未来荆州的房子会是什么样？从容积率找答案

前两天，房姐的推文介绍一个新项目“2.8超低容积率，是这个片区唯一低密度住宅小区。”

不少网友表示有一点震惊，容积率2.8竟然可以算是超低密的小区。

房姐只能告诉你，冷静，在荆州的确算是低密小区。

关注荆州楼市的小伙伴，应该不难发现，现在的房子是越建越高，远观挺震感，而近看却密密麻麻，楼挨着楼感觉非常压抑。

之所以会这样，就是因为容积率这个数字在不断刷新。

要知道，现行城市规划法规体系下，各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率会根据建筑形态有所差异。

所以，今天就来好好聊聊荆州容积率这些事儿。

关于什么是容积率？

看过港剧的朋友，对里面出现的“公屋”一定印象深刻，近看远看都有种密集恐惧症，那就是高容积率情形下的住宅。

▲图片来源于网络

容积率其实是有计算公式的：容积率=总建筑面积/总用地面积，只是大多数人并不太能理解。

通俗来讲，在一块土地上，看盖了多少面积的房子。

▲图片来源于网络

例如一块面积为1000㎡土地：

若建筑面积为1000㎡，则容积率为1000㎡/1000㎡=1.0；

若建筑面积为2000㎡，则容积率为2000㎡/1000㎡=2.0。

盖房子面积越大容积率就越大，面积越小，相应的容积率也就越小。

所以，低容积率意味着同样大的地面上，盖的房子会少，居住人口会少，绿地更多，楼间距更大，业主所能享有的公共资源也没那么拥挤，居住的舒适度会更高。

在地产圈，还有这么一个共识：

≥10层的高层住宅，容积率一般不超过5；＜6层的多层住宅，容积率不超过3。

这种情况下，居住感受是比较舒适的。

荆州代表楼盘及地块容积率盘点

荆州的住宅用地，容积率其实正在慢慢降低。来看一下这几年荆州楼盘容积率的变化：

▼2018年及以前入市的部分楼盘容积率

▼2019年新楼盘代表容积率

▼2020年部分新楼盘容积率

（注：以上仅整理荆州部分楼盘，不分排序，仅供参考）

经过整理发现，2018年及以前入市的楼盘容积率大多数在3.5，甚至个别高达5，2019年有所下降，3.0的容积率占据主流，到了今年，部分地块的容积率进一步往3.0以下发展。

从容积率的分布来看，楼盘的容积率呈现由城市中心向外部逐渐递减的现象，且近几年容积率普遍也有所下降。

像恒信春秋府（容积率4.0）、恒大翡翠华庭（容积率4.0）、朝阳华庭（容积率4.99）等楼盘，属中心片区，它们的容积率就比较高，当然这些也是在早几年拿地的楼盘，已不是新盘。

现在来看沙北片区、荆北片区、纪南文旅区、城东片区的楼盘，容积率大部分就在3.0以下。

为什么容积率会降低？

从成本角度而言，开发商拿地是按土地面积进行竞拍的。

相同价格的土地，容积率越高，可开发的住宅面积就越多，开发商能够获取的收益就越大。

从反向角度理解，越是城市中心的地段，通常土地资源更为稀缺，土地价格更高。

要实现利润，一是降低成本，二是提高售价，显然提高容积率，控制售价，会符合更多人的利益需求。

这也是为什么往往城市其市中心和核心地段，越难出现低密住宅的原因之一。

从居住需求理解，随着城市化进程的加快，人们对居住舒适性的要求变高，所以近年来不少城市也对容积率“下手”了。

武汉：2020年发布《关于进一步加强武汉居住用地建设强度管理的规定》，未来主城区最高容积率不得超过3.0，新（副）城容积率不得超过2.5。

成都：2017年开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下。

西安：2018年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》，正式步入住宅“容积率小于3”的时代。

重庆：在2018年之后，几乎没有出让过4.0以上容积率的地块。

（不同的城市发展水平，其容积率高低的相对标准会有所不同）

通过对容积率的规划控制，也可以间接对局部的供需关系、房价、资源优化配置、居住品质起到一定的调控作用。

容积率降了，房子会变成什么样？

近两年，荆州新拍出和计划供应地块容积率基本在3.5以内，总体水平有所降低，这也意味着未来小区在舒适度上会有所提升。

但正如之前提到，容积率低了，意味着成本更高。

在有限的容积率内，开发商想要获得更多的利润空间，匹配更高的溢价，就必须要在产品上发力。

比如我们今年看到，已经有很多楼盘的户型面积段有所调整，以前的房子110—120㎡左右是普通三房，现在100㎡左右就是三房，120㎡可以做到四房，更是有个别楼盘将80多平就做到了三房。

▲金辉·楚樾云著86㎡户型

▲楚天都市·润园120㎡户型

在120-140㎡的面积段，目前荆州在售的项目如楚天都市·信园/润园、特发·幸福里、中建︱荆江之星、荆州吾悦广场、领地蘭台府、清能学府花园等楼盘都做出了不少好户型，刚需和改善都有所选择。

面积压缩降低了总价，大阳台、衣帽间、南北通透、可拓展等功能空间越来越丰富，更是有不少楼盘在园林、物业等方面更加舍得下功夫，用产品力提高性价比，增加溢价，跑赢成本。

未来，荆州市场上这样的竞争只会更多，相信良性的竞争有利于市场发展。

以目前荆州房价保持平稳的市场情况下，容积率的降低，对于购房者来看，是利大于弊的。

决定房子好坏和价格，涉及很多方面，容积率只是其中一个参考标准。

不必盲目追低，也不必听高色变，理性考量，理性选择。

你对荆州楼盘的容积率怎么看呢？欢迎留言讨论~