楼市中，畅销户型每年都在变

这两天和朋友聊荆州楼市，我们发现一个城市和一个行业一样，都是有周期性的，在不同的周期里做着不同的事情。

纵使2021年楼市行情不怎么样，房地产行业也饱受争议，在过去长达365天的日子里，我们统计过，荆州主城区商品住宅成交14361套。

这意味2021年平均每天大约诞生39位新业主，不管是刚需买首套，还是改善买二套、三套，亦或是投资，资产配置，每天仍有不少人关注『荆州买房』这件事。

立足现在，展望未来。不出意外，2022年荆州也会有一批新购房者启动自己的买房计划。

言归正传，房姐作为旁观者，打算从户型角度来看解剖市场。“买房一阵子，户型一辈子”，户型相当于住宅系统的心脏，跟随着城市发展亦步亦趋。

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荆州住房迈入商品化道路至今，已经发展了二十多年，观察近两年的户型供应和销售数据，我们发现以前非常受欢迎的户型逐渐不受欢迎了。

2021年新建商品住房供应户型结构和销售户型结构，大体相当。

90㎡以下户型在供应中占6.33%，在销售中占 8.8%；144㎡以上户型在供应中占3.3%，在销售中占3.9%，表明小户型和大户型需求量很小。

91—120㎡户型在供应中占52.4%，在销售中占55.4%；121—144㎡户型户型在供应中占36.8%，在销售中占32%，表明这两种户型是市场主流户型。

尤其是91—120㎡户型，无论是供应还是销售，占比都超过一半。

由此可见，刚需、刚改置业支撑起了荆州楼市的半边天，成为去年荆州楼市最活跃的购房群体。

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相较之下，刚需好理解，那刚改为何会成为市场主力呢？

视线聚焦荆州市场，毕竟越来越多的改善项目、规划，充斥着市场，一个接一个大户型产品逐渐亮相。

◎ 海墅湾样板实景

去年，好几个新老盘都推出了“新产品”，如沙北的荆州海洋世界·海棠湾，在高层的基础上，又推出全新的叠墅产品，无论是户型结构还是价格，必然与高层都是不同的。

◎ 楚天都市·信园样板实景

再来，荆北的楚天都市·信园，一直备受期待的300㎡大平层，揭开面纱，同区域的清能·学府花园也推出142-284㎡合院别墅。

新盘楚天都市·御湖一品，锻造110-432㎡迭代户型，就连老盘日月星·国际华侨城三期，也首次加入218㎡大平层。

乍一看，荆州改善大户型正在爆发！

但，对于普通人来说，这些产品最多也只能过过眼瘾，从去年144㎡以上的销售占比仅3.9%就可知，真正有希望的还是预算充足的改善一族。

如果把楼市赛道比作一个涡轮，底部抛弃老破小，上层浮起来的是改善性产品，而中心核心驱动的人群，都是一个个置换客户。

正因为如此，三房四房更有市场，处于购房中间阶层的部分人来说，120-140㎡的户型就成为了首选，一方面拥有更大生活空间，一般能满足三口甚至四口之家，另一方面总价上较于改善户型低，压力不会那么大。

虽然户型一直在迭代升级，但提高居住舒适度的本质始终是不变的。

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最后，剩下我们都不能忽视的事实，如今楼市在产品端正在呈现高度的统一，消灭两房。

经常跑盘的人应该有这样的感觉，现在90平都是做三房，倒退十年的两房产品现在很难找。身为三线城市的荆州尚且如此，一二线城市的情况更可想而知，七八十平的小三房比比皆是。

“螺蛳壳里做道场”，空间实用率可谓是被发挥到了极致，核心理念：哪怕面积再小，房间绝不能少。

业内人士解释是因为单价增高，所以在控总价的时候增加功能性。

实际上是因为如今的客户需求，已经不要两房了。可能在刚需里面还能拉点需求成交，但对于换房人群来说，三房是起步，面积控制好3+1就更好，这和功能性无关，住过一房两房，再怎样也不会买回以前的产品。

当置换越来越主流的时候，小三居或者小四居定然是主流户型，而两居就会逐渐淹没在时代的洪流之中。

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那么，两房逐渐消失，是好事还是坏事？

对于开发商来说，抛弃两房是基于市场趋势的选择。在愈发竞争的楼市里，想要不被淘汰，必须多花心思做产品，在有限空间里做出更多创新。

不过，尽管开发商已捕捉到三房以上的消费趋势，但两房也没那么快被市场抛弃，毕竟，还是有这种需求的人。

对购房者来说，是利大于弊。同样的购房总价下，买到更多的房间，性价比变高，相对应的空间尺度要打折，另外以后转手会有一定难度。

无论市场怎么变，市场销售趋势如何，明确自身的购房需求，量力而行才是关键。

文字编辑 | 荆州房姐