国际大气候影响国内小气候 房价又回暴涨时代

       目前，国际的一个大气候是，我们房子上涨，说白了是钱多了，钱多了这是房子上涨的一个前提条件，但是这种钱多的状况随着国际形势的变化，应该说现在至少是一个顶点，未来向不断收缩是一个大概率事件。我有时候也在深夜也在反思，我是不是看错了？冷静的看我觉得应该没错。从市场的情绪来看，的确是有一种恐慌，因为现在在座的大家都可能是有房子的人，可能谈起来也是一个谈资而已，但是对于那些需要等买房结婚的人来说，他们的压力和焦虑是可想而知的。

        张鸿：现在已经回到几年前房价暴涨的时代 开发商已经不需要借房展会来做推广 

        现在北京的开发商已经不需要借助于营销手段来营销了，也是说他现在已经是根本不着急卖，他们已经在家里等着涨价，这个市场的确也反映出这种疯狂的程度。

　　如果我们把这个涨说是多，然后跌是空，那其实是把房子当作一个投资品来看待，那什么时候会往下跌呢？我觉得如果说尹老师是后一个空头，那什么时候尹老师觉得，是不是我原来判断错了，他成了多头的时候，大概是看多的人多的时候，那是一个顶部的征。但是从普通投资者的角度来说，我是觉得他们的心情是可以理解的，因为他们觉得恐慌。

　　小片里那对夫妻是因为之前没买，所以现在能从四环买到五环，甚至接下来可能要买到六环。我们分析一下这两口子的心理，可能当时准备买的时候假定是一个人说买，一个人说不买，那现在那个不买的人在家里没有话语权，那两个人会后悔，很多家庭其实都是这样。北京的房价到8月份的时候，同比上涨了将近20%，也是说去年的这个时候你准备买房，大家犹豫犹豫，今年要多掏20%的钱，那越不买越买不起了，这样你越觉得自己应该赶紧下手买。

　　现在进入到好几年前，房价暴涨的那个时代，是开发商不急，买房的人急。为什么北京现在有一成的房子在房展会上，因为开发商很多已经不太需要借什么房展会来做推广了。现在金九银十，起码金九已经是铁定了，银十其实对开发商来说，对地方政府卖土地来说已经没那么重要了，但是它会自然产生银十，甚至是钻石十，为什么？因为一二线城市的这些土地已经超去年全年，是收入已经够了。即使我今年不完成我的土地放出的量，但我的钱已经收够了。

　　尹中立：现在的疯狂实际上是一种搏傻行为

　　如果说用一个名词来概括，那实际上是一种搏傻行为，这是一种投资市场的一个专用的名词。是形容投资者是明知道有风险，这个东西本身是不值钱的，但因为市场热情很高，所以我的后面还有比我更傻的人，我可以以更高的价格卖掉，我能赚钱，所以我参与。像股票市场炒各种概念，或者是炒那些借壳重组的概念，实际上在一定程度上，和我们当下买房子的行为是一样的。我们的房子本来应该是拿来住的，但是我们现在房子不是拿来住的，主要是拿来未来在某一个时点，我们可以用更高的价格把它卖掉，拿来赚钱的。简单来说，房子已经成了一个投资品，它已经不是拿来居住的一个实物。所以，现在来买房的大部分人，应该说拿来住的人已经越来越少了，投资成为了一个重要的目的。

　　实际上刚需是一个伪名词，大牛市的顶部重要的征是价升量增，为什么价升量增呢？实际上这些所谓的92%当中，可能有相当一部分，如果按照他的购买力的话，他明年，或者说五年、十年以后购买，但是他已经迫不及待，为什么迫不及待？假如按照现在的上涨速度，我明年、后年买可能买不起了，所以大家把老人的养老钱凑一起付付，通过按揭贷款去强行购买。那么，不具备购买能力的这些人都已经背着钱进来了，说明后面已经没有部队了，没有队伍了，那有可能是后一波傻子，后一波傻子一定是这种没有钱的人进来了。

　　张鸿：现在大多数人买不起 但有资格还是想买

　　从投资的角度来说，房子现在投资品的属性越来越强，包括翡翠。玉，过去玩的很多人都是收藏，不单纯为了以后涨价卖出去，但现在因为很多投资类的钱进来以后，希望它能涨价，房子也是一样，是它的属性稍微有点变异，或者说投资的属性越来越强。房展会上的行为艺术，它其实不是说老百姓和房子没关系了，恰恰是这些老百姓是想和房子发生关系，发生什么关系呢？发生买的关系。是如果我能买的话，那我不去做艺术的那种行为了，但是这小姑娘她太漂亮了，她不甩我，那我能黯然神伤，弄点什么艺术行为了。

　　买不起，能有资格买，现在大多数人他还是想买，这是一个让我觉得很意外的一个数据。是8月份，你知道北京成交的房子里面，新房里面，次置业的占多少？92%。

　　张鸿：货币问题和土地制度问题不解决 房价上涨的趋势不会改变

　　今年应该说北京的占比缩水，然后境外的占了一半以上，这是新的变化，基本上是外国的比中国的多，外省市的北京的多，外环的比内环的多。反客为主。原因，北京的项目现在其实不是别需要宣传；其次，房子作为投资品的属性越来越强，所以房展会越来越像一个投资移民的洽谈会，每天都有大量投资移民的讲座。必须提醒一下，你要买国外的房产的话，必须得咨询一个别了解当地相关法律业务的人，因为一个了解欧盟的人没法给你推荐美国的项目。在展会上，你会发现很多普通人都涌到这里面，你都难以想象，它已经变成了一个金融现象，或者货币现象。咱们也说过，房地产问题其实有两个问题，一个是货币问题，一个是土地制度的问题，这两个问题如果根上不解决，那房价上涨的趋势不会改变。

　　现在问题是什么？是我们如果把它当作一个货币现象，那是说我们的钱很多，然后别的地方不能去，那都集中在房子上，现在分散到外面去，往外去投资国际，放眼国际，这是一个要出去，然后外面现在也发现了你这么多钱，所以也都来了。

　　尹中立：在中国的过去十年中 你在任何时间买了房子都是赚钱的

　　这种大牛市会有一种溢出的效应，什么叫溢出的效应？因为从价格来看，为什么外国的参展团比中国还多，这说明北京的房价已经具备了国际竞力。实际上我们横向的比较一下来看，在国际大都市当中，北京的房价从均价来看已经是高了，中国老百姓这种消费能力，或者说他的收入水平已经在全世界大多数当中已经屈一指，而且是国际贵的行列。所以导致了国内这十年来任何时候买房都赚大钱，当这些人从国内赚钱的人，体会到了投资买房的这种乐趣，然后把眼光从中国、从北京看到了国外。一定要注意，是说中国过去十年你任何时间买了房子都是赚钱的，并不意味着你到国外买房子也会重复过去十年中国曾经重复的故事，大不一样。

　　我们现在状况和20年前日本的状况实际上是一样的，1985年到1990年，日本经过了5年的房价的疯狂上涨，到1990年/1991年前后的时候，日本人在国内炒房赚了很多钱以后，开始向海外进行扩张，加上它货币的升值，觉得美国的房子比东京的房子便宜很多了，疯狂的到美国，到其他国家去买房子，甚至让美国人开始惊呼，说日本人准备买下整个美国，这是当时一个很荒唐的现象，是说东京所有房子卖掉可以把整个美国都买下来。