人民币贬值对未来房地产行业的影响

　　自去年8月份以来离岸人民币（CNH）兑美元下跌约6.5%，在岸人民币(CNY)兑美元下跌约6%。国际货币基金组织（IMF）此前测算称，人民币每贬值10%对中国GDP的贡献大概为0.9%。通常人民币贬值对中国出口型企业是一个巨大的利好，但是人民币贬值的真正原因并不是为了刺激出口，支撑中国经济。

　　1、人民币贬值的真正原因

　　人民币贬值的主要原因是过去随着中国经济的增长，人民币不断升值，例如，从2010年至2014年上半期，人民币兑美元一直处于升值状态，人民币在这一段时间大约上涨12%。另一个原因是人民币钉住美元的汇率制度。从2014年年初至今在美联储加息预期的推动下，美元升值了23%，在此期间，人民币兑美元虽然有小幅贬值但是对其它货币一直处于升值的状态。

　　人民币兑欧元升值23%，兑日元升值24%。
 

　　例如，从2014年中期至2015年4月，人民币兑欧元升值了大约23%；2014年5月至2015年3月，人民币兑日元大约升值了24%；从2015年2月至2015年9月，人民币兑印度卢比升值了大约7.3%；自2014年11月到2015年4月人民币兑英镑大约升值了近7.7%。这导致人民币被高估，因此人民币也有了贬值的需求。
 

　　另外，随着人民币一篮子汇率指数(CFETS)公布后，国内外投资者对人民币脱钩美元的预期不断加强，在脱钩预期强化的同时，投资者预计人民币脱钩美元之后将出现贬值，因为人民币之前跟着美元一起涨得太多。当然了，中国经济增速放缓的预期以及中国股市的大跌都对投资者心理造成了一定的压力。
 

　　美联储加息是人民币贬值的外因。
 

　　除了这些中国自身的因素以外，还有一个其重要的外部因素：美联储加息。美联储加息的预期以及美联储次加息，导致全球美元回流美国，新兴市场大量的资产遭到抛售。中国作为全球大的新兴市场自然也逃离不了资产被抛售的厄运。这是加速人民币贬值的重要因素。

 
　　人民币今年将贬值5%？
 

　　摩根大通(JPMorgan Chase)中国席经济学家朱海斌上周六称，预期人民币2016年将贬值5%左右，CFETS人民币汇率指数应该更频密地对外公布。未来中国央行应该在汇率政策上更透明，并给汇率选择一个锚。
 

　　2、人民币贬值受益的是机电不是纺织
 

　　说完人民币贬值的原因，我们来看看人民币贬值让那些企业受益了。对于人民币贬值，中国商务部投资促进局副局长张玉中此前表示，人民币贬值将对出口产生刺激效果。一般的观点认为，人民币贬值受益大的是纺织服装、钢铁业、航运业、化工业、汽车业等行业。但是事实并非如此。
 
 

　　我们梳理海关总署公布的2015年前7个月我国外贸进出口数据发现，2015年前7个月机电产品出口增长，传统劳动密集型产品有所下降。前7个月，我国机电产品出口4.44万亿元，增长1.2%，占出口总值的57.2%。

　　我国机电产品的出口市场中，20%左右的份额在欧盟，1%-19%在北美，还有50%左右在亚洲国家和地区。机电行业出口份额已经占据我国外贸出口的半壁江山。

　　其次受益大的是纺织服装业、塑料制品业、家具业以及航运业。

　　3、人民币贬值房地产企业受害大
 

　　随着人民币兑美元进一步贬值，当初借了大量美元债的中国企业现在面临巨大的压力，因为它们要用更多的人民币来兑换等量的美元。例如，中国企业A之前在1美元=6.5人民币的时候发行了1亿美元的美元债，现在人民币贬值了，1美元=6.8。企业A要偿还1亿美元的债务，现在要支付6.8亿人民币，而之前需要支付6.5亿人民币，这意味着由于人民币的贬值，企业A现在要多拿出3000万元人民币来还债。

　　Dealogic的数据显示，从2008年到2014年末发行的1.3万亿美元的债券中，中国和巴西的企业发债占了很大一部分。2015年前7个月来中国企业和银行发行的美元计价债券规模达到570亿美元，创下历史记录。

　　我国人均住房面积已达36平方米。

　　由于房地产行业的爆炸式发展，中国人均住房面积也大幅上涨。2012年由北大中国社会科学调查完成的《中国民生发展报告2012》显示，2011年全国家庭现住房完全自有率为84.7%。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米。

　　美元债利率低吸引中国房地产企业。

　　今年来，随着房地产爆炸式发展节奏的总结，房地产市场发展开始趋缓，银行也逐渐收紧资金，导致很多大型房企融资断流，于是许多房企纷纷寻求海外融资。经过2008年次贷危机之后，为了刺激经济，美国把基准利率降至0%至0.25%，直到2015年12月才开始次加息，把利率升至0.25%至0.50%。

　　而同期中国银行业的利率却高的离谱。民间贷款利率甚至高达20%至50%。而美元债的利率却很低，例如2013年万科发行的8亿美元5年期企业债，利率为2.625%。美元债如此低的利率，对于中国当时缺钱的房地产企业来说像是天上掉下来的馅饼。于是远洋地产、保利地产等房企纷纷发行美元债。

　　但是好景不长。随着美联储加息预期越来越强烈，美元也不断走强。从2014年中期至今美元大约升值了23%，而人民币兑美元大约贬值了6%。房企目前面临巨大的还债压力。2015年佳兆业美元债违约是中国房企这种压力的具体体现。

　　另外，人民币贬值这5类人的钱包将先受到影响：1）A股股民，一般来讲人民币贬值与A股下跌存在一定的正相关性；2）房产投资者，人民币贬值会导致海外热钱从中国房地产领域流出，房价可能会下跌；3）赴美求学的留学生；4）经常海淘的人；5）喜欢赴美旅游的人群。

　　人民币汇率的波动，我们无法准确预知，我们能做也许是想办法利用人民币汇率的波动让自己的受益大化。