石首市人民政府关于加强房地产开发市场管理的通知

       为贯彻落实《国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发(2010)4号)、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房(2010]53号)和《省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知》(鄂政办发[2010]107号)以及《荆州市人民政府关于规划发展我市房地产业的通知》(荆政发[2005]4号)等精神，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发企业资质管理规定》等有关法律法规的规定，为了规范我市房地产市场秩序，进一步加强房地产市场的监管，切实维护群众利益和保持社会稳定，促进我市房地产市场又好又快发展。现将有关事项通知如下：

      一、规范房地产开发项目立项审批，加强开发建设管理

      1、加强房地产开发项目管理。

      (1)房地产开发建设必须按照统一规划、成片开发、长期建设(城区每期一般不低于1万平米，但符合控制性详细规划的，临街项目符合街景规划的除外)的原则，由市国土、规划、房产部门按照城市规划和年度项目开发计划，拟定《房地产开发项目建设条件意见书》。

      (2)开发项目土地必须实行招拍挂供地。土地出让年限应为国家规定的高年限。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须依法及时收回土地使用权。

      (3)房地产开发企业必须具备房地产开发资质，并在核定的资质范围内从事房地产开发经营活动，严禁无资质开发和借用挂靠资质开发。将资质的升级和资质年检与企业的经营状况结合起来，对不服从管理有违法违规行为的企业，资质主管部门依法予以降低资质等级和注销资质证书。

      (4)房地产开发立项须符合下列条件：①开发企业资质证书；②企业法人营业执照；③国有土地使用权证(土地成交确认书)；④规划图、平面图、户型图；⑤施工图设计批准书；⑥前期物业管理服务合同；⑦白蚁防治合同。开发企业须持有房产主管部门出具的《项目确认通知单》才能到招投标管理部门办理建筑工程的招投标。

      2、严厉打击各类违法违规开发项目。坚决打击和杜绝未经审批立项批准进行房地产开发行为。在严格控制个人建房规划审批工作的同时，对违规小规模开发和超范围从事房地产开发经营行为的必须依法从严查处，严厉打击房地产项目无资质或假冒资质开发及假冒集资建房之名进行房地产开发的行为。

      3、严格按规划条件进行建设。房地产开发企业必须在规划核定的容积率、建筑密度和绿化率等指标及相应的总建筑面积以内实行开发建设；分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，不得突破原规划设计条件和建设用地规划许可证的规定。规划部门要严格按土地出让规划条件和有关规定科学规划审批，不得随意变更规划条件。

      4、建立网上公示制度。充分利用网络信息手段，将各类房地产开发企业和中介服务机构及相关人员的基本信息、经营业绩，经营中违法违规及受到处罚等情况记录在《房地产开发项目手册》和企业、个人信用档案中，并向社会公示，接受社会监督。

      二、规范商品房预售管理，建立新建商品房价格备案制度

      1、规范商品房预售许可。商品房销售应遵守国家有关法律法规，严格执行《商品房预售许可证》制度，在未取得《商品房预售许可证》前不得发布任何销售信息，严禁以“”、“内部认购"等形式变相无证销售，开发商不得向购房者收取“诚意金”、“认购金”等任何含有预订款性质的费用。申报预售时，房屋形象进度一般应达到规划建筑面积的三分之二；有抵押情况的应超过三分之二，并且需要抵押权人出具同意销售的书面意见；商品房预售许可的审批，需报经分管市长同意。 
       2、规范公开发布内容。在取得预售许可证后，房地产开发企业应将批准预售的套数进行公开销售，在售楼部张贴公布已批准销售套数信息详情，禁止捂盘惜售、囤积房源\恶意炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为。预售商品房时，预售人应当以书面的方式向预购人明示项目开发进度和竣工交付使用时间，商品房的结构、类型、户型、装修标准、公共和公用建筑面积的分摊办法，预售商品房的付款办法，商品房预售款的专用账户等情况，不得发布不实的销售进度信息误导消费者。

       3、规范合同文本。房地产交易合同必须采用统一制定的规范性文本，合同内容不得任意删减，商品房买卖合同一经网上签约，开发企业必须在规定的期限内到房地产管理部门备案登记。房屋交付使用后，开发企业必须协助购房入按法律法规办理房屋所有权登记，并及时向购房户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》确保购房人的合法权益。

      4、规范商品房住房价格。严格执行商品房销售明码标价，公开标示商品房价格及相关收费，防止大起大落，禁止部分房地产开发企业频繁调价、搭车涨价、价外乱收费、不执行明码标价和“一价清”等不规范价格的行为。在遵循市场供求规律，坚持主要由企业制定商品房价格的原则下，对开发企业自主制订的新建商品房预(销)售价格进行备案，并实行网上公示，开发企业在向市房管部门领取商品房预(销)售许可证之前必须将普通商品房价格向价格主管部门报备，并提供开发销售楼盘类型、面积、主要定价依据等资料，开发企业销售价格要与备案价格和对外公布价格保持一致，开发企业销售过程中需要上调价格的，必须提前一周重新报备，并说明提价的主要理由。不经报备任意提价的，价格主管部门依据价格法律法规的规定实施处罚。

