调控不止 浅析荆州开发商四大突围战略

     借用狄更斯永远的经典：“这是好的时代，这是坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；我们面前什么都有，我们面前一无所有；人们正在直登天堂，人们正在直下地狱。”放在如今楼市的大环境下，这些措辞对立的排比更有着无比的冲击力。2011年是机会与挑战并存的一年，逆市中，一些品楼盘开始酝酿互动营销模式寻求突围的好戏。面对日益严厉的调控政策,荆州的开发商门该如何突围？

 突围战略一：

        商业地产空间犹存

       抑制投机性需求”的调控政策密集发布，调控力度之大，堪称。一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨价。在这股商业地产热潮中，荆州开发企业不断推出商铺入市，如顺驰太阳城商铺、中央大道等项目。在新政出台之后，住宅投资被压制，然而很多房地产投资，并不想撤出这个市场，在住宅商业发展之前，商业可以以租代养，市场这部分投资可以转向商业地产，由此为商业地产迎来契机。

       商业地产付五成、贷款利率1.1倍的政策、不限贷款套数的政策作出调整，这让本身属于产品的商业地产有了足够的升温理由。随着住宅价格的相对稳定，一部分投资需求会主动撤离住宅市场转向商业地产，而一些优质商业地产由于良好的租金回报率和升值空间，以及相对较低的投资和持有门槛，将综合影响投资者的投资取向。

  此外，荆州日趋增强的经济综合竞力，以及新建小区亟须完成的相关生活配套，也让商业地产成为一大投资渠道。在沙市区几家楼盘的售楼处内，近来有不少咨询沿街商铺销售资讯的消费者。

突围战略二：

   主城区尾货整合重新发售

       尾盘，通常是指楼盘销售率达70%左右时，对所剩单位的称谓。当尾盘项目过多，新项目推货不足时，当尾盘销售开始大张旗鼓时，楼市便进入了尾盘销售时代。目前，荆州主城区楼市正处于微妙的“尾盘时代”。

  与人们对于尾盘的普遍意识相同的是，荆州的尾盘确实是一些销售较为困难的单元，与人们对于尾盘的认识不同的是，荆州楼市的尾盘并不都是歪瓜裂枣，也不完全都是边角剩料。这其中不乏楼单位，也不乏开发商的单位，目前，主城区的多个尾盘项目为荆州市民提供了各种各样的尾盘参考。如沙市区某楼盘精装房整合后2011年全新发售。

新政当前，市场销售已经停滞不前，让人头疼的尾盘销售此时也被无限放大。开发商在新政满月之际，选择了以尾盘为托，尝试通过尾盘的优惠来激活市场的销售。因此，便有了多个尾盘齐齐推出优惠折扣的。虽然优惠不大，但是已经表明了开发商的态度———以先发制人的态势来一次“破冰之旅”。

突围战略三：

   主城区周边区县演绎调控下的发展

      伴随主城区周边县份已经进入了新一轮的开发和建设周期。在非常良好的经济背景和城市扩容的背景下，区县房地产发展也进入迅速增长的时期，非常好的历史机遇。不管是本地的开发商、还是外地有实力的企业都在把握这次机遇。

春节前，荆州市周边区县松滋、监利、石等房产可谓逆势走高。但是春节以后，到现在一段时间，让人感觉不是回暖，更是在回升。如开发区，很多楼盘表现都很显眼。而且根据业内有关开发区方面的统计，开发区今年2月份的销售，同比已经超过了火红的2010年2月。这个传统淡季的时间上，开发区成交量和成交价格都有提升，成交量为明显。

 目前的区县楼市发展来看，经历了调控的风雨之后，部分购房者迫于高房价的压力，已经在用自己的方式调控购房计划，开始走出“主城区”选择在房价较低紧邻主城区的的区县置业。

  突破战略四：

        开发商加紧出货 应对不确定未来政策

    近期楼盘宣传广告重点开始有所变化，与此前纯粹的楼盘形象宣传不一样，更凸显开发商希望抢跑销货的急切心情。预计近期有动作的盘不乏10余家，不少新老楼盘选择同时上市，其中不乏贮备了很久目标客户的开房源，非开盘及，不也加推。

       业内专家指出，众开发商同期选择博弈抢跑黄金5月前，与现阶段不确定的市场形式分不开，随着政府推出的各项调控政策效果的显现和开发商或明或暗的价格让步，以及压抑许久的改善房、婚房、养老房等刚性需求的集中释放，多重因素共同促成了一季度以来楼市成交量的回升。

当然，3、4月份的相对背后也不乏加推、开盘项目。但业内指出5月是房地产销售的传统旺季，许多集中在3、4月加速推广、开盘的项目都是醉翁之意不在酒，主要目标是瞄准5月份，提前促销造势，吸引购房者。如此造势之后再到春交会上一试水，5月便可做到有的放矢!