荆州招商引资中的土地策略

       招商引资过程中的土地问题及其影响:近年来，招商引资工作在全国开展得如火如荼，这为优化资源配置，促进市场繁荣，发挥了不可估量的作用。但同时在招商引资过程中出现土地利用粗放、低价出让、以租代征、假投资实圈地等土地资源浪费和国有资产流失的问题，从而造成重大影响，这种现象在工业欠发达地区显得尤为突出，为了给在招商引资中合理利用土地正能量，这些问题必须引起各级党委政府的高度重视，并对出现的问题进行认真梳理。

　　企业用地浪费严重，不利于进一步招商引资。工业欠发达地区的招商引资工作开展得如火如荼，对促进当地经济发展起到有效的推动作用，但由于不是“选商引资”，所以在操作上不免出现发展经济的粗放型。部分企业在用地上浪费严重，给地方政府征地工作带来了难度，也不利于今后进一步的招商引资。

　　低价出让，造成土地资产流失。不少地方政府为了引进项目，在招商引资中往往在供地价格上给予较大的政策优惠(比如通过签订补充协议以低地价甚至以零地价方式违规出让工业用地，或以借款、政策奖励、配套费返还等名义变相减免土地出让金)，违背了土地交易市场的公平性、公开性和公正性。

　　引进项目过多，建设用地总量超出供应量指标。控制土地供应总量能发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高土地资源利用效率。盲目引进外来项目、不走内涵挖潜盘活存量土地的路子，“寅吃卯粮”，终会失去发展的后劲。

　　用地审批程序过于简化，不符合要求。部分地方为加大招商引资力度，制定了土地优惠政策，其中一项是简化审批程序，当然这是提高办事效率的有效途径，但有的打着“急事急办，事办”的旗号，违反操作规范随意简化审批步骤(比如：地价评估、地籍测量等)，为招商引资项目用地大开绿灯，程序的不规范会给地方政府带来巨大风险，也会给后续工作带来诸多麻烦。

　　审查把关不严，土地被非法侵占。土地往往具有潜在的升值机会和空间，不少投资商利用政府优惠政策，多圈地，少建设，将土地进行转让或抵押，以获取转让差价或贷款，将国有资源变为企业获利的重要工具。这种现象的存在，主要是由于部分地方政府片面追求招商引资政绩，忽视了对项目单位资质以及项目本身的审查而造成的。假投资、实圈地、以地骗贷等行为会造成地方土地资源被非法侵占。

　　后期监管工作跟不上，影响土地效益的发挥。工业欠发达地区，地方政府在招商引资土地管理工作中普遍存在“重前期、轻后期”的现象，对土地使用情况的跟踪监管(比如在约定时间没有开工建设、未收取土地闲置费、超过两年未动工开发的未及时收回土地使用权、企业违法违规行为未及时被发现并制止等)跟不上，造成了土地资源的严重浪费，从而影响土地效益的大发挥。同时地方政府在招商引资过程中对土地等问题操作不当或未被引起高度重视，还会造成其他严重影响，比如，工业投资项目内、外资有别会引发投资领域的不公平竞；损害农民利益，不利于社会稳定；容易滋生腐败现象；加重地方政府财政负担和经济风险等。

　　招商引资过程中出现土地问题的原因分析:近年来，招商引资工作在全国扬起风起云涌之势，这为引进外资发展本地经济发挥了不可估量的作用。但同时在招商引资过程中也出现了一些问题，尤其是土地问题，严重制约了经济社会的全面、协调、可持续发展，为了给在招商引资中合理利用土地正能量，必须对其出现问题的原因进行认真梳理，才能更好地借用外资圆发展本地经济之梦。

　　地方政府对领导干部考核机制存在一定缺陷。地方政府对领导干部考核往往注重经济指标，近年来更注重招商引资成果如何，所以一些领导干部为了出政绩，急于求成而不细算经济账和社会效益账，竞相压低地价，忽视了引进项目是否科学、资金是否真实、引进方式与手段是否合法等。有些地方为了吸引投资项目，违规低价甚至“零地价”出让土地，或者不惜以土地资源为代价，搞虚假招商。

　　各地发展经济面临着激烈的竞。全国各地都在聚精会神搞建设，一心一意谋发展，以实际行动圆“中国梦”。由于国家对税收征管、减免严格规范后，一些地方在招商引资工作中为吸引更多的投资转向以土地使用权的低价出让、甚至“零价出让”作为重要的吸引外资手段。