      三、规范项目资本金制度，加强房地产开发项目预售款资金的监管

      1、实行项目资本金管理。项目资本金制度是指房地产开发项目工程建设总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于房地产开发项目的货币资金，项目资本金占项目工程建设总投资的比例不得低于35％。项目资本金用于本房地产开发项目建设，不得挪用和抽回。

      2、加强商品房预售款监管。商品房预售款是指预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项，房地产开发企业可以按规定的资金用途和工程进度申请使用资金，在操作上坚持“专款专户、专款专存、专款专用”。房地产开发企业使用商品房预售款时，应提交下列文件资料备案：①商品房预售款使用申请表；②预售人与承建商签订的施工合同；③建筑施工监理单位出具的施工进度证明。要积利用和依托商品房预售合同网上备案系统做好预售款监管工作的衔接，对预售资金从办理商品房销售许可证开始至完成初始登记终止，实行全程网络化实时监管，商品房预售款必须用于预售项目的建设和投资，不得挪作他用。

      3、市房产管理局负责全市商品房项目资本金的监控和预售资金的监管。预售资金由商品房开发企业存入市房产管理局指定帐户，并由市房产管理局根据商品房建设进度审核拨付。在开发项目综合验收前，预售款应预留总额的10%(高额不超过500万元)，作为开发企业信用保证金；在综合验收合格后方可拨付。

      四、规范住宅专项维修资金的管理，维护所有者的合法权益

      为加强全市住宅共用部位共用设施设备维修资金的管理，维护房屋产权人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必须按住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。应足额缴存，不得减免。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。维修资金应当在指定的银行开设维修资金专户，由房产行政主管部门代管，做到专项存储，专款专用。维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金利息净收益应转作维修资金。房产行政主管部门在代管维修资金中的工作和业务费用，由房产行政主管部门编报预算，经财政部门审核后，从维修资金利息净收益中核定。房产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修资金的管理与使用。维修资金使用时，成立了业主委员会的，由业主委员会同意并经选定的物业管理企业提出计划；未成立业主委员会的，由相关业主提出使用建议。维修计划经房产行政主管部门审批，报财政部门审核并通知银行划拨资金。住宅专项维修资金的使用遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并依法接受审计部门的审计和接受业主委员会的检查与监督。

      五、规范物业管理行为，着力完善物业监管机制

      1、加强物业企业管理。从事物业管理的企业必须具备企业法人资格和资质证书，严格物业管理企业资质核定工作，进一步整顿规范物业管理市场。物业管理企业在接受开发企业委托从事前期物业管理时，要在委托合同中分清双方各自的权利和义务，要通过签订物业管理委托合同的形式约定与业主(业主委员会)各。自的权利和义务，认真履行合同。

      2、认真做好建设与管理的衔接工作。完善物业管理前期介入和承接验收制度，在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量、责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接，不出管理上的空白。

      3、坚持市场化方向。认真贯彻《物业管理条例》，坚持物业管理的市场化方向，鼓励公平竞，加快业主委员会的组建步伐，引导和监督各方履行物业服务合同。当小区业主(房屋使用人)的入住率达到50％以上、公用住宅出售建筑面积达30％以上或者位业主入住达2年以上的，开发企业或者物业管理企业要积配合经综合验收交付使用的住宅小区召开业主大会，主动征求业主的有关意见和建议。当成立业主委员会的条件基本具备后，由业主委员会筹备小组代为起草业主委员会的章程，报送物业管理行政主管部门。

      六、规范房地产开发项目综合验收，完善管理制度健全房地产开发项目的各项验收制度。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。开发项目完工后，建设单位必须按石政办发[2009]73号文件要求，申请住建、房产、规划、国土、环保、消防、人防等部门进行综合验收。综合验收的内容既包括房屋建筑质量、建筑容积率、道路、绿化、给水、排水、电力、电信、物业管理、白蚁防治和环境卫生、安保设施等建设项目。经验收合格，方可按规定交付使用及办理房屋所有权登记。凡综合验收不合格的开发项目，必须限期整改到位；整改不到位的，一律不准交付使用，所造成的一切后果，均由开发建设单位自行负责，并对该开发企业实行“黑名单"管理，三年内取消在全市范围内房地产项目投标立项资格；情节严重的，由房产部门提出处理意见，住建部门报上级主管部门吊销其房地产开发资质，直至追究法律责任。