十一看房正当时 不能盲目满盘抓 选择房屋有技巧

        对自身的消费需求状况，购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目，可通过以下几点选房：

       1.网上选房——可以从房地产专业网站上，通过价格、区域等条件来搜索您需要的房子。

　　2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法。

　　3.实地考察——有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。

　　价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段火、那种户型热、何等价位等)

　　位置：如果您想购买的是房子，那么，先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列征：

　　1.城市上风上水。在城市区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。

　　2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

　　3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。

　　4.生活便利。步行10左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可近找到。

　　5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。

　　同时其它因素也不可忽视，如交通状况、社区环境、户型结构等。

　　交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。

　　社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。

　　楼层：低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。

　　大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，太不应该了。底层还有一个点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。

　　一些家庭之所以选底层，是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。

　　设施：业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。

　　另外，园林建设还可以发挥业主的积性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。

　　至于会所，当然是很必要的，社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，别是对家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。

　　居住密度及私密性：住宅之间的离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。

　　公共建筑：居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径好不要超过150米。

　　小区绿化：居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，比较难得了。

　　小区布局：在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定离，即为日照间。北京地区的日照间条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间标准。如果住宅的日照间不够，北面住宅的底层不能获得有效日照。

　　小区内交通：居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

　　人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。

　　户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

　　经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，后看自己拟选购的单位平面图。

　　有些房地产项目的楼书时先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。

　　销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。

　　近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。

        过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。

　　目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。

　　住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的离，其房门也好别设计成相对或并列的形式。在起居室好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。