扒一扒那些“看上去很美”的房地产推广手段

　　我是一个巧克力狂热爱好者，我平时所吃的甜食零食几乎90%以上会和巧克力有关。但是我在大概两年前吧，知道一个词汇，叫做代可可脂。什么意思，一些商家为了控制成本，将食品中的巧克力成分换成一种类似于巧克力口感，但是成本却低与巧克力的一种化学制品，这个叫代可可脂。他非常的营造了巧克力的口感，但是却无法被人体吸收，同时也无法排泄，的驻留在我们血液之中。而且这种代可可脂，是伟大的中国人发明的，也有在中国的食品中才会拥有。

　　由于成本非常低廉且口感好，代可可脂被运用的非常广泛，一些甚至我认为做的很好的中高端类产品也是大量的运用，比如奥利奥，真是让我心寒。从此我挑选类似的产品眼看的是背后的配料表。

　　对于房地产来说，我把那些看上去对于客户很好，开发商大量运用，但是背后后患无穷的推广手段称之为房地产里的代可可脂。而且我觉得这依然也是中国制造。

　　给各位举几个例子，供各位参考。

　　代可可脂一号：偷面积

　　对的，曾经在一线城市风光运用，现在依然在二三线城市大肆流行的所谓高附加值的产品打造方式。用偷面积的名字作为定义也刚好贴合了对于消费者来说捡便宜的心态，所以看上去是那种客户和开发商双赢的一种推广方式。

　　但是我想说的是，对于偷面积的区域来说，由于交房验收的时候以阳台或者设备平台的名义存在，所以相对的空间一定是相对狭小的，局促的。很多销售员对你说的什么两房变三房几乎是不可能的。平时能让你摆一张书桌放一台电脑其实不错了。

　　然后对于这样的空间，作为室内空间的使用几乎都需要对空间进行调整，比如封外墙，调玻璃等。这样的结构调整未来作为二手房交易的时候是存在一定困难的，一定要将区域恢复原貌才可以交易。

　　当然这一切都不是关键的，关键是，大家都觉得这样的空间是送给客户的么？少天真了，开发商早算好这个区域能够卖多少钱，然后加在总价里平摊在每平米的房价里。所以对于客户来说，我可以说是没有拿到什么实惠，赚到的有是开发商。

　　所以对于我来说，我很少建议客户因为偷面积去买这个项目，一定要三思而后行。做出偷面积户型的开发商不能说很奸诈，但起码很精明，从他们身上赚到实惠，难啊！

　　代可可脂二号：一层当两层使用

　　现在很多的复式楼盘也为了显示性价比，会做一定比重的LOFT产品，宣传买一层送一层。这也是典型的代可可脂现象。为什么这么说哦，在上海，公寓高可做的楼层是4.5米，在外地高也是4.8米，我们可以尝试构思一下分割之后的场景。那4.5离，实际的净高是4.2米，如果中间再隔一层楼板是3.9米，所以结果是一层2米，一层1.9米。如果全分割室内空间会非常压抑，所以大多数的客户会隔一半，让客厅部分保持4.5米的净高，所以点买一层送一层是不现实的，顶多是买一层送半层。

　　然后对于这半层来说，由于层高有1.9米，所以这部分区域能作为卧室来使用，确切的说能用于睡觉，在卧室里做除了睡觉以外的事情你都会觉得压抑（你懂的），所以这部分空间的实际使用率也是比较低的。

　　但是，为什么我们去参观样板房的时候会觉得空间没那么压抑呢，这个其实是障眼法，有良心一点的开发商是把软装家居变的小一点让空间通透，更恶心一点么不做实体样板房，在售楼处里做一套假的，层高放大到4.8甚至5米忽悠你。

　　代可可脂三号：带销售

　　这是商铺销售过程中被运用的非常广泛的一种技巧，现在已经被蔓延到办公和公寓上面，什么意思，是开发商承诺你未来项目可以实现多少的租金，然后租金直接返还给你。以此证明自己商业的价值。基本都是年回报率8%，10%-15%都是可以见到的回报率数额。

　　为什么说这个是代可可脂哦，做商业的朋友都知道，除了少有的商业体，一般的商业很少会实现8%的年租金收入，能实现5%的回报率是谢天谢地的了，更何况在开业的前五年，这个数据会更低，那些号称15%的简直是痴人说梦。

　　然后也有人会说我不管到底如何，但是开发商的确把钱给到我了。我想说，这个不是典型的羊毛出在羊身上么，一件衣服在打折之前，把自己的价格提升50%，然后说7折销售，赚的钱还是在开发商自己腰包里啊。

　　买的没有卖的精，我觉得肯定是这样的。

　　代可可脂四号：承诺回购

　　这个也是非常典型的中国现象，其实也是很操蛋的说法，是在世道不好的时候，开发商硬要承诺这个房子未来一定会涨价，如果房价未来跌了开发商可以收购回来。甚至可以120%的收购。

　　先我想说的是，买卖是契约行为，没人承诺房子未来一定是涨的，买房当下是双方对价格以及产品的一致认可，还要保证未来价格一定上扬是典型的耍流氓行为。

　　但是你要说，这个是在淡市的时候开发商向客户妥协的一个过程那又是大错错了。比如说开发商在今年100万的价格卖给你房子，并且承诺未来5年后，如果你觉得房价下跌了，开发商可以100万买回。看似是为消费者考虑，但是没人注意到这五年里的时间成本。等于说我借你100万五年后换你100万，而这5年时间我靠这100万去钱滚钱，去做投资，但是你却不参与其中分分红。

　　做出这种回购行为的开发商其实是在玩一种融资行为，而且是几乎低级成本的代价可以融得市面上大量的资金。而回馈给那些借钱给他们的人的有这5年时间的房子使用权。这个和投入比起来，简直是弱爆了。

　　嗯，我看了下字数差不多到了，先举这4个例子，说的是那些有在中国有的，看上去很美的，实际后患无穷的房地产代可可脂。房地产发展30多年了，很多信息依然是做不到透明或者透彻，而作为客户的我们希望能擦亮双眼，抛弃那些恶心的代可可脂，能吃到那浓郁美味的巧克力滋味。