房地产信托被要求放缓 开发商资金进入“预警线”

　　在一场包括信托、保险、基金在内的房地产业内闭门沙龙上，因为记者的出现，这场业界交流变得十分小心谨慎。“主要是现在政策面对地产融资虎视眈眈，大家都怕说错什么话，把自己的饭碗砸了。”会后，一位参与人士私下表示。

　　据中投信托一位市场总监透露，近，三分之一的信托公司都接到了银监会的窗口指导信息，请他们放慢步伐，要求严格控制四证不全、假股权项目及公司。该人士还透露，目前房地产信托至少占据了整个信托业60%的业务。

　　据用益信托统计显示，今年1—4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。中国信托协会指出，去年下半年开始，房地产信托大热，今年前4个月，募集资金规模同比增长了115.26%，发行数量达到222个，同比增长66.92%。

　　信托再次被要求放缓，这无疑给开发商的资金“雪上加霜”。

　　救命的信托

　　据透露，中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司近日都陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模实现稳中有降”。据介绍，批接受窗口指导的都是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司，之后窗口指导的范围要扩大到全行业。

　　事实是，在房企融资短期内难以全面松动，银行收紧“钱袋”的情况下，公司债、上市公司海外融资、房地产信托等瞬间成为很多房地产企业融资的方式。

　　此前，阳光城(行情，资讯)向中信信托融资5亿元后，再度通过信托融资获得15.5亿资金。结合去年年底的一次信托融资，这已经是这家福建开发商半年内三次通过信托融资。

　　3月10日，嘉凯城(行情，资讯)发布公告，将为其全资子公司中凯置业通过国际信托发行7亿元人民币，借款期限为24个月的信托融资提供担保。算上此笔，嘉凯城2011年至今已利用信托筹得19亿元项目资金。

　　“虽然地产信托业务比去年多了很多，但现在银监会对企业项目四证卡得很严格。如今可投资的地产项目也并非想象的好找，因为资质良好的项目并不多。”光大金控不动产一位投资总监告诉记者。

　　21世纪不动产席分析师常智称，“这个措施会加剧行业的整合度，大中型公司资质好，资金成本和获得信托的几率要大。但银监会防范风险的指令将使得此前很多资质不好(如信用以及抵押品)小型公司借道信托的道路被封死。”

　　常智认为，该措施主要还是为了防范信托产生的金融风险。“信托行业的干净资本才1000多亿，却有1万多亿的资产(其中一大半是房地产贷款)，如果这些房地产项目的偿还出现问题，这1000多亿不够赔。所以，现在信托都不太敢冒险找高风险项目，都倾向与低收益低风险。”

　　地产企业资金进入预警区

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生近期公开表示，房企的资金压力主要来自于限购令和信贷政策。“稳健的货币政策使房地产业的资金流入明显减少。从贷款利率上也可以反映出来。原来8%的利率开发商往往嫌高，现在攀至18%的高点时却抢着贷款，说明房地产企业的资金开始紧张。”她表示，房企真正的资金链紧张从5月份才刚刚开始，并将持续到今年三季度。

　　上海易居房地产研究院综合研究部杨红旭分析称，一季度房地产开发企业资金状况已经不容乐观。主要表现在房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等系列因素的影响下，房地产开发企业资金链逐渐趋紧。?

　　“二季度房地产开发企业资金可能进入预警区间：主要原因有两点：一是，房地产开发企业融资环境依然严峻。房地产是资金密集型行业，资金是赖以生存的命脉，随着央行持续紧缩银根、连续多次加息，不少开发商开始面临着融资难的局面。二是，受楼市相对低迷的影响，二季度房地产开发企业资金仍难以快速回笼。预计未来一段时间，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管开发商有可能采取以价换量的方式销售，但商品房销售金额仍难实现大规模的快速回笼。”

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，可以预见，未来几个月，房地产的“营销战”将越演越烈。“通过私募基金融资或海外发债融资，开发商的年融资成本不会少于15%。即使‘幸运’获得国内银行的贷款额度，上浮利率也不少。与其去熬15%以上的高利息，不如拿出个3%-5%的比例去拼营销。”

　　业内人士普遍认为，今年以来北京等一线城市楼市一直未见真正回暖，在库存高企、资金链收紧的双重压力下，加之时近年中，为冲业绩，开发商将不得不加紧推盘。预计即将到来的两个月，北京楼市将迎来一波开盘小高峰。

　　据某网数据统计，北京近期将有包括金色漫香苑、住总万科·金域华府、西山壹号院等在内的18个纯新盘先后入市。保利、万科、金融街等品牌房企纷纷加大推盘力度。金融街近期三盘联动，其中早在2008年已经入市的金色漫香林，5月加推90-150平米的花园洋房，以及190平米和270平米的叠拼别墅，并针对88平米的经典两居推出28-38万总价优惠活动，目前项目剩10%的房源在售。