　　决策机制缺乏透明度，程序不规范。国家推行国有土地招拍挂制度，对土地出让的程序予以规范和完善(确实不能采用招标、拍卖方式的情况下，方可采用协议出让方式，但必须经过地价评估、内部会审、集体决策和向社会公开等程序)，而地方政府为了招商引资，在供地价格和供地方式上出台优惠政策，土地已逐渐成为项目投资成功与否的重要筹码，决策权集中在少数领导手中，价格决策不透明，随意性较大，不能形成公开、公平、公正的决策机制，影响了地方的投资环境。

　　对招商引资缺乏清醒、全面的认识。招商引资是通过项目建设推进地方经济社会发展。在招商引资土地问题上，是以土地资源为载体通过土地使用权的出让、利用投资建设新项目、开发新的经济增长点，促进地方经济社会发展，才能体现其宗旨。

　　招商引资过程中出现土地问题的对策和建议:在招商引资过程中，由于种种原因出现土地问题并造成一系列重大影响。为了切实提高土地的利用率，保持经济的持续、平稳、科学发展和充足的发展后劲，笔者提出如下对策和建议。

　　工业园区落户企业工厂建设要合理利用土地，地方政府要出台相关政策鼓励支持企业向“空中要地”的补偿政策。各地要多培育龙头企业、引进大项目。通过分析比较看出，大项目、大企业更能够发展“工厂立体化”道路，向空中要地，建多层厂房，既节约了有限的土地资源，达到资源利用的大化，同时增加了地方发展经济的后劲，给地方政府减轻后续招商引资的压力，更重要的是按“四化同步”发展要求，坚持规划先行，科学合理利用土地，同零星建房、小产权房和大开发商一样，多层标准化厂房建设也可助推城镇化发展。

　　建立科学的干部考核评价机制，树立正确的政绩观。对领导干部的考核评价，不要片面停留在经济指标和招商引资的数量上，要转变干部观念，把增加资本投入、促进地方经济快速增长作为招商引资的要义，坚持数量与质量并重，充分发挥土地资源对促进经济社会发展的重要作用，使招商引资真正成为壮大地方实力，推动经济跨越发展的重要手段，真正做到招真商，引真资，真发展。

　　摸清家底盘活存量土地，提高项目开工率和投产率。对现有项目土地利用情况登记造册，建立闲置土地宗地档案。对开工不足、厂房利用率低或已经停产的企业，督促其尽快开工建设，促使其早日投产、达产，同时对已落户企业的建设预留用地经过深入调查不能开工建设的，要及时出台有关政策鼓励向优势项目转让土地，安排新项目盘活存量土地，提高项目开工率和投产率，给力经济效益大化。

　　建立土地储备制度，完善土地价格决策机制。严格执行土地利用总体规划，加强土地利用年度计划管理，确保在招商引资过程中实行一个口子储备，一个口子供应。同时建立规范的土地出让程序(防止暗箱操作、土地资源浪费和国有土地资产流失)、规范土地出让价格决策机制，充分发挥政府土地储备的作用。

　　加强制度建设和监督力度，确保农民切身利益，防止腐败现象维护社会稳定。招商引资过程中，土地征用与房屋拆迁涉及被征地农民的业、安居和社会保障等问题，事关农民的切身利益，在征地上要加强制度建设和监管力度，防止出现影响社会稳定的腐败现象出现。同时对被征地农民，要帮助其取得适当的征地补偿费、免费培训解决其再业，并建立社会保障基金。

　　设置准入门槛，严格审批程序，提高办事效率。在招商引资过程中，要设置准入门槛有选择地引进科技含量高、污染程度低、投资规模大、经济效益好的项目，即“选商引资”，同时严格审批程序，建立“一站式”服务大厅，提高办事效率，树立良好部门形象。

　　重视项目后期监管，做好全程服务。对于投资企业，由工商、税务等相关部门对其注册资金、经营状况、纳税情况、社会信誉等问题进行认真审查；加强对土地出让后项目建设和运营情况的跟踪管理、加强部门联动、建立联合动态监管机制、实现信息共享，共同做好对项目建设情况的后续监管和控制，为用地者提供全程服务，引导外地客商按市场规则用好土地，更好地为发展本地经济服务。