2011房地产蓝皮书：可能出台更严厉调控政策

　　2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会5日在北京举行。在分析2011年房地产市场走势时，《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚表示，房地产调控政策面临多方挑战，政策实施可能出现反复。尚教蔚还称，更严厉的调控政策在2011年将被迫出台，调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点，这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体，增加政策出台的实施难度，导致调控政策实施出现反复；房地产持有税进入酝酿和试点阶段。

　　房价将现分化

　　2011年，房价调控备受瞩目，中央发文，各地实施相关政策，出台调控目标。调控之后房价将是怎样一个走势？2011年房价是企稳还是走低？

    中国社科院昨天下午发布的2011年《房地产蓝皮书》给出答案。2011年，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。蓝皮书还别指出，我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支持政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。

　　中房价走高，低档房价走低

　　至于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

    低档房价格走低，保障房价格下调，这正是有刚性需求的购房者的美好愿景，盼着房价能够降一些。而近，各地的房价已开始呈走低、下降趋势。

    2011年的房地产市场为何出现分化格局？专家分析称，是商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度导致的。经历了2008-2010年间短暂的V形调整反转和2009-2010年间销售市场的繁荣，房地产开发企业控盘愿望大大加强。

　　房地产需求预测

　　蓝皮书指出，我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支持政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。

    城市住房消费性需求主要来自两方面：其一为新增城市家庭形成的基本居住新增需求，其二为既有城市家庭形成的改善性新增需求。

   蓝皮书预计，“十二五”时期，新增城市家庭形成的基本居住新增需求将呈现下降趋势，既有城市家庭形成的改善性新增需求则取决于经济增长前景和收入分配格局变化。另外，城市住房需求结构也将分化，改善性的中大户型住房需求比重增加。

    从供给方面来看，新建房产供给保持近期快速增长后将进入平稳期，但新建房产总量大幅下降的可能性也很小。

　　婚配年龄段人口高峰已过

　　新增住房需求下降主要是和婚配年龄段人口变化有关。专家表示，23—30岁是我国城市人口婚配组建新家庭的主要年龄段，婚配年龄段人口变化代表新增家庭消费性住房需求的变化。

    专家向记者透露，根据2000年“五普”人口数据，全国婚配年龄段人口高峰大致在2014年来临，原有城市人口的婚配年龄段人口高峰早在1998年即已达到。为何说改善性新增住房需求取决于经济前景和收入分配格局的变化？用专家的话来讲是：“目前购房高峰期已过，相当一部分家庭有多套住房，改善性需求基本一步到位。而居住条件较差的家庭需要改善住房的话，还有待收入储蓄进一步积累。”

　　未来十年住房供需矛盾将缓解

　　对于改善性的中大户型住房需求比重增加这一预期，专家表示，随着经济收入进一步增长，当前居住条件较差家庭的改善性住房需求将被有效释放，很显然，改善性住房需求意味着由小户型向中大户型的转换。

    另外，城市化速度下降了，“十二五”及未来十年，以青壮年劳动人口为主的城市化移民形成的新城市人口占城市总人口比重将呈下降趋势，这意味着满足城市化劳动人口或家庭简单低端居住需要的小户型住房需求将呈下降趋势。

    此外，计划生育后成长起来的人口逐渐成为社会主要劳动人口，城市人口的养老负担大幅加重，随着所需赡养老年亲人独立生活能力下降，中老年人口与高龄老年人口组合的新式大家庭模式可能成为趋势之一，这意味着较大户型住房需求相应增长。

    新建房产供给将在“十二五”后期进入平稳期，专家也给出两个理由。一方面，“十二五”及未来十年，我国城市房产需求别是住房供需矛盾将逐渐缓和，有可能出现供需平衡甚至供过于求的市场格局，这将导致房地产开发建设企业调整开发建设能力。（综合）