政策轮番猛攻 开发商险招奇招频出

□信息时报记者张金娜

　　限购、限贷、连续加息……楼市调控越来越严厉。近日，住建部相关人士表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策。

　　在一轮猛过一轮的调控政策下，广州近几个月的成交量是一路萎缩。为了吸引买家购房，提高成交量，快速回笼资金，开发商更是使出浑身解数，营销险招奇招频出，可谓是“八仙过海，各显神通”。

　　一二手联动是开发商惯用的招数，曾在2008年大行其道，如今又有开发商用上了这一老套的招数。据了解，位于金沙洲某品牌楼盘在清明节期间开展了一二手联动，销售人员对记者坦言，该项目通过一二手联动并提供3天额外折扣，且需在中介行登记后才能享受。

　　专家点评：合富席分析师龙斌表示，近年来进行一二手联动的楼盘在成交上都有实际的效果，因为二手客户分布较散，通过联动可将这些客户集中起来，目前广州也有多个楼盘采用一二手联动的营销方式。而业内专家韩世同则认为，很多一二手联动都没有实际效果。如果没有销售优势、价格优势，二手买家过来也是凑热闹。

　　近期，广州多个楼盘推出新产品，开发商都宣称产品很受买家青睐。如海珠区某楼盘推出新一期产品，开发商对外宣称很多买家都是通宵排队等开盘。无独有偶，白云区某楼盘也推出新一期产品，开发商也是如此对媒体表示。而记者发现，虽然宣称通宵排队、开盘时将销售挤的水泄不通，但这些楼盘在开盘几个星期后，照样有不少货量未售出。

　　专家点评：地产经济学家邓浩志表示，除非是价格别优惠，否则的可能性并不太大。限购令之后，广州成交量持续萎缩已很好地说明了市场状况。韩世同也表示，现在开发商的“吹风价”都较低，开盘的实际价格要比“吹风价”低2000~3000元/平方米，这样一些买家可以博一下，按照正常流程交诚意金，如果有较大的优惠购房，没有优惠也可退回诚意金，因此连夜排队的可信度比较低。

　　“旧房换新房，本周起96~182平方米不限购……”这是广州文昌北路一楼盘应对“卖一买一”政策而采用的营销招数。据了解，“以旧换新”主要是开发商帮有意购买者把原来房子卖出去，然后购房者再补差价购买该楼盘的房子。该楼盘相关负责人表示，对于“旧房换新房”，他们在其间起的作用相当于是中介，且是不收费的中介。至于旧房的价格，完全是按照市场价来定的。

　　专家点评：邓浩志表示，这很明显是针对广州本市户口拥有两套住房可以卖一买一而量身定做的销售办法，由于广州全面限购，符合继续购房条件的客户群大幅萎缩，为拓宽客户面才会这样的营销策略。这种营销手法无疑要求开发商承担二手中介的角色，但其风险却要高于二手中介，因为从某种程度而言开发商会别要求“包销”。

　　面对观望人群，外地一楼盘率先签署了“放心房承诺书”，随后，该地陆续又有两家楼盘也签署了“

　　放心房承诺书”。这三家开发商项目内的部分房源做出承诺，在接下来的一至两个月内，提供的这部分房源是低价格，如果开发商在承诺的时间内价格下调，则将对其间购买的购房者进行差额赔付。

　　专家点评：房地产专家谢逸枫认为，“放心房承诺书”是开发商利用购房者追求暴利的贪恋心理，给购房者下的“套”，纯粹是开发商老掉牙的营销噱头，几年前在各大城市曾出现过，后因开发商规定的时间短暂，或购房者无法认定开发商是否降价销售，后不了了之。其实，“放心房承诺书”里隐藏巨大的“陷阱”，一旦开发商不认账，已购房的人唯有认倒霉。

　　近日市民李先生向记者投诉，称位于芳村某楼盘还没有拿到预售证却已开始积推货，开发商要求买家交5万元的定金，并要求购房者尽快交期款。如果交了定金而没有交付，不能确保买家买到心水单位。随后，记者到该项目了解，发现其的确还没有拿到预售证，而销售人员却对外宣称两房单位已卖完了，目前有少量三房单位可销售。当记者质疑未拿到预售证怎么可以卖楼时，该销售人员则解释说是买家交了定金定下来的房子。

　　专家点评：谢逸枫表示，开发商未拿预售证私下收取买家的定金，此举属于违规。况且，未开盘选房和签定商品房买卖合同，要求购房者缴纳付，并威胁购房者选不到自己想要的房，纯粹是违反规定。