我国房屋维修基金监管亟待加强

        目前我国660座城市收缴的房屋维修资金已经高达上万亿元，但这笔资金迄今为止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上，按照相应的通胀比例计算，正在逐年缩水。在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后，将逐渐面临着维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。专家呼吁，我国应未雨绸缪，加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系，以面对即将到来的资金使用潮自2009年我国实施物业专项维修资金管理办法以来，各地累计缴纳的物业专项维修资金逐年递增，但账户几乎无一例外地停留在“活期账户”上，甚至连短期三个月的存款账户也都鲜有涉足。

　　南宁市住房保障部门的统计表明，如今已经有20亿元物业专项维修资金停留在账面上；柳州、桂林等地的规模也基本如此，而且每年还按照住房交付使用的面积持续增加。

　　南宁市房产管理局相关负责人表示，物业专项维修资金实际上也是老百姓习惯所称的房屋维修资金，这笔资金包括对电梯、车库、小区道路、小区绿化带、游泳池等公共设施的维修，但对房屋的维修所占比重大，因此民间更习惯于称为房屋维修资金。

　　房屋管理局相关负责人给记者算了这样一笔账：在我国的中型城市，一座建筑面积为30万平方米的中型楼盘，业主如果按照每平方米50元的标准缴纳房屋维修资金，一次性缴纳的总额超过1500万元。按照我国2009年之后的中型城市平均发展此类楼盘为100个数量进行计算，每座中型城市归集的房屋维修资金超过15亿元。

　　然而，这部分资金几乎无一例外地停留在当地银行的“活期账户”中。即便是金融体系较为发达的广州，这笔资金也是允许停留在三个月的银行短期账户中。

　　广西银监局监管部门一位姓欧的处长告诉记者，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也是习惯所说的高利用度的“睡眠资金”。

　　浙江大学博士杨天保作了这样的预计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国城市房屋维修资金肯定上万亿元。

　　巨额的房屋维修资金简单“沉睡”在存款账户的背后，不跑不过“通胀率额”，而且蕴藏着维修费用逐年增长，在缴存资金进入15年之后的“使用高峰期”后，无法满足长远需求的巨大隐忧。

　　按照南宁市管理办法，未配置电梯的物业，业主一次性缴纳的房屋维修资金为每平方米建筑面积缴存55元，配置电梯的物业缴存77元。按照一座30万平方米的中型电梯小区计算，业主一次性缴纳的房屋维修资金总额超过1500万元。

　　但这笔资金甚至不足以满足电梯进入“中老年期”后的日常维修需要。在广西为多家电梯提供维修服务的养护专业人士周杰告诉记者，30万平方米的小区一般都要建设20个左右的高层，每座高层按照4个单元，每个单元配备2部电梯的保守计算，电梯数量超过160座。

　　按照电梯的使用周期计算，电梯在投入使用后进入到“维修保养期”，前面5年，每台电梯每月维护费超过600元，160台电梯一年的维护费超过115万元，加上电梯行驶的资格年审费、更换电梯零件、电缆等等，160台电梯一年下来大约要花的费用将近120万元。如果进入到8年之后，每台电梯每月的养护费都要增长20%—50%，一年下来的花费将近200万元。

　　周杰说：“从长远上看，1500万元的房屋维修资金，甚至不够抵入住15年后的日常电梯保养费。”

　　15年，恰恰是电梯房电梯的“生命大限”。这意味即便是业主都同意全额缴纳房屋维修资金，进入8年之后，原有资金也无法满足电梯维修费用，更不用说配电房、地下车库、游泳池等设施了。

　　广西桂林市供电局的一位姓刘的副局长告诉记者“小区配电房同样属于‘集中维修’的模式，产权属于小区业主，但配电房一般而言在使用10年之后，也会面临着主要部件需要更换的问题，30万建筑面积的小区，更换一次配电房主要零部件少则十多万元，多则几十万元，这笔资金也同样需要从房屋维修资金中列支。”

　　新加坡国际大学客座教授郑伟军用“跑不赢‘通胀率’抵不了‘维修费’”来描述房屋维修资金的尴尬“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的收益，无论如何都是不公平的。”

　　常年从事社区金融问题研究的专家徐大克认为，这笔巨额资金与其说是“睡眠资金”，不如称为“梦游资金”更为妥当，对于作为出资方的普通业主而言，这笔资金确实是“沉睡”在“活期账户”上，但银行及基金公司等金融机构却通过各种方式，利用杠杆效应充分调动了这笔资金，也是说，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“梦游”，而且创造了巨大的增值空间。

　　多位专家学者表示，“梦游资金”的保值增值模式是显而易见的，目前而言，由于我国物业维修资金的管理模式还非常单一，应加快物业维修资金的“市场步伐”，增强其“增值透明度”，提升管理水平。

　　先是彻底“摸清家底”，对物业专项维修资金进行全面调查，弄清物业专项维修资金的总体规模、每年增长幅度、使用情况等基本数据。这笔资金基本上房管部门比较清楚，也可以通过每年入住率进行预测。

　　其次是从简单的“监管责任”向“保值增值责任”迈进。在尊重业主选择的基础上，银行、保险等金融部门应联手，开发能够确保物业维修资金保值增值的金融产品，变简单的“睡眠资金”、“存款资金”为“增值资金”，将“梦游工作”的资金公开透明化。

　　三是加快物业维修资金保存现状的信息披露程度。允许业主委员会对物业维修资金的状况进行核查、按年度披露房屋维修资金的状况。

　　郑伟军说：“作为公众资金，物业维修资金不可能简单地落实到单一楼盘上，加上有大量老旧房屋因为各种原因没有缴纳维修资金，这需要以城市为单位进行统一协调，把有限的资金用到刀刃上，更需要尽快在摸清家底的情况下，建立全国统一的物业维修资金管理体系。”

        由于收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，我国各城市往往采取按购房款的2%—3%的比例收取相应相应的维修资金，并进入到指定银行中。上海采取配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。

　　但是，这笔数额巨大的资金由于有巨大的“利率差”空间，成为众多银行抢的“香饽饽”。以上海为例，上海全市范围的房屋维修资金高达数百亿元，但能存入上海银行或建设银行这两家银行中。

　　在珠三角长期从事资金掮客的鼎歆投融资担保公司副总经理张项阳给记者算了这样一笔账：以一座目前有20亿元房屋维修资金“沉睡”的中型城市为例，由于房屋尚未进入维修期，每年提取的费用不过1%。20亿元按照活期利率存款一年计算，获得的利息有770万元；如果按照定期一年方式存入，收益超过6600万元，五年收益超过5.225亿元。

　　张项阳说“这还是以简单存款方式存放的维修资金，实际上，由于这笔资金为银行充当了重要的‘存贷比’基础，很多银行和基金公司往往以此作为基础，发行相关的理财产品或者将这笔资金转投别的渠道，从而形成巨大的利润空间。如发行理财产品、为企业提供承兑汇票等，一般来说，20亿元理财产品按照较低保本的年化利率3.7%计算，投资365天，收益高达7400万元。这样的巨大收益，在悄无声息中被银行、基金公司、相关职权部门‘分食’。”

　　采访的多位金融业界人士表示：银行将“沉睡资金”进行调动运作，变“沉睡钱”为“活钱”，从金融运作的角度来看自然是合情合理的。但业主作为这笔巨额资金的“拥有方”，无法从资金流动及形成的“杠杆效应”中“分一杯羹”的关键在于狭隘的制度设计：我国房屋维修资金管理制度不完善，没有采取银行和基金公司“公开竞标管理”“保本收益”等灵活的方式，从而导致巨额“蛋糕”眼睁睁地被瓜分殆尽，而业主能坐视资金“缩水”。