，资金是发展血脉。中小房企突围之难，莫过于土地市场遇挤压，资金链紧绷难舒缓。

  去年，品牌房企在广州拿地宗数不到成交总量的20%，但成交金额却超过总金额的60%。这项来自经纬行的统计数据显示了大型品牌房企在土地市场上强劲的资金实力。

  “品牌开发商在招拍挂市场上拿地的宗数不多，但总金额却很高，主要是因为品牌发展商参与竞拍的是地块素质较佳的地块，他们的资金实力是小开发商无法企及的。”经纬行研究总监朱欣苑向南都记者分析指出，未来这种趋势或将更加明显，中小开发商拿地的难度正在明显加大。

  对此，广州某小型开发商的销售总监有切身体会，“现在大房企越来越多突破千亿规模，社会资本集中，已经开始挤压中小房企的生存空间了。行业洗牌，中小房企被淘汰将是未来的趋势。”

  不过他也强调，“是趋势，但不一定是必然趋势。”毕竟在过去的一年里，中小房企的拿地宗数还是占到了全部宗数的85%，压力之下，中小房企也有自己的生存之道。

  广州家和集团副总裁张建勋指出，广州市现有土地出让在10万平方米以下的项目占到了全部的60%以上，总价规模并非中型房企不能承受，即使寸土寸金的珠江新城[新消息 价格 户型 点评]，有些小地块总价三五亿也能买到了。据了解到，尽管目前广州拿地成本高企，但仍有不小中小开发商通过各种努力在挤压中求发展。

  中小房企的挣扎中，典型的包括合作开发、以二手市场买地或收购股权等方式曲线拿地，避开招拍挂竞。

  “中小房企一个项目的开发周期在三四年左右，如果手上有三四个项目，未来还能开发十年左右，但如果眼下不能拿到地进行土地储备，意味着八至十年之后，这批中小房企将面临市场淘汰。”一位曾负责广州中型房企营销工作的业内人士指出，如今中小房企手上的土地储备越来越少，随着时间的推移，有开发完了，想重新拿地很难赢得了大房企。

  在行业洗牌现端倪，生存空间收窄的中小房企眼下能不能拿到地，正关系着他们未来的生死存亡，目前正是中小房企“八仙过海，各显神通”的时候。

  “所谓龙有龙道，蛇有蛇路，对那些在广州市场上拿地压力太大的企业来说，要生存下去的话，要么靠关系寻求突破；要么干脆往外跑，去三四线城市寻求发展。”广州某项目运营公司负责人张先生如是表示。

  中小房企在二手市场拿地比较普遍，“有些开发商以前拿了地，现在没实力开发，一些有实力的中小房企会通过自己的关系运作将这些地块拿过来开发，这样的做法很常见。”张先生介绍，虽然这样的拿地也不会太便宜，但好过招拍挂市场上的激烈竞，还有一些小型的三旧改造项目、农村协议土地等，“别是一些商业项目，往往会选择这种方式。”

  与此同时，很多中小企业选择向三四线城市转移，对他们来说，花同样的钱，可以拿到更核心区域、更多的土地，也不失为一种市场策略。

  “在广州市场上拿地竞压力确实很大，我们去年去海丰拿了一块地，今年5月份要开盘了。”广州正升建筑有限公司有关负责人告诉记者，该地块位于海丰的新城市，一个类似于广州珠江新城的地方，地块有7万多平方米，建基面积30多万平方米，这块不算小的地块总价却不到两亿元。该负责人表示，同样的两亿元，是投在广州拿一个小地块，还是投在二三线城市的核心区域拿一个大地块，公司会从资金、风险和率等多方面考虑，“说白了，关键的问题还是控制成本。”

  近日，广州某房企位于台山的大型旅游度假项目奠基开建，这个占地1500亩的项目将分五期开发，成为公司未来在广东地区的一大重点。

  “台山的这块地其实拿了好几年了，近才把手续办好，进入实质开发阶段。”南都记者通过业内人士了解到，这个占地过千亩的项目通过股权收购获得，解决一些复杂的产权问题花费了颇长一段时间，“不图省钱，谁不愿意去招拍挂？”有知情人士向记者透露，该公司之前在广州打造了多个知名项目，但却从来没有出现在招拍挂市场拿过地。

  “我们之前也试过收购公司来拿地，比如有些项目早年没有做起来，通过股东转让我们继续来做，盘活容易，从成本控制和利润率上来看，也比较划算。”广州正升建筑有限公司有关负责人介绍，比如之前该公司旗下的柏涛雅苑、锦华汇都是通过这种方式运作的。

  收购公司股权获取土地是目前很多中小企业乐于采用的一种拿地方式，这种拿地策略的好处是显而易见的，可以避免交相当于土地成交金额10%的契税和营业税。

  面对大型房企的垄断和庞大的资金实力，有些中小房企还通过海外资本市场的资本运作来实现土地收购。这类海外资本一般会要求占有该项目的部分股权。

  中国房协经营管委会副秘书长、兰德咨询总裁宋延庆：

  这是房地产企业2013年所面临的困境：资金压力虽然趋缓，但政策和销售压力犹大；存货量持续增加。这两大因素已成为高度关联、相互夹击的突出问题，也将会导致企业业绩进一步分化。

  对于今后不同等级城市和不同类型产品的市场前景，其实每类城市、每类项目都有机会，也都有风险。但可以确定的是，再也不会回到原先无论在什么城市做什么项目都没有风险、都能盈利的年代了。面对调控常态化和竞越来越激烈的市场，企业面临的新挑战是，如何确保把房子卖出去，先取活下来；其次是如何做大做强，活得更健康、更优雅。

  现在和今后的房地产市场是结构性、差异化征愈发鲜明的市场，在“乱市”中做好市场分析和战略规划，拿出有竞优势的产品和产品线才是根本，随波逐流、战略游移会“一路囧途”。

  CRIC分析师朱一鸣：自2011年底，企业长短期债务比开始逐渐分化。其他中小企业的长短期债务比一路走低，今年二季度为1.18，表明这些企业的债务结构并未明显好转，短期偿债压力犹存。

  市场形势的改变让一些中小企业很难获得稳定的长期贷款，而能获得像信托之类，利息较高的短期借款。这说明大型房地产企业较中小房企的资金安全风险低。

  中小房企其他拿地策略剖析

  手段一：先联合拿地再单干.在大型房企联合拿地的风潮下，中小房企为了应对招拍挂市场的激烈竞，也在相互“抱团”联合拿地，比如中小房企事先组成联合体共同投标。有的可能是开发和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的结合。又或者是开发商与开发体联合，通常是联合投标以后，再分地，分完土地以后大家各干各的。

  一小开发商副总梁先生表示，“这种方式我们之前有过尝试，是前期大家一起去拿地，然后一起开发后各自经营，有的开发商把房子拿去卖了，有的去放租，各自有各自的想法和用途。”

  手段二：利用公益事业圈地.一些中小开发商利用自己的社会关系，通过各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等名目启动开发项目，一方面，当地政府以此名目立项圈地，低门槛吸引投资商；另一方面，开发商扛着公益旗号向地方投资。

  手段三：利用市政工程圈地.开发商通过向地方投资道路、管网、广场、绿地公园等看似不挣钱的市政项目，在赢得地方政府信任的同时，也为获取区内成片土地及邻近区域地块的开发权奠定了基础，即使终的土地出让方式是市场的，因先期市政工程项目的垫底，多了一个成功的砝码